金融危機以來(lái)，“持續”“控制”“調整”“低迷”“觀(guān)望”等詞語(yǔ)，更加頻繁地現身于房產(chǎn)業(yè)界。然而，在“房?jì)r(jià)”這個(gè)多方較量的博弈場(chǎng)，各方都在關(guān)注著(zhù)同樣一個(gè)聲音：“是漲還是降，路在何方？”

    漲了？降了？

    受金融危機影響，2008年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體疲弱，2009年房地產(chǎn)行業(yè)調整仍將繼續。房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷：欲購房者持幣觀(guān)望，房產(chǎn)商持地硬撐，政府意欲穩市，媒體釋放出的放大效應，讓這場(chǎng)博弈格外激烈。
　　2008年伊始，位于中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力排行榜前列的萬(wàn)科開(kāi)始降價(jià)，沿海一些城市的開(kāi)發(fā)商也相繼降價(jià)，政府采取發(fā)放住房補貼、免除個(gè)人所得稅、加大保障性住房的建設力度等多項措施，政府效應在一些城市初步顯現。然而，對于買(mǎi)房，多數老百姓仍在觀(guān)望。
　　山西省房產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)賈保民說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回歸理性尚未完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調整還沒(méi)有結束。前幾年房地產(chǎn)非理性繁榮，而經(jīng)濟規律是不可抗拒的，樓市調整是一種必然。我國的房?jì)r(jià)透支了未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的空間，也使得廣大消費者的住房需求被高房?jì)r(jià)所抑制，難以轉化為有支付能力的需求�！�
　　記者采訪(fǎng)發(fā)現，在當前的房?jì)r(jià)水平下，購房者的購買(mǎi)力仍難以釋放，參與其中的各利益主體都發(fā)出了不同的聲音，表達著(zhù)不同的訴求，但有一點(diǎn)是共同的希望——建立一個(gè)可持續的、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    從“高蹺”上下來(lái)

    瘋狂走高的房?jì)r(jià)，如同踩在高蹺上的孩子，走在一片坑坑洼洼地上，忽閃地令人擔心。而問(wèn)題的關(guān)鍵所在是，我們要如何修整這片“土地”，如何說(shuō)服“孩子”走下高蹺，腳踏實(shí)地，穩步向前？
　　“現在我們出現了結構性的矛盾，房地產(chǎn)的供應結構、消費結構、投資結構、成本結構都出現了大的問(wèn)題，所以房地產(chǎn)要健康發(fā)展必須優(yōu)化結構，分類(lèi)管理。從房地產(chǎn)的功能結構來(lái)講，中高檔住房的比例過(guò)大，普通住房、適用房、廉價(jià)房的比例過(guò)低�！鄙轿魇∩虅�(wù)學(xué)院容和平說(shuō)。
　　據介紹，目前我國的住房分為商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房，其中廉租房并不進(jìn)入市場(chǎng)。由于在土地稅收方面的優(yōu)惠以及對利潤空間的控制，經(jīng)濟適用房的價(jià)格比商品房低。
　　“我國人口眾多，如果不做或少做經(jīng)濟適用房，總是搞商品房，那么價(jià)格要往下降也難�！鄙轿髫斀�(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院教務(wù)處處長(cháng)馬培生說(shuō)，“住房又是剛性需求，像在太原很多人買(mǎi)的是期房，而不是現房�！�
　　改革開(kāi)放以來(lái)，土地由過(guò)去的無(wú)償無(wú)限時(shí)使用變?yōu)橛袃斢邢迺r(shí)使用�！艾F行政策是住宅建設用地使用權出讓是70年，土地出讓金須在簽訂土地使用權出讓合同之后一次性支付，存在著(zhù)很多的弊端�！鄙轿魇》康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)賈保民說(shuō)。
　　據介紹，在統籌城鄉一體化的發(fā)展過(guò)程中，土地低價(jià)時(shí)代結束。同時(shí)，我國土地資源十分稀缺，土地的需求量極多，18億畝耕地稍有不慎就可能失守。
　　賈保民說(shuō)，一次性支付的土地出讓金使得房子總價(jià)非常龐大，以此作為稅費的基數，相關(guān)稅費都在增加，這就增大了交易成本，不利于住房的消費，也不利于二手房市場(chǎng)的發(fā)育和存量住房的流轉。
　　“這極易刺激地方政府快賣(mài)地、多賣(mài)地的沖動(dòng)，當地政府可以獲得最大的收益，而下級政府卻面臨著(zhù)無(wú)土地收益的危險，影響到城鎮政府財政收入的穩定性和城市建設可持續的發(fā)展�！�
　　專(zhuān)家認為，現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購買(mǎi)土地使用權時(shí)要靠自己籌措資金，銀行不予貸款，當項目進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設階段時(shí)，手中可用的資金已經(jīng)不多，于是有的開(kāi)發(fā)企業(yè)就靠收取訂金等方式籌錢(qián)，這必然會(huì )造成工期拖長(cháng)、房子品質(zhì)下降、各種矛盾糾紛不斷等問(wèn)題。

    樓盤(pán)開(kāi)發(fā)要分層次

    在日前太原市舉辦的第11屆房產(chǎn)會(huì )上，一位前來(lái)參展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，基本上都是瞄準中高檔收入的群體。
　　此語(yǔ)恰恰切中了令眾多購房者心痛的高房?jì)r(jià)問(wèn)題�！艾F在商品房要么是皇家豪宅，要么就是奢華樣板間，實(shí)際上還是普通住房需要的人多，買(mǎi)房難自然就產(chǎn)生了�！币晃毁彿空吒嬖V記者。
　　“建房子要從老百姓的需求出發(fā)�！睂τ谶@一現象，山西省政府辦公廳經(jīng)濟處處長(cháng)程章認為，面對大多數普通消費者，開(kāi)發(fā)商還是應該減少開(kāi)發(fā)高檔的大面積住房。
　　“降低建設成本，降低開(kāi)發(fā)商的合理利潤，防止過(guò)度炒房是降低房?jì)r(jià)的三條路子�！鄙轿魇〉囟惥謱�(zhuān)家趙杰說(shuō)，“十六屆三中全會(huì )提出來(lái)要適機開(kāi)征物業(yè)稅，防止部分人過(guò)度炒，你多產(chǎn)就要多交稅�！�
　　山西省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)賈保民建議，一次性征收土地出讓金可以改為分年度向政府交納土地使用稅，房屋產(chǎn)權人變更，繳費主體隨之變更�！斑@樣可以使龐大的土地出讓金從房?jì)r(jià)中調出來(lái)，有益于調動(dòng)住房消費，也減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力�！�
　　“另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己也要轉變觀(guān)念，實(shí)行以產(chǎn)定銷(xiāo)，由銷(xiāo)售型物業(yè)的開(kāi)發(fā)向使用型物業(yè)的轉變，由開(kāi)發(fā)類(lèi)型向復合多元型轉變，由暴利型向合理利潤轉變，由粗放型的管理向精確化管理轉變，由地產(chǎn)融資向地產(chǎn)金融這個(gè)過(guò)程轉變�！北本┖菜雇顿Y顧問(wèn)機構李志鋒建議。