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2010-07-20 作者：房地產(chǎn)事務(wù)專(zhuān)欄作家 章劍鋒 來(lái)源：上海證券報
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沸沸揚揚地議論第三套房屋限購政策是否有必要全面撤退，現在看起來(lái)真還不合時(shí)宜。從來(lái)就沒(méi)有一項政策恒定不變，因此，適當的時(shí)候，都會(huì )被收起來(lái)。不過(guò)具體到限購政策來(lái)說(shuō)，現在卻還不到被收起來(lái)的時(shí)候。所謂適當的時(shí)候，就理論而言，應是當房?jì)r(jià)被控制在一個(gè)“合理區間”的時(shí)候。目前，房地產(chǎn)價(jià)格離“合理區間”顯然還差得太遠了點(diǎn)兒。
房?jì)r(jià)略有滑動(dòng)，就引起一片風(fēng)聲鶴唳，這說(shuō)明我們中間有些人正在進(jìn)行自我驚擾和自我心理暗示。其中有些人是葉公好龍，有些人則是內心不安。面對市場(chǎng)在調控之下如期而至的適當反應，我們理應事先了然于胸，有充分的準備。
市場(chǎng)有這樣的反應，實(shí)際上是一種積極的征兆，說(shuō)明調控政策是把準了市場(chǎng)病灶的，是收到了效果的�，F在的房?jì)r(jià)，漲幅峰值不過(guò)是被削低了0.1、0.2個(gè)百分點(diǎn)，不算什么大不了的事，就算是將漲幅峰值削低10到20個(gè)百分點(diǎn)，也無(wú)礙大局，市場(chǎng)照樣是波瀾不驚。為什么這樣說(shuō)呢？可以看看近些年來(lái)的房?jì)r(jià)走勢，漲起來(lái)是連破高位，跌起來(lái)卻只是零星微墜，有時(shí)候掉落到一定的價(jià)位階區上還會(huì )出現微幅反彈，表明市場(chǎng)存在一種面對下墜時(shí)堪以接托的底部基礎，并非所有人都拒絕交易，上岸觀(guān)望。
況且，一個(gè)漲幅過(guò)快的大城市，均價(jià)跌上個(gè)兩三千元，說(shuō)是“理性調整、平穩回歸”可能更為合適一點(diǎn)。分析官方數據，房?jì)r(jià)回調的步伐如此緩慢、有序，可以印證出政策是健康的，所引起的副作用不大，市場(chǎng)不存在被限購政策一棍子掄趴下的危險性。從另一個(gè)層面來(lái)看，也影射出樓市的抗壓力依然非常充分。
在這種關(guān)節點(diǎn)上，倘若限購政策淺嘗輒止，點(diǎn)到為止，那所有潛在的調控成果可能均將毀于一旦，調控一線(xiàn)也將因為這個(gè)堤壩決口而盡悉潰敗。此種縱虎歸山的代價(jià)未免太大了。
如今，我們已經(jīng)走到不得不形成一種最基本共識的關(guān)鍵時(shí)刻——限購是最后一道防線(xiàn)，貴在堅持。
按照目前的態(tài)勢，房地產(chǎn)價(jià)格的“合理區間”不會(huì )很快出現。若要問(wèn)，什么樣的價(jià)格才是合理、合適的？它在什么時(shí)候才會(huì )出現？唯一的答案應該是，均衡價(jià)格才是合理、合適的一種價(jià)格，它的出現，才是限購政策退出的時(shí)點(diǎn)。
均衡價(jià)格出現的唯一一個(gè)前提，是供需的均衡。在這個(gè)點(diǎn)上，大家都愿意接受。你愿意賣(mài)，我愿意買(mǎi)，皆大歡喜的局面才會(huì )出現。除此之外，沒(méi)有第二種“合理區間”的解釋存在。要是以房?jì)r(jià)收入比來(lái)作答，依然會(huì )是一片混亂，房?jì)r(jià)水平高于當地收入水平或低于當地收入水平，無(wú)論哪一種情況，都是不能被買(mǎi)方和賣(mài)方所接受的，供需矛盾的激烈性不可能消除。
均衡價(jià)格或者說(shuō)合理區間的出現，需要長(cháng)時(shí)期的努力。目前只是千里之行第一步，難度委實(shí)不小，但如果沒(méi)有著(zhù)手實(shí)踐和嘗試的勇氣，它就只能永遠是一個(gè)夢(mèng)想�，F在我們都能看到，政府正千方百計在作增量調控的沖刺。時(shí)不我待，限購政策之所以只能進(jìn)不能退，并且退無(wú)可退，在于此項政策可以給增量調控留出一定的空間和時(shí)間，創(chuàng )造出不可錯過(guò)的時(shí)機。
在增量調控還不到位，結構調整還沒(méi)有出現一個(gè)實(shí)質(zhì)性和根本性的突破時(shí)，限購政策作為一種迫不得已的辦法，可以立竿見(jiàn)影地彈壓住潮水一般的炒資洶涌肆虐，約束住價(jià)格過(guò)于非理性的瘋狂，從而相應削減市場(chǎng)和政策面已經(jīng)堆積起來(lái)的超負荷與壓力。作為一種有效緩沖，如果不能采取嚴厲限購政策，今日市場(chǎng)不知會(huì )被炒資挾制到何種地步。在利用一個(gè)早已扭曲和變形的樓市托住整個(gè)下墜的經(jīng)濟體，使之趨好企穩之后，繼而著(zhù)手來(lái)理順樓市、整肅樓市、重構樓市已是勢在必行，這是歷史交付的重大民生課題，無(wú)法再回避了。
還必須看到，民生性的保障住房體系目前還沒(méi)有建立和完備起來(lái)，這要求在出臺調控舉措時(shí)具備高超的技巧和應對手腕。以前筆者批評過(guò)一些調控手法，認為過(guò)于呆板而缺乏靈活性，比如用一些生硬的條條框框去控制需求，捆得死死的，卻不能做到“控制需求”與“創(chuàng )造供給”并舉，還是治標難治本。然而，限購政策的推出卻是值得首肯的。它不僅僅在控制需求，調節需求，還是一種增量調控。
限購，不只是在需求環(huán)節上粗線(xiàn)條地加以收緊，敲打炒家，這同時(shí)，也能將那些原可能被炒資盡悉收入囊中的住房資源擠入市場(chǎng)，增加供給量，時(shí)間堅持愈久，增量便愈大。所謂從量變到質(zhì)變，這是一個(gè)開(kāi)端。如此一來(lái)，限購政策正好與保障性、政策性住房體系建設從不同角度和方位相呼應，形成一股不容小覷的調控合力。
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