記者發(fā)現，隨著(zhù)雨季的到來(lái)，一些新老社區都出現了房屋漏雨的情況，在網(wǎng)上的業(yè)主論壇里抱怨“房屋漏雨”的帖子也越來(lái)越多。為什么花高價(jià)購買(mǎi)的商品房會(huì )漏雨？為什么多次維修都不能解決問(wèn)題？造成的損失究竟應該由誰(shuí)來(lái)承擔……帶著(zhù)業(yè)主們的這些疑問(wèn)和困惑，記者采訪(fǎng)了有關(guān)當事人和法律人士。

    物業(yè)公司：小修小補已不管用

    “每年一到夏天，隨著(zhù)雨季到來(lái)雨水增多，屋頂就開(kāi)始滴水，雨季過(guò)了情況才會(huì )慢慢好轉�！碧崞鹇┯赀@件煩心事兒，家住北京宣武區廣安門(mén)南街60號榮寧園小區的業(yè)主單女士不停地嘆氣、搖頭，她告訴記者，每年她都會(huì )找物業(yè)修繕屋頂，物業(yè)也多次到屋頂維修過(guò)，可是就是不見(jiàn)效果。
    記者了解到，小區樓房滲漏并非個(gè)別現象。近年來(lái)，在北京萬(wàn)科青青家園、金地格林小鎮等小區的業(yè)主論壇，都有業(yè)主不斷提出家中漏雨問(wèn)題。滲漏的問(wèn)題發(fā)生在廚房、臥室、陽(yáng)臺等處。
    針對業(yè)主提出的問(wèn)題，負責榮寧園小區物業(yè)管理工作的北京盈和物業(yè)管理有限責任公司總經(jīng)理任寶華也坦言，該小區竣工不久后就出現個(gè)別屋頂漏雨的情況，最嚴重的時(shí)候，四棟樓頂層共32戶(hù)中，有20多戶(hù)有漏雨的情況。
    “每年4、5月份物業(yè)公司都會(huì )組織專(zhuān)門(mén)的人對屋頂進(jìn)行檢修，但現在來(lái)看‘小修小補’已經(jīng)不能解決問(wèn)題。這就好像得了嚴重心臟病的病人一樣，吃藥、打針已經(jīng)不能解決問(wèn)題了，必須進(jìn)行大手術(shù)，但這已經(jīng)超出了物業(yè)公司的能力范圍。目前我們正在向相關(guān)部門(mén)申請使用公共維修基金，但這有一個(gè)過(guò)程�！比谓�(jīng)理補充說(shuō)。
    對于有業(yè)主提出的用適當比例的物業(yè)費來(lái)補償漏雨損失問(wèn)題，任經(jīng)理表示，物業(yè)公司已經(jīng)盡到義務(wù)和責任，不可能減免物業(yè)費。

    小區業(yè)主：物業(yè)公司應承擔損失

    一位業(yè)內人士表示，漏雨問(wèn)題近幾年幾乎成了很多樓盤(pán)的通病。出現漏雨可能是由于防水材料不合格、建筑質(zhì)量差等問(wèn)題。
    對于物業(yè)公司盡到責任的說(shuō)法，單女士并不認同。她認為物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到責任。單女士解釋說(shuō)，北京盈和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司《住宅質(zhì)量保證書(shū)》第七章規定：“我們公司委托北京盈和物業(yè)管理有限公司對本商品住宅進(jìn)行管理”，第八部分規定：“凡有關(guān)工作人員對保修工作敷衍處理、不負責任、為難客戶(hù)者，客戶(hù)可向物業(yè)公司、直至向我公司投訴�！蔽覀兠看味酱俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按承諾和客戶(hù)的要求，把滲漏修好，但結果是沒(méi)有修好，所以物業(yè)公司并未盡到責任。
    單女士還強調，屋頂是共用部分，應由物業(yè)公司來(lái)維修。物業(yè)公司和我們簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第二章第四條關(guān)于“房屋建筑共用部分的維修、養護和管理”中規定：“共用部分是指房屋主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、樓梯間、走廊通道等�！蔽覀兯�在的是頂層，屋頂是共用部分。在購房的時(shí)候已經(jīng)按規定繳納了住房公共維修基金。物業(yè)公司稱(chēng)，尚未動(dòng)用住房公共維修基金，原因是在走程序，并且尚未與業(yè)主溝通好，這顯然不是理由。
    關(guān)于損失補償問(wèn)題，單女士認為，物業(yè)公司不能推卸責任。因為物業(yè)公司與其簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》第六章關(guān)于“違約責任”中第二十條規定：“甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量約定標準，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正造成損失的，甲方承擔相應責任�！�
    “什么時(shí)候修好滲漏，什么時(shí)候繳納物業(yè)管理費，而在修好之前應繳納的物業(yè)費應作為損失補償不再補繳�！眴闻�士補充說(shuō)。

