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2010-03-23 作者：博主 楊少鋒 來(lái)源：鳳凰網(wǎng)-鳳凰博客
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其實(shí)房地產(chǎn)的核心問(wèn)題除了房?jì)r(jià)之外，還有地價(jià)。如果不是土地市場(chǎng)被飽受批評的“招拍掛”制度壟斷，房?jì)r(jià)是不會(huì )漲這么高的�！罢信膾臁钡某鲎尫绞�，在這兩年幾乎變成清一色的拍賣(mài)，而所謂的拍賣(mài)，其實(shí)說(shuō)透了就是政府想把地價(jià)賣(mài)個(gè)最貴的把式，歸納起來(lái)的特點(diǎn)一是土地供應不透明，信息的不對稱(chēng)造成開(kāi)發(fā)商對土地資源恐慌的心理，雖然政府一再聲明不會(huì )缺少土地資源，然而，這兩年，核心城市的土地供應確實(shí)是僧多粥少，難怪開(kāi)發(fā)商會(huì )感到擔憂(yōu)；特點(diǎn)之二是拍賣(mài)這種方式核心目的就是“價(jià)高者得”，拍賣(mài)師的作用正在于此，將十幾個(gè)開(kāi)發(fā)商集中在一個(gè)封閉空間，然后通過(guò)經(jīng)驗豐富的拍賣(mài)師鼓動(dòng)，競價(jià)過(guò)程中給予競拍者考慮的時(shí)間通常只有幾秒，這不是在哄抬物價(jià)是什么？在這種慘烈的現場(chǎng)氣氛之下，許多人的行為已經(jīng)不再是理性思考的結果，以至于北京拍賣(mài)現場(chǎng)曾經(jīng)出現一個(gè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是最高價(jià)的出價(jià)者，居然在緊張之下，又舉了一次牌，毫無(wú)必要的將地價(jià)多舉了2000萬(wàn)這樣的笑話(huà)。
如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商囤房囤地造成樓市供應的虛假供不應求，那么政府這種行為難道不是哄抬地價(jià)？制造虛假的土地供不應求？
所以，在中國絕大部分城市，地方政府的心態(tài)都很矛盾，一方面希望地價(jià)越高越好，這是政府的既得利益，另外一方面又希望房?jì)r(jià)越低越好，這樣可以減少政府的輿論壓力�？墒�，作為游戲規則的制定者和最大的利益者，更重要的是作為百姓利益的維護者，如果希望自己的利益得到最大的保障而指望以盈利為最基礎目標的企業(yè)讓利于民，這種心態(tài)如何能夠實(shí)現房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控？
造就中國今天房?jì)r(jià)的暴漲，“土地財政”即使不是罪魁禍首至少也是核心原因。終于，我們看到北京市政府表態(tài)改革土地拍賣(mài)制度，不再追求“價(jià)高者得”，
宣布在一塊土地交易前，將委托專(zhuān)家和評估機構，根據這一地區目前的房?jì)r(jià)和地價(jià)進(jìn)行綜合評估，確定一個(gè)地價(jià)的合理區間。如果土地競價(jià)超過(guò)了這一區間，仍然還有開(kāi)發(fā)商要加價(jià)，就不再是“價(jià)高者得”，而是綜合評定競標開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資金能力、開(kāi)發(fā)建設規劃，特別是配建保障房和承擔公益性設施建設等內容，來(lái)確定最終競得者。
很好，至少這是一個(gè)了不起的進(jìn)步，終于有地方政府站出來(lái)說(shuō)我們政府不依賴(lài)于土地拍賣(mài)收入來(lái)進(jìn)行城市建設，雖然，來(lái)的有些晚。
不過(guò)，房地產(chǎn)調控的核心應當是讓利于民，而不是讓利于開(kāi)發(fā)商，地價(jià)昂貴是造成房?jì)r(jià)居高不下的原因之一，而不是全部。改變土地出讓方式目的是為了讓房?jì)r(jià)保持合理而不是地價(jià)保持合理。所以，需要警惕的是，讓利于民不要演變成為讓利于開(kāi)發(fā)商，新的制度，應當是為老百姓牟利的，不要演變成為另外一個(gè)利益群體可以鉆營(yíng)的政策空子。
所以，更重要的，當地價(jià)合理之后，政府需要保證讓房?jì)r(jià)也合理，否則，政府讓利而老百姓沒(méi)有得到實(shí)惠，老百姓一樣會(huì )罵娘。
前兩年，不是有個(gè)著(zhù)名的例子么？廣渠路某地塊在拍賣(mài)時(shí)是規劃作為保障性住宅，所以拍賣(mài)地價(jià)是控制了，然而，最終項目全變成了商品房，讓利于民徹底演變成為讓利于開(kāi)發(fā)商。
我們拭目以待。
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