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2010-07-07 作者：易憲容 來(lái)源：搜狐網(wǎng)-搜狐博客
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國十條出臺快三個(gè)月了，當前碰到記者問(wèn)我最多問(wèn)題是，國十條房地產(chǎn)宏觀(guān)調控效果如何？達不達到房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的目標？如果沒(méi)有達到目標，政府還會(huì )推出怎么樣進(jìn)一步緊縮房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策？等等。
對于這些問(wèn)題，當然是無(wú)法用一個(gè)簡(jiǎn)單的答案來(lái)回答的。不過(guò)，國十條后的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的巨大的變化，一是全國普遍快速上漲的價(jià)格在一定程度上得到遏制；二是全國絕大多數城市的住房銷(xiāo)售都出現劇烈下降；三是各地住房按揭貸款都出現了快速減少；四是在各地住房銷(xiāo)售全面下降的同時(shí)，但不少地方的房?jì)r(jià)仍然處于高位而沒(méi)有下調，等等。對于這些現象，有政府部門(mén)指出，國十條的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策已經(jīng)起到較大作用，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)將在今年第三季度后會(huì )出現重大的調整，無(wú)論是住房銷(xiāo)售，還是住房?jì)r(jià)格等都是如此。不過(guò)，在本文看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際問(wèn)題并非如此簡(jiǎn)單，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的宏觀(guān)調控的困難與問(wèn)題仍然不少。
首先，從4月17日國十條出臺之后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現量縮價(jià)滯的局面來(lái)看，主要是當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)以投資為主導的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)中，當有利于投資者的房地產(chǎn)各種優(yōu)惠政策突然改變時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期就突然發(fā)生一個(gè)180度的大逆轉，想進(jìn)入的新投資者或政策限制或前景不明朗都不敢進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，從而房地產(chǎn)投資需求突然趨向于零，而在這個(gè)以投資者為主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房消費者是無(wú)能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，從而使住房消費者也不能進(jìn)入，在這種情況下，整個(gè)住房市場(chǎng)各種需求也全面停止。這就是為什么國十條一出臺，住房銷(xiāo)售量突然急劇下降的原因所在。
但是，對于已經(jīng)進(jìn)入的投資者來(lái)說(shuō)，他們購買(mǎi)住房的目的為了以更高的價(jià)格賣(mài)出，當購買(mǎi)住房是通過(guò)優(yōu)惠信貸政策進(jìn)入，不僅進(jìn)入投資成本低，而且還以為當房?jì)r(jià)下跌時(shí)，政府一定會(huì )出來(lái)救市，如2008年下半年那樣。再加上早幾年凡是購買(mǎi)住房都能夠賺錢(qián)的效應，當國十條出臺讓房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售突然下降時(shí)，已經(jīng)進(jìn)入的住房投資者根據以往的經(jīng)驗，認為政府是不會(huì )讓住房?jì)r(jià)格下跌的，因此其手持有的住房也就不必在此時(shí)間里去交易，可待價(jià)而沽。住房投資者如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更有恃無(wú)恐，讓其手中的持有住房?jì)r(jià)格出在較高的水平上，不讓住房消費者進(jìn)入。住房市場(chǎng)哪里來(lái)的銷(xiāo)售？
而國十條的目標是要全面限制國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變成一個(gè)以消費為主導的市場(chǎng)，但當前國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際是一個(gè)以投資者主導的市場(chǎng)。而這樣兩個(gè)完全性質(zhì)完全不同（需求為消費者，供給是投資者）的供求市場(chǎng)，市場(chǎng)的供求關(guān)系要找到一個(gè)交集是不可能的。市場(chǎng)的供求關(guān)系找不到一個(gè)交集，市場(chǎng)的供求關(guān)系要得到根本性調整也是不可能的。
當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系為什么找不到一個(gè)交集，關(guān)鍵的問(wèn)題是無(wú)論是地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是已經(jīng)進(jìn)入住房市場(chǎng)投資者，他們都認為國十條房地產(chǎn)政策是一種臨時(shí)條例，當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控只不過(guò)是中央政府權宜之計，一旦中央政府意識房地產(chǎn)宏觀(guān)調控不利當屆政府的政績(jì)時(shí)，一旦房地產(chǎn)宏觀(guān)調控影響經(jīng)濟發(fā)展時(shí)，國十條不僅不會(huì )再實(shí)行，反之房地產(chǎn)政策又會(huì )重新逆轉。如2008年下半年那樣。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對中央政府房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策可執行性質(zhì)疑成了當前市場(chǎng)能否得以調整最大障礙。
事實(shí)上，國十條可執行性不僅表現為市場(chǎng)的質(zhì)疑，而且表現為國十條內容不能夠在各地方真正落實(shí)上。比如，國十條所規定的信貸恢復到常態(tài)，對住房投機炒作嚴厲限制，其文件看上去十分嚴厲，但是在執行上，由于其政策彈性較高，從而使各商業(yè)銀行各行其是，并在政策執行都會(huì )往松的方面來(lái)執行；還是，保證住房消費需求的稅收政策，國十條是講得清清楚楚，但是幾個(gè)月過(guò)去了，禁止房地產(chǎn)投機炒作的稅收政策出臺則“只聽(tīng)樓梯聲，不見(jiàn)下來(lái)”。各地方政府更是變本加厲，都以為自己管轄的地方?jīng)]有房地產(chǎn)泡沫為由，因此，國十條對這些地方不適應。各地方政府都不愿意執行中央政府的國十條。在這種情況下，國十條的政策信度自然減弱。中央政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控承諾可信性也在不斷地弱化。
可見(jiàn)，當前國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最大的問(wèn)題是中央政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的決心，如果中央政府對國內房地產(chǎn)宏觀(guān)調控沒(méi)有決心，不能夠給予市場(chǎng)有一個(gè)明確的預期，那么無(wú)論地方政府，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資者，甚至于各商業(yè)銀行，都不會(huì )真正按照國十條的政策精神來(lái)行事，都會(huì )以不同的方式與中央政府來(lái)博弈而讓國十條的信度全面弱化。
所以要讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性，讓吹大房地產(chǎn)泡沫擠出，中央政府國十條的信度成了當前房地產(chǎn)宏觀(guān)調控最為重要的方面，而要讓國十條不會(huì )讓市場(chǎng)誤解為會(huì )半途而廢的政策，中央政府就得下決心真正讓市場(chǎng)相信房地產(chǎn)宏觀(guān)調控會(huì )進(jìn)行到底，讓市場(chǎng)相信國十條會(huì )認真執行，如果有不執行的地方政府就用國十條的“第二條”對地方政府問(wèn)責。否則，國十條的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控要達到目標是不可能的。
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