    法律專(zhuān)家：開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司應依約履行義務(wù)

    針對當事雙方的說(shuō)法，記者也采訪(fǎng)了法律專(zhuān)家。南京航空航天大學(xué)人文學(xué)院法律系教授、江蘇蘇源律師事務(wù)所律師孟繁超接受記者采訪(fǎng)說(shuō)，如果屬于房屋設計和質(zhì)量問(wèn)題導致房屋屋頂漏水，不能免除開(kāi)發(fā)商的責任。房屋屋頂防水保修期是5年，5年之內出現質(zhì)量問(wèn)題，是由開(kāi)發(fā)商負責修繕。如果經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商維修后仍然沒(méi)有解決問(wèn)題，也不能以超過(guò)5年免除開(kāi)發(fā)商的責任，因為業(yè)主一直在主張權利，而開(kāi)發(fā)商也沒(méi)能完全履行義務(wù)。
    孟繁超指出，商品房屋頂出現漏雨等問(wèn)題需要維修時(shí)，物業(yè)公司有及時(shí)維修的義務(wù)，物業(yè)公司沒(méi)有任何理由拒絕維修。他表示，《物業(yè)管理條例》第二條規定：“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)�！痹摋l例第六條規定：“房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；……”業(yè)主向物業(yè)公司提出修理的請求是在行使自己的權利。
    “共有部分的維修應當由物業(yè)公司承擔�！泵戏背�說(shuō)，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規定：“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱(chēng)的共有部分：(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；……”該小區物業(yè)公司已經(jīng)多次履行了部分維修義務(wù)，這說(shuō)明其也知道其應當予以維修。
    孟繁超強調說(shuō)，商品房超過(guò)保修期屋頂漏雨費用可申請使用維修資金維修，物業(yè)公司應當按照相關(guān)規定及時(shí)依照程序解決問(wèn)題，不能久拖不決，因其拖延造成的損失物業(yè)公司是有過(guò)錯的。
    對于業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費問(wèn)題，孟繁超認為，業(yè)主拒交物業(yè)費是在行使先履行抗辯權。
    條例第二十八條規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗�！蔽飿I(yè)公司在接受物業(yè)管理時(shí)就應當進(jìn)行查驗，發(fā)現設計和質(zhì)量問(wèn)題應當及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，未能及時(shí)提出也應當在發(fā)現問(wèn)題時(shí)及時(shí)按程序維修。同時(shí)該條例也規定業(yè)主要按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主沒(méi)有法定或者約定的情形不能拒交物業(yè)費。業(yè)主和物業(yè)公司互負義務(wù)的，當物業(yè)公司未履行自己的義務(wù)之前，業(yè)主有權拒絕履行自己的義務(wù)，物業(yè)公司履行了義務(wù)之后則業(yè)主不能拒交物業(yè)費，但對由于物業(yè)公司的過(guò)錯造成的損失可以請求賠償。
    此外，最高人民法院2009年5月發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》的第三條規定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持�！�
    孟繁超說(shuō)，結合本案情況有兩種解決問(wèn)題的辦法可以考慮，一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)，業(yè)主按照約定交納物業(yè)費，損失按照過(guò)錯另行賠付；另一種是由物業(yè)公司按照程序履行維修義務(wù)后，損失按照過(guò)錯確定數額后在對等的數額內抵銷(xiāo)，其余所欠物業(yè)費要立即補交，否則要承擔違約責任。