住宅持有稅在中國遲早會(huì )開(kāi)征的，但最近幾年乃至更長(cháng)的時(shí)間內都很難啟動(dòng)，開(kāi)征住宅持有稅為何如此困難？法理不清只是原因之一，更重要的是在操作執行程序中有兩道很難逾越的“坎兒”。

　　第一道“坎兒”是稅基的確定。美國的房主年初都會(huì )收到市政府財政部門(mén)寄來(lái)的稅單，上面寫(xiě)著(zhù)你擁有的房產(chǎn)現在市場(chǎng)估值多高，按規定稅率今年應繳稅額多少。下面有一聯(lián)寫(xiě)著(zhù)：如果你對上述估值有異議，請撕下此聯(lián)寄回，我們將通知你何時(shí)何地進(jìn)行聽(tīng)證，屆時(shí)將根據你提供的證據再行裁定。在這里有兩個(gè)數字，一個(gè)是“估值”，即稅基；一個(gè)是“稅額”，即根據法定稅率計算的應繳稅款。如果中國房主也收到這樣一張稅單，誰(shuí)都會(huì )問(wèn)：這兩個(gè)數字是哪里來(lái)的？我們看看美國稅單的背面，白紙黑字印有征收財產(chǎn)稅的法律條款等相關(guān)文字，中國也不應該例外，否則就有非法課稅之嫌。但是目前在中國，征收房產(chǎn)稅的法律只適用于商業(yè)房地產(chǎn)，居民住宅和軍用房產(chǎn)等都有明文豁免，所以在全國人大審議新稅法之前，稅單后面的說(shuō)明不知是什么！
    有人提議把第二、三套以上的住宅定義為商業(yè)房地產(chǎn)，適用法規就有現成的商業(yè)稅法了。姑且不論如此定義居民住宅是否合法，即使能這樣做，現行商業(yè)房地產(chǎn)的征稅條款有兩項規定：1，按照租金或經(jīng)營(yíng)性收入按最高12%的稅率征收；2，資產(chǎn)原值減去折舊后的資產(chǎn)凈值按最高0.8%的稅率征收。若把這兩條稅則印在稅單后面，房主有兩個(gè)選擇：1，把10年以?xún)鹊姆慨a(chǎn)（無(wú)論面積大�。┮栽伦饨�1元租給自己用，每月繳稅0.12元，2，把10年以上的房產(chǎn)上報為第二、三套住宅，經(jīng)10年折舊后的資產(chǎn)凈值為零，還怎么納稅！　　
　　財產(chǎn)稅的英文是Property Tax，關(guān)鍵詞在于Property（財產(chǎn)）不是Assets（資產(chǎn)），財產(chǎn)可以用估值為稅基，資產(chǎn)只能以現金流或資產(chǎn)原值減折舊后的凈值為稅基。中國已經(jīng)有了《物權法》，將來(lái)若要開(kāi)征住宅持有稅，以國有土地之上的房產(chǎn)物權作為納稅對象，至少需經(jīng)全國人大審議通過(guò)《物權稅法》，才能面對居民住宅之地權和房權分離的現狀，對土地之上的房產(chǎn)開(kāi)征持有稅。今日中國已經(jīng)是走向法治社會(huì )的市場(chǎng)經(jīng)濟國家了，如此重要的稅收若沒(méi)有法律依據就強行開(kāi)征，法治社會(huì )的基礎就會(huì )因此動(dòng)搖。

　  7月3日在博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政科學(xué)研究所的賈康所長(cháng)言簡(jiǎn)意賅地論述了“雙軌統籌”的思路，也談到居民住宅的持有稅問(wèn)題�；仡欀袊�經(jīng)濟體制改革的歷程，可以看到幾乎每一項重大改革的推進(jìn)都是從雙軌制開(kāi)始的，居民住宅市場(chǎng)的改革也不例外。
    居民住宅的市場(chǎng)化改革從雙軌制起步，到現階段形成了中國特色的“三軌制”住宅市場(chǎng)，我姑且稱(chēng)之為“三分天下”。以居民住宅的平米數來(lái)劃分，全中國的居民住宅有三大類(lèi)：商品房超過(guò)了5億平米，小產(chǎn)權房大約有6億平米，其他住宅估計也有五六億平米，包括軍隊擁有的“軍產(chǎn)房”，政府擁有的“官產(chǎn)房”，企業(yè)開(kāi)發(fā)的“單位房”，此外還有廉租房、公租房、限價(jià)房和經(jīng)適房等等。在住宅市場(chǎng)的“三分天下”之中，住宅持有稅的課稅對象如何確定？這是開(kāi)征住宅持有稅第二道難邁的“坎兒”。如果只對商品房開(kāi)征，就等于是讓另外十億平米的房產(chǎn)享受了免稅待遇，這顯然不公平。上述第三類(lèi)房產(chǎn)暫且定義為“其他住宅”，與商品房相比，價(jià)格便宜還能享受免稅待遇，顯然是對住宅市場(chǎng)化的歧視。上述第二類(lèi)房產(chǎn)是小產(chǎn)權房，其中大部分是“違章建筑”，于是就出現了一個(gè)兩難窘境：讓小產(chǎn)權房繳納住宅持有稅，等于是確認了“違章建筑”的合法性；不讓小產(chǎn)權房納稅，等于是讓“違章建筑”享受免稅待遇，顯然也是對住宅市場(chǎng)化的歧視。中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)化的道路上走到今天，對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻有目共睹，任何政策法規的制定都要充分考慮中國住宅市場(chǎng)的特殊性，在住宅“三分天下”之中堅持雙軌統籌的原則，獎優(yōu)罰劣，而不應相反。
    和賈康所長(cháng)一樣，我也是支持在適當的時(shí)候開(kāi)征住宅持有稅的，但不是現在，也不是為了打壓房?jì)r(jià)，而是要通過(guò)住宅持有稅的開(kāi)征進(jìn)一步明晰產(chǎn)權制度，以漸進(jìn)的方式完成土地制度的改革。在當前住宅市場(chǎng)“三分天下”的格局中，幾乎是不可能只對商品房開(kāi)征持有稅的，至少要到商品房占比達到80%以上的時(shí)候，住宅市場(chǎng)從“三分天下”到商品房幾乎“一統天下”的時(shí)候，開(kāi)征住宅持有稅才能一視同仁�？偠�言之，開(kāi)征住宅持有稅目前有兩道過(guò)不去的“坎兒”，一是沒(méi)有適用法規，二是住宅的“三分天下”，所以我認為樓市調控的所謂“稅收重拳”近期不會(huì )再有了。