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2010-06-30 作者：梁發(fā)芾 來(lái)源：中國證券報
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近段時(shí)間以來(lái)，全國多個(gè)重點(diǎn)城市的房屋租賃價(jià)格持續上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10%，甚至達到20%。今年的房租上漲好像是一個(gè)全國性的普遍現象。它揭示了一個(gè)不可忽視的問(wèn)題，即房?jì)r(jià)房租的上升有相當一部分來(lái)自剛性需求的推動(dòng)。
這其實(shí)不難解釋?zhuān)?STRONG>伴隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策，房租隨之上揚，只能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是供給不足而不是投機炒作。如果房?jì)r(jià)上漲是炒作造成的，那么，房地產(chǎn)調控中這些炒客可能觀(guān)望，但不會(huì )去大量租房；但是，房地產(chǎn)調控將一些購買(mǎi)者擠出，這些人只好進(jìn)入租房市場(chǎng)。
多年來(lái)，房地產(chǎn)調控都是從遏制需求上著(zhù)手，期望通過(guò)打擊炒作降低房?jì)r(jià)。通過(guò)提高貸款首付，取消貸款利率優(yōu)惠，限制購買(mǎi)多套房，限制外地人購房等等措施，遏制需求進(jìn)而遏制價(jià)格。但這在打擊炒作的同時(shí)也將一些原本準備買(mǎi)房的剛性需求者擋在門(mén)外，這些人不得不去租房市場(chǎng)作為替代性的選擇。進(jìn)入租房市場(chǎng)的人多了，用于出租的房源并未增加，供求發(fā)生變化房租上漲，也就不難理解了。
剛性需求推動(dòng)房?jì)r(jià)和租金上漲，雖然沒(méi)有來(lái)自權威部門(mén)的數據，但從看得到的現象就可以得到這樣的結論。目前不少農村人口舉家到城里打工；不發(fā)達地區的人口流動(dòng)到大城市尋求機遇；每年還有大量的大學(xué)畢業(yè)生留在城市就業(yè)；本地居民也還有改善居住的需求，年輕人要結婚；尤其不能忽視的是，城市大拆大建中，還造就了大量拆遷戶(hù)。不管是買(mǎi)房還是租房，這些人都需要居住空間。需求在增加，但住房的供給跟不上需要。以蘭州為例，每年竣工的商品房不過(guò)200萬(wàn)平方米，僅可滿(mǎn)足2萬(wàn)戶(hù)左右家庭的需要。據《甘肅日報》報道，蘭州租金在千元以下的房子幾乎難尋，租金稍低的房子十幾分鐘會(huì )被搶租一空，甚至出現了“房源荒”。筆者同一辦公室的幾位年輕同事，幾個(gè)月來(lái)為租房焦頭爛額。據她們說(shuō)一有房源貼出，很快就被租出。
既然房?jì)r(jià)和房租上漲的原因之一是剛性需求造成的，那么，根本的出路就是增加供給，一方面，政府應該“放松地根”，讓開(kāi)發(fā)商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建設更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿(mǎn)足需求進(jìn)而降低價(jià)格。筆者不贊成將房租上漲的原因簡(jiǎn)單地歸結為炒作哄抬行為。其實(shí)，房租市場(chǎng)已經(jīng)充分競爭化，不存在壟斷牟取暴利的基礎；而只要供給不足，就一定會(huì )有漲價(jià)行為，如果說(shuō)售房市場(chǎng)有投機者囤積居奇以炒作牟利的話(huà)，租房市場(chǎng)不可能存在這種投機行為。
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