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2010-07-02 作者：陳真誠/經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)專(zhuān)家 來(lái)源：云南信息報
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最近，由于公眾一直質(zhì)疑市場(chǎng)有大量房屋在閑置，加上房?jì)r(jià)下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼聲高漲。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出現了突然上漲現象。
對最近房租上漲的常見(jiàn)解釋是，受?chē)艺{控房地產(chǎn)的影響，全國房地產(chǎn)成交持續萎靡不振，租賃業(yè)務(wù)成為了一些中介門(mén)店的主要收入來(lái)源，一些中介便開(kāi)始炒作“房租上漲”，希望以此來(lái)刺激房租收入增加，同時(shí)促使部分正在觀(guān)望的準備買(mǎi)房者入市購房。如果作為房地產(chǎn)炒家之重要一員的中介有意識地抬高房租價(jià)格或虛報房租上漲數據，炒作“房租上漲”，其結果就可能是房租“被上漲”。
自4月中旬出臺調控政策后，市場(chǎng)觀(guān)望情緒越來(lái)越強烈，成交量持續全線(xiàn)下降，近期“零成交”后“低成交”在全國蔓延。無(wú)論新盤(pán)或是二手樓盤(pán)，均難以賣(mài)出。另一方面，房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降，盡管下降幅度不大。但不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調整、房?jì)r(jià)下降的大勢已經(jīng)確立，促銷(xiāo)潮、降價(jià)潮正在蔓延，房?jì)r(jià)下降的傳導效應越來(lái)越強烈。
基于政府調控和市場(chǎng)實(shí)際情勢來(lái)看，此輪調控周期會(huì )比較長(cháng)，房?jì)r(jià)遠沒(méi)有達到預期。在政府實(shí)現“價(jià)格回歸到合理區間”這一調控目標之前，調控的力度不會(huì )減弱，甚至還將強化，調控政策一時(shí)難以松動(dòng)，甚至還將繼續出臺稅收等調控政策，并遲早會(huì )加息打擊通貨膨脹。
而且，可以說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)調控新政，很可能會(huì )引導長(cháng)期性房地產(chǎn)制度建設，保障性住房建設、開(kāi)征物業(yè)稅或擴大征收范圍的房產(chǎn)稅等一系列長(cháng)期性制度建設，將接力當前的調控，并逐步走向深化。
基于這種判斷及市場(chǎng)大勢種種跡象來(lái)看，房?jì)r(jià)還將持續下降，而且下降的總幅度或將不小。這就是說(shuō)，房?jì)r(jià)持續下降，已經(jīng)成為了普遍性預期。
在這種形勢下，購房者仍會(huì )繼續觀(guān)望乃至棄購。那些未來(lái)得及早脫手而被套牢的炒家，即便在一定幅度內下調房?jì)r(jià)，可能依然難以賣(mài)出。
這樣，炒家們面臨贏(yíng)利預期逐漸下降、風(fēng)險逐漸增大的危機。對那些大量使用借貸資金炒房的炒家來(lái)說(shuō)，尤其如此。而且，開(kāi)征改革后的房產(chǎn)稅已定局，目前只是時(shí)間問(wèn)題，這也將提高炒家的持房成本。
在這種大勢下，炒家們自然會(huì )進(jìn)行“防守反擊”。最近，“房租上漲”炒作很可能就是一招“防守反擊”。上漲房租，既可能在一定程度上增加收入而減少損失、降低風(fēng)險，還可能刺激房?jì)r(jià)返漲預期，促使觀(guān)望者入市購房。
為深化房地產(chǎn)調控，逼出閑置的存量房，打擊“房租上漲”炒作，如果將來(lái)為了避免誤傷普通自住消費者而定的房產(chǎn)稅率不高，那么，最有效的一招便是開(kāi)征空房稅。開(kāi)征空房稅，不但將降低炒房者的投機收益預期，打擊投機炒房，迫使空置的存量房進(jìn)入市場(chǎng)，增加房子有效供應，而且其阻力比開(kāi)征具有普遍意義的物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅要小得多。
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