你知道二手房交易的程序嗎？你知道購買(mǎi)二手房該特別了解的信息有哪些嗎？你知道交付房屋以外，二手房交易還有哪些“附屬工程”嗎？廣州市天河區作為城市中心所在地，吸引了大量市民購房置業(yè)，巨大的交易量引發(fā)了大量二手房產(chǎn)交易糾紛。專(zhuān)門(mén)審理此類(lèi)案件的法官指出，業(yè)主和購房者仍需進(jìn)一步提高法律意識、掌握交易常識，學(xué)會(huì )保護自身權益。

房屋信息了解全 輕率交易是大忌

　　天河法院房產(chǎn)庭法官介紹，二手房產(chǎn)交易糾紛最常見(jiàn)的原因，是當事人在對房屋信息、二手房交易的相關(guān)法規政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情況下，草率簽約，導致事后反悔。
　　看房是交易前的第一個(gè)環(huán)節，除了地理位置、樓齡、朝向、間隔、裝修、配套和房屋周邊情況等等，二手房的購房人還應該了解什么？
　　房產(chǎn)庭法官介紹，比起一手房交易，二手房涉及到的重要信息更多，交易流程也更復雜，購房者除了要了解“看得見(jiàn)、摸得著(zhù)”的房屋情況，更要了解包括國家政策、房屋產(chǎn)權在內的其他信息。
　　二手房產(chǎn)權有多種形式：有商品房、解困房、福利房、限價(jià)房等等，有些二手房屋有抵押、查封的情況，有些則沒(méi)辦房產(chǎn)證，有些可能按現有法律規定不能進(jìn)行交易。不同類(lèi)型的房屋交易條件不同，需承擔的交易稅費也相應不同，有些甚至無(wú)法辦理交易過(guò)戶(hù)手續。
　　現行國家政策規定，對購置未滿(mǎn)五年再次出售的房屋將征收營(yíng)業(yè)稅，如果買(mǎi)賣(mài)雙方不知道房屋交易將產(chǎn)生該筆費用，合同不明確該費用由誰(shuí)負擔，就很容易釀成糾紛。
　　另外，房屋除了賣(mài)方是否還有其他共有人，房屋是否有出租的情況等等，這些信息對交易安全有著(zhù)重大影響，購房者務(wù)必要了解清楚。
　　例如，房?jì)r(jià)上漲較快時(shí)，有些賣(mài)方為了悔約，便以“夫妻另一方或其他共有人不同意出售房屋”為理由，要求法院確認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效�；蛘叻课菰诔鍪矍耙殉鲎�，在租期未滿(mǎn)的情況下賣(mài)方出售房屋，但未通知租戶(hù)，租戶(hù)以買(mǎi)賣(mài)雙方侵害自己的優(yōu)先購買(mǎi)權為由，也可提起訴訟，要求確認買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這些都可能影響購房人的權益。
　　2007年底，王小姐剛與賣(mài)方簽訂了購房合同，就收到了法庭的傳票。所購房屋的租戶(hù)小劉認為，他與賣(mài)方租期未滿(mǎn)，賣(mài)方也沒(méi)有通知他房子要賣(mài)，王小姐與賣(mài)方侵犯了他對涉案房屋的“優(yōu)先購買(mǎi)權”，請求法庭判合同無(wú)效。
　　王小姐向法庭辯稱(chēng)，所謂的“租戶(hù)”小劉根本就是賣(mài)方的親弟弟，他一直住在涉案房屋里，但不是租住。賣(mài)方無(wú)非是看房?jì)r(jià)漲了想反悔，就拉上弟弟挑起訴訟，想逃避違約責任。
　　法庭經(jīng)過(guò)審理后認為，盡管小劉與賣(mài)方是親兄弟關(guān)系，但王小姐沒(méi)有舉出足夠的證據證明他們之間沒(méi)有租約，購房合同里也顯示了涉案房屋狀態(tài)是“出租”，所以法庭推定小劉與賣(mài)方間有合法的租賃事實(shí)，其法定優(yōu)先購買(mǎi)權必須得到保護，因此判決購房合同無(wú)效。
　　到手的房子沒(méi)了，房?jì)r(jià)又在上漲，王小姐真是百般無(wú)奈。購房人簽合同前，千萬(wàn)別忘了再次確認交易是否已得到了房屋全部共有人的同意、租約是否到期、是否已通知租戶(hù)。

