● 住宅特殊性質(zhì)導致不同需求
　　● 地方財政對房地產(chǎn)有依賴(lài)性
　　● 必須強調住房的消費品屬性
　　● 防地方財政與產(chǎn)業(yè)捆綁過(guò)緊

　　在房地產(chǎn)新政實(shí)施3個(gè)月后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)題再一次引起人們的普遍關(guān)注。種種跡象表明，我國的房地產(chǎn)新政正處在“十字路口”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控也似乎陷入進(jìn)退兩難的狀態(tài)。
　　不可否認，4月中旬以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)新政的實(shí)施，2009年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的狀況得到一定程度的降溫，一個(gè)重要的表現就是北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下降，而且這種交投低迷的狀況目前仍在延續。但與此同時(shí)，我們也應當清醒地認識到，此輪房地產(chǎn)調控政策的效果迄今為止并不十分理想，其突出表現就是在市場(chǎng)成交量下降的同時(shí)，作為調控目標的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并未出現明顯下降，特別是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍然處在高位。既然如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策理應進(jìn)一步加強。然而，國內外經(jīng)濟形勢的再度復雜化卻使現行房地產(chǎn)調控政策面臨更加嚴峻的外部經(jīng)濟環(huán)境。不僅歐盟一些國家的債務(wù)危機可能會(huì )影響到世界經(jīng)濟的復蘇，進(jìn)而影響到我國經(jīng)濟發(fā)展，而且第二季度我國經(jīng)濟增速的下降也增加了人們對房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷影響經(jīng)濟增長(cháng)的擔憂(yōu)。由此，現行房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策不可避免地陷入進(jìn)退兩難的尷尬境地：進(jìn)，雖然有利于降低虛高的房?jì)r(jià)，平抑低收入階層因高房?jì)r(jià)誘發(fā)的焦慮和不滿(mǎn)情緒，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續低迷又必然影響經(jīng)濟增長(cháng)；退，雖然有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，但又會(huì )使房地產(chǎn)調控政策半途而廢，不僅失信于民，還有可能帶來(lái)房?jì)r(jià)的報復性上漲，加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和宏觀(guān)經(jīng)濟的脆弱性。
　　筆者認為，房地產(chǎn)調控這種尷尬局面的形成是房地產(chǎn)特殊性質(zhì)與房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)定位疊加帶來(lái)的必然結果。眾所周知，住宅是與汽車(chē)等其他純粹耐用消費品不同的具有多重屬性的特殊商品，它既是任何人都必不可少的消費品，又是可以用于投資的投資品。住宅的這兩重屬性使得不同階層對于房地產(chǎn)價(jià)格具有截然不同的訴求。人數上占絕對優(yōu)勢的低收入者不希望過(guò)高的房?jì)r(jià)排擠其基本的住房消費需求；人數雖少但掌握著(zhù)多數財富的高收入者則希望房?jì)r(jià)不斷上漲來(lái)實(shí)現其房地產(chǎn)投資的最大增值。住宅性質(zhì)的這種多樣性及其帶來(lái)的上述矛盾，又由房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的定位而得以強化，并最終衍生出房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的兩難。因為，在把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，各地必然圍繞這一支柱大力發(fā)展上下游各種產(chǎn)業(yè)（有人統計過(guò)與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有50多個(gè)），由此便形成了以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)業(yè)鏈，這種產(chǎn)業(yè)結構決定了我國經(jīng)濟增長(cháng)和地方財政收入對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高度依賴(lài)性。在房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過(guò)緊，呈現為一榮俱榮、一損俱損關(guān)系的情況下，為了實(shí)現GDP和地方財政收入的增長(cháng)，客觀(guān)上要求房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續繁榮和價(jià)格的不斷上漲。這樣一來(lái)，任何房地產(chǎn)調控政策都必然面臨一種相互矛盾的抉擇：為了不至于損害絕大多數低收入者的基本住房消費需求，必須采取嚴厲措施防止房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲；而為了增加居民特別是高收入者“財產(chǎn)性收入”和地方財政收入、拉動(dòng)GDP增長(cháng)，又必須保持房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，防止房地產(chǎn)價(jià)格的持續低迷。面對這一矛盾，任何調控政策都必然顯得無(wú)所適從。我國房地產(chǎn)新政實(shí)行3個(gè)月后所出現的進(jìn)退兩難窘境，就是這種矛盾的現實(shí)反映�？梢灶A見(jiàn)，如果這種矛盾不解決，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策還會(huì )在上述兩種抉擇中繼續搖擺。
　　既然如此，筆者認為，要擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的兩難困境，必須從根本上解決住宅的定性和房地產(chǎn)業(yè)的定位問(wèn)題。就住宅的定性而言，必須強調其作為基本消費品的屬性，恢復其作為基本消費品的本來(lái)面目，而不應以“增加居民財產(chǎn)性收入”為名過(guò)分強調其投資品的屬性，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機；就房地產(chǎn)業(yè)定位而言，則應重新審視其支柱產(chǎn)業(yè)的定位，改變房地產(chǎn)業(yè)與GDP、地方財政收入捆綁過(guò)緊的狀況，并在這一過(guò)程中著(zhù)力培育新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，實(shí)現經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)結構的不斷優(yōu)化。