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| 2010-03-16 鳳凰網(wǎng)博主 單許昌 來(lái)源:鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報 |
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國土部日前發(fā)布19條新規，意在直指高地價(jià)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一些不規范行為。古有古詩(shī)十九首，今有國土十九條，條條不見(jiàn)血。不同的人對于19條的解讀是不一致的，但至少從國土新規中，我們可以發(fā)現以下幾個(gè)調控方向。
第一，保障房和能夠平抑高房?jì)r(jià)的戶(hù)型成為傾斜對象，而高總價(jià)的高端住宅是受到遏制的。
國土部文件規定“確保保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。
保障性住房由于地方政府積極性不高，供應量很少，因此，大量的人被迫購買(mǎi)商品房，還有一些人被迫租房，因此，一般的低收入者對高房?jì)r(jià)比較痛恨。小套型的住宅由于開(kāi)發(fā)成本高而且回報都不理想，開(kāi)發(fā)商依據收益綜合因素，更傾向于造大套型的房子。這就造成了供應結構上的嚴重畸形，小套型符合梯度消費原理，但由于不供應只能去買(mǎi)“寶馬”。而且，小套型住房如果能夠拔高，節省土地資源是相當可觀(guān)的。由于供給結構改變導致供給總量變大，因此，小套型能夠平抑高房?jì)r(jià)。70%的控制實(shí)際上已經(jīng)很?chē)绤�，如果執行的好的�?huà)，50%就可以了，但關(guān)鍵看的是落實(shí)，不落實(shí)90%也都是紙上談兵。
別墅用地是嚴禁的，這會(huì )推高存量別墅的價(jià)格，因此，別墅價(jià)格可能會(huì )因此而再度大漲。而且，不批別墅也不符合實(shí)際情況，不是別墅占地的問(wèn)題導致房?jì)r(jià)飚高，而是不規范的土地制度導致了房?jì)r(jià)飚高。就算是不批別墅用地，開(kāi)發(fā)商們還會(huì )想盡一切辦法造別墅，這些不符合實(shí)際的條款，如果不能在現實(shí)中禁止還不如不出，不出至少能保證法律的尊嚴，如果出了就要嚴格執行。市場(chǎng)有一條不說(shuō)的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”，那就是追逐利潤。有利潤的地方總是有人不計規范的去攫取。規范這種亂象才是本道，嚴格禁止實(shí)際上也是禁止不住的。
第二，土地拍賣(mài)很關(guān)鍵，因為這里面有兩種主體接觸的開(kāi)始，一個(gè)是政府官員，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，而且互相交織很復雜。因此，這里面容易出灰色交易，這一塊是官員倒下最多的領(lǐng)域。國土部規定“地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級別基準地價(jià)的70%，競買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”，最后一句話(huà)最為關(guān)鍵，因為現在土地溢價(jià)好事常見(jiàn)的，但為了防止開(kāi)發(fā)商非理性拿地，拿出保證金的20%，其實(shí)也是與自有資金的20%相對應的，警告開(kāi)發(fā)商不要非理性的推高地價(jià)，爭做地王，更不要炒地皮。而且，即使是在拿地之后，開(kāi)發(fā)商也必須按著(zhù)合同的規定，及時(shí)出錢(qián)�！巴恋爻鲎尦山缓�，必須在10個(gè)工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年”。在土地市場(chǎng)低迷的時(shí)候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財政捉襟見(jiàn)肘，因此，可能會(huì )放開(kāi)部分條件，在市場(chǎng)高漲的時(shí)候，都是很牛。這個(gè)條款可能是對后市的，但也是在逼走中小開(kāi)發(fā)商的。
第三，保障性住房用地改變?yōu)閯e墅和商業(yè)的，屢見(jiàn)不鮮。去年“為誰(shuí)說(shuō)話(huà)”的風(fēng)波正是其中最典型的案例。鄭州一塊原本被劃撥為建設經(jīng)濟適用房的土地上，竟然被開(kāi)發(fā)商建起了別墅，在面對記者的提問(wèn)是，鄭州市規劃局副局長(cháng)逯軍抱怨媒體“管這閑事干什么”，其后又向記者問(wèn)了這樣一個(gè)問(wèn)題：“你準備替黨說(shuō)話(huà)，還是準備替老百姓說(shuō)話(huà)？”這件事鬧得沸沸揚揚的，其中有人認為他說(shuō)的是實(shí)話(huà)，但更多的反應是大家對于現在改變土地性質(zhì)建別墅和大套型的做法很不滿(mǎn)。因此，國土部規定“保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因城市規劃調整需要改變的，應由政府收回，另選地塊供應”。
第四，不僅如此，國土部還準備嚴查。嚴查的主要是改變土地性質(zhì)的，違規建別墅的，和閑置土地等待升值的，炒地皮的�！敖衲�3月至7月，在全國組織開(kāi)展對房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準擅自改變用途，違規供應土地建設別墅，違反法律法規閑置土地、囤地炒地等。各省級國土資源管理部門(mén)要按照專(zhuān)項檢查工作要求，及時(shí)向政府匯報，統一部署，認真實(shí)施”。
第五，嚴格依法處置閑置房地產(chǎn)用地，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現在拍出那么高的樓板價(jià)，不升值是賺不到錢(qián)的。在開(kāi)發(fā)商的利潤中，坐地漲價(jià)是一個(gè)大頭。如果土地價(jià)格是下行的，估計開(kāi)發(fā)商是不愿意賺其中的正常利潤了。但是，現在確實(shí)是這樣，閑置土地也就成了開(kāi)發(fā)商的法寶，地方政府為了自身利益，也是睜一只眼閉一只眼，畢竟自己的土地拍出那么高的價(jià)格。如果整治下來(lái)，不僅僅是開(kāi)發(fā)商吃不消，銀行和地方政府都吃不消。
總而言之，國土十九條，條條殺人不見(jiàn)血，不見(jiàn)血的刀是厲害的，但分為兩種情況，一種情況是嚴格執行，那么，哪一條都可以成為致命的一擊；如果是執行不力或者被地方政府和其它利益集團的其它招數化于無(wú)形，這些招數就沒(méi)用了。我們希望的是，出切實(shí)的招數，就算是松一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，只要管用總比紙上嚴厲而沒(méi)用的強。 |
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