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2010-07-05 作者：江蘇省鎮江市國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì ) 譚浩俊 來(lái)源：上海證券報
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樓市不是股市，如果股票市盈率脫離了市場(chǎng)實(shí)際承受能力和自身實(shí)際價(jià)值，總有一天會(huì )在市場(chǎng)自我調節下，出現補跌或補漲，使股價(jià)回歸到理性狀態(tài)。因為，股市的“供求關(guān)系”是相對平衡的，股價(jià)沒(méi)有始終保持高位或低位的基礎和條件。但房?jì)r(jià)則不同，我國目前住房“市盈率”過(guò)高，主要是供求關(guān)系緊張、供需矛盾突出造成的，在市場(chǎng)供應狀況尚未根本改變、住房供應十分短缺的大環(huán)境下，指望通過(guò)市場(chǎng)自我調節達到價(jià)格理性回歸的目的，是不可能的，也是不現實(shí)的。也正因為如此，需要通過(guò)政府這只有形的手來(lái)調控市場(chǎng)，抑制房?jì)r(jià)，這也是此輪樓市調控的最主要目的之一。
必須肯定，此輪調控在穩定房?jì)r(jià)，特別是控制房?jì)r(jià)持續上漲方面，已初步取得了比較明顯的效果，也基本達到了預期目的。但是，樓市調控的最終目的并不是房?jì)r(jià)下降多少，而是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從根本上解決國民的住房問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)分析，則調控的作用還遠遠不夠，目的還遠沒(méi)有達到。
同時(shí)必須看到，在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，政府利用行政手段調控市場(chǎng)、遏制房?jì)r(jià)，也不可能無(wú)節制的、無(wú)期限的，而應當是暫時(shí)的、適可而止的。因為，行政手段不可能全面替代市場(chǎng)，更不可能永遠代替市場(chǎng)。
一個(gè)值得關(guān)注的現象是，雖然樓市調控政策出臺以來(lái)，房?jì)r(jià)有了一定幅度的下降，但隨著(zhù)住房銷(xiāo)量的大幅下滑，房租卻在較大幅度地上升。這就意味著(zhù)，需求的剛性矛盾更加突出了。房?jì)r(jià)下降和銷(xiāo)量下滑，并不是市場(chǎng)內在因素而是政策外力的強制作用的結果，住房消費在外力的作用下被非理性地抑制了。長(cháng)此以往，消費者與開(kāi)發(fā)商的利益博弈，會(huì )最終以消費者的無(wú)力長(cháng)期對抗而宣告結束。更重要的是，房?jì)r(jià)下降和房租上漲同步出現，會(huì )向市場(chǎng)傳遞出錯誤的信號，即投資房產(chǎn)的獲利空間很大，從而變相地鼓勵投資者、炒房客投資住房，使供求關(guān)系更加緊張，房?jì)r(jià)調控難度更大。
有人認為，政府此時(shí)應進(jìn)一步加大調控力度，出臺更為嚴厲的調控政策，迫使房?jì)r(jià)進(jìn)一步下降，以達到促使房?jì)r(jià)理性回歸的目的。從表面看，這樣做不僅會(huì )取得更加明顯的效果，也受到公眾的歡迎。但從長(cháng)遠看，就未必是好事了。因為，這樣做會(huì )把房地產(chǎn)市場(chǎng)壓垮，并拖累整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟，把普通勞動(dòng)者能夠取得住房的通道都堵死了，這絕不是樓市調控的目標�；谶@樣的考慮，就不能過(guò)度地使用行政手段遏制住房市場(chǎng)的消費需求，而應當增加市場(chǎng)供應，通過(guò)加大市場(chǎng)供應力度來(lái)平衡房?jì)r(jià)、控制房?jì)r(jià)、緩和市場(chǎng)供求關(guān)系、緩解市場(chǎng)供求矛盾。
為此，筆者以為，現在就必須考慮調整調控策略，把如何大幅度地增加住房供應作為調控的主要手段。首先，政府要建立長(cháng)期穩定的保障房建設機制，每年通過(guò)政策扶持、財政投資、社會(huì )資金調動(dòng)等手段，提供不低于市場(chǎng)供應50%的保障房，特別是公租房、廉租房；第二，加快土地供應制度改革，改變目前由各地方政府壟斷開(kāi)發(fā)用地供應的格局，避免地方政府為了自身利益推高地價(jià)，而逐步讓市場(chǎng)去決定地價(jià)、決定土地轉讓?zhuān)畡t把主要精力放在制定規則、保證保障房建設和供應等方面；第三，認真研究制定防止炒房的措施和辦法，通過(guò)出臺嚴格的政策和措施，把住房市場(chǎng)引向健康發(fā)展的軌道。
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