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2010-07-27 作者：唐福勇 來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報
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上半年出臺的房地產(chǎn)調控新政雖讓樓市應聲而震，卻震而未落；緊接著(zhù)成交量大幅萎縮，雖屢現打折促銷(xiāo)，房?jì)r(jià)卻依然在頑強中不倒。而今，房貸增速的回落會(huì )否成為房?jì)r(jià)下跌的最后一根稻草呢？
雖然房?jì)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回落還沒(méi)有看到，但房貸增速的回落已經(jīng)在７月２３日央行公布的《２０１０年上半年金融機構貸款投向統計報告》中完全體現出來(lái)。
數據表明，房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。上半年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增１．３８萬(wàn)億元；６月末余額同比增長(cháng)４０．２％，比３月末低４．１個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增４４２３億元，６月末余額同比增長(cháng)２６．１％，分別比上年末和３月末低４．５、５．０個(gè)百分點(diǎn)。
以上數據的時(shí)間對比點(diǎn)值得關(guān)注，基本上是以３月末為一個(gè)分水嶺，而房地產(chǎn)調控新政正是今年４月份正式出臺的。這表明，調控政策出臺實(shí)施一個(gè)季度后，至少在貸款增速上有了明顯變化，雖然仍保持一定的增速，但增速有所放緩。
現實(shí)的情況是，不論是人們能看到的現象和數據，還是人們的體會(huì )，都能夠傳達兩個(gè)意思：一是房地產(chǎn)調控政策出臺后，銀行收緊了貸款的發(fā)放，并且綜合調控政策還提高了貸款的門(mén)檻和相應成本；二是新政策出臺后，開(kāi)發(fā)商拿地熱情降溫，房產(chǎn)商本身從銀行貸款的需求也大幅降低，更不用說(shuō)對二三套房貸利率及首付的提高等硬性規定。
而百姓的個(gè)人貸款需求同樣在降溫，這與人們對新政出臺后持幣觀(guān)望等待房?jì)r(jià)下跌息息相關(guān)。數據表明，上半年個(gè)人購房貸款新增９３２３億元，６月末余額同比增長(cháng)４９．６％，比上年末高６．５個(gè)百分點(diǎn)，比３月末低３．８個(gè)百分點(diǎn)。這一數據依然透露出一些明顯的信息：一是３月末之后，人們對房市的預期發(fā)生了方向性變化，從繼續看漲向看跌轉化；二是去年底到今年第一季度房?jì)r(jià)的快速瘋漲造成了當季成交量絕對數值的增大，緊接著(zhù)的一個(gè)季度成交量雖有萎縮，但絕對成交數據可能仍維持在一定水平，因此，６月末余額同比雖比上年末高６．５個(gè)百分點(diǎn)，但比３月末低了３．８個(gè)百分點(diǎn)；三是３月末之后，百姓個(gè)人的實(shí)質(zhì)性購房需求也明顯降低，但這一降低比例似乎與人們感受到的市場(chǎng)成交量大幅萎縮有一定差距，其中除了短暫的三個(gè)月的時(shí)間周期因素外，具體原由還有待進(jìn)一步的數據解釋。
更重要的是，房貸增速放緩給了市場(chǎng)一個(gè)明確信號，那就是房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)不再那么火熱，需求開(kāi)始松動(dòng)，并有實(shí)質(zhì)性降低，而且這只是個(gè)開(kāi)始。在這當中，人們一度擔憂(yōu)房地產(chǎn)調控會(huì )受到外圍經(jīng)濟環(huán)境的影響，擔憂(yōu)中央對房市的調控與２００８年時(shí)一樣，不能夠持久，這也是造成今年第二季度觀(guān)望情緒濃厚，房?jì)r(jià)未出現實(shí)質(zhì)性下跌的根本因素之一。
當前來(lái)看，這一擔憂(yōu)暫時(shí)不存在了。近期，中央高層及國家各部委頻頻表示房市的調控政策保持不變。只要政策調控的預期不變，房?jì)r(jià)的下跌將只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。對房地產(chǎn)的信貸同樣會(huì )逐步回落，并且這種回落只有在達到某種市場(chǎng)需求相對平衡時(shí)才會(huì )停止。果若此，則于房?jì)r(jià)回歸真實(shí)的市場(chǎng)需求和縮小與實(shí)際購買(mǎi)力之間的差距，將是一件長(cháng)久的好事。
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