交易流程復雜 合同務(wù)必簽細

　　選好房、議好價(jià)，該簽合同了，很多業(yè)主或購房人卻沒(méi)有注意把合同簽“細”。房產(chǎn)庭法官說(shuō)，很多人誤以為合同一簽就萬(wàn)事大吉，沒(méi)料到其中的復雜性，合同內容要么不規范，要么是條款不夠具體、全面、明確，缺乏操作性。
　　二手房屋在交付時(shí)，有很多的“附屬工程”，如房屋物業(yè)管理維修基金的繳納、出售前的水電煤氣費是否已繳清及戶(hù)口遷移等問(wèn)題。
　　尤其是戶(hù)口遷移問(wèn)題，屬于公安部門(mén)行政管理的范圍，能否辦理由公安部門(mén)審批決定，不以人的主觀(guān)意愿為轉移。一旦賣(mài)房人由于各種原因遲遲不能將戶(hù)口遷出，就會(huì )導致買(mǎi)方不能完全實(shí)現購房目的。買(mǎi)賣(mài)雙方應注意在合同中約定彼此的權利和義務(wù)，如遷移戶(hù)口的期限，賣(mài)方如不能在約定期限內履行義務(wù)，則要承擔相應的責任，如向買(mǎi)方支付違約金或買(mǎi)方有權解除合同。
　　又例如，如果房屋原來(lái)有按揭，而買(mǎi)方又需要辦理按揭的，便涉及到賣(mài)方申請提前還貸和買(mǎi)方辦理按揭兩個(gè)程序。而提前還貸又需銀行審批，一般需要1個(gè)月到3個(gè)月的時(shí)間。當事人不了解辦理程序，不對雙方的權利義務(wù)和每一交易環(huán)節在合同中加以明確約定，在實(shí)際履約當中就容易互相推諉，引發(fā)糾紛。
　　買(mǎi)方巫女士與賣(mài)方徐先生簽了購房合同，約定以“轉按揭”的方式交易一套二手房屋，結果卻鬧上了法庭。巫女士說(shuō)，她都辦好了申請按揭手續，徐先生卻一直不辦手續，還突然要求她一次性付款不轉按揭。徐先生卻說(shuō)是巫女士不按約定與他一同辦理手續，還突然提出要他贈送電器。
　　在這起案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方都說(shuō)中介參與了協(xié)調此事，而中介卻在法庭上說(shuō)自己對內情一概不知。最終，法庭審理認為，雙方缺乏履行合同的誠意，合同履行期限屆滿(mǎn)而自動(dòng)終止。
　　房產(chǎn)庭法官還特別提出，目前大部分的二手房交易都是由中介方促成的。出于對中介方的信任，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽約時(shí)并未對合同的條款進(jìn)行充分協(xié)商，對履約中可能出現的問(wèn)題預料不足，合同內容不具體、明確(如合同約定成交價(jià)包含現有全屋家電，但對家電包含哪些具體物品未予明確)，買(mǎi)賣(mài)雙方對各自的權利義務(wù)不清楚，加上二手房買(mǎi)賣(mài)的交易流程多、手續繁瑣，很容易產(chǎn)生糾紛。

房屋交易求助中介 別讓中介幫了倒忙

　　程序復雜、合同繁瑣，很多二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都求助于專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)中介。他們往往對中介公司經(jīng)辦人員的口頭承諾過(guò)于信任，對其提供的文件或合同未經(jīng)仔細閱讀、考慮便簽名，導致時(shí)常釀成糾紛。
　　中介提供的多是格式合同，普通人與專(zhuān)業(yè)中介之間難免存在一些信息和法律知識的不對稱(chēng)，中介可能在格式合同中添加一些不公平條款，加重了買(mǎi)賣(mài)雙方的責任，又不將這些條款對買(mǎi)賣(mài)方加以提醒或說(shuō)明，從而釀成了糾紛。
　　2007年11月，在香港的陳先生委托張女士替自己在廣州辦理二手房的購房手續。張女士與賣(mài)方簽訂了由房產(chǎn)中介擬好的格式合同。該合同中約定：“如賣(mài)方或買(mǎi)方委托他人代為簽訂本合同，則賣(mài)方或買(mǎi)方的委托代理人同意向經(jīng)紀方連帶承擔支付咨詢(xún)及中介服務(wù)費的責任�！币簿褪钦f(shuō)，一旦張女士替陳先生簽約，她就有義務(wù)在簽約當天替陳先生支付中介費28000元。
　　但是，中介公司并沒(méi)有提醒張女士注意這一條款。簽約后，中介公司要求張女士付費，張女士沒(méi)有理會(huì )，就被告上了法庭。
　　天河法院審理后認為，根據我國民法，付費的責任本在陳先生。而根據我國合同法，格式合同的提供方有義務(wù)向簽約人提醒并說(shuō)明可能加重其責任的條款，中介公司沒(méi)有盡到這一義務(wù)，則合同中的相應條款無(wú)效。法院最終駁回了該中介公司的訴訟請求。
　　法官提醒，中介為了實(shí)現其利益，可能利用各種手段誘使買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，從而達到盡快收取中介費的目的。比如在合同中加入不公平的條款或是向客戶(hù)隱瞞房屋的重要信息。
　　有些中介由于害怕買(mǎi)賣(mài)雙方接觸后就撇開(kāi)中介自行交易，致使中介公司蒙受中介費“走單”的損失，就盡量避免讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，甚至合同也是一方簽名后再由中介轉交另一方，雙方根本沒(méi)有就合同內容進(jìn)行協(xié)調，難免加重了交易雙方的不信任感。
　　因此，法官指出，購買(mǎi)二手房求助中介，確實(shí)可以減少一些麻煩，但是詳細了解房屋信息和仔細閱讀合同這兩點(diǎn)，購房人絕對不能偷懶。除此以外，買(mǎi)賣(mài)雙方還應當確保自己與交易的另一方直接見(jiàn)面接洽。購房人則要特別注意：購房款的交付應盡量避免第三方介入，錢(qián)最好直接支付給賣(mài)方，并由賣(mài)方出具收據。