國內絕大多數人認為，房地產(chǎn)泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前政府會(huì )出來(lái)“救市”。正是這種預期，使得國內房地產(chǎn)泡沫越吹越大，這是當前國內房地產(chǎn)信貸的最大風(fēng)險所在。

　　最近，銀監會(huì )表示，政府融資平臺、房地產(chǎn)信貸及產(chǎn)能過(guò)剩是當下銀行體系最大的信貸風(fēng)險。不過(guò)，在本文看來(lái)，盡管監管部門(mén)對信貸風(fēng)險從三個(gè)方面來(lái)考慮，但歸結到一點(diǎn)，應該都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。政府融資平臺往往與土地抵押有關(guān)，土地的價(jià)格高低，決定政府融資平臺的償債能力，而土地的交易與價(jià)格又取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；產(chǎn)能過(guò)剩主要表現在鋼鐵、建筑材料等行業(yè)，盡管這些行業(yè)的產(chǎn)能與該行業(yè)的過(guò)度擴張有關(guān)，但同時(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)的擴張有關(guān)。在這意義上來(lái)說(shuō)，當前銀行信貸體系的信貸風(fēng)險很大程度上又是房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險。

　　壓力測試無(wú)法真正測算信貸風(fēng)險

　　銀監會(huì )最新壓力測試匯總數據顯示，在房?jì)r(jià)下降３０％、利率上升１０８個(gè)基點(diǎn)的前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì )上升２．２個(gè)百分點(diǎn)，稅前利潤下降２０％，４６家農村商業(yè)銀行不良率將上升３．５個(gè)百分點(diǎn)，貸款損失率增加３０％。如果加上對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試，那么對樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率可能還會(huì )上升。這是監管部門(mén)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的評估與測試，而國內商業(yè)銀行就根據這樣的測試來(lái)確定國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調整可承受的范圍。
　　但是，僅是通過(guò)這種壓力測試，或僅是看商業(yè)銀行的不良貸款率及資本充足率等個(gè)體化的指標，是無(wú)法真正測算到當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險的。
　　當前，觀(guān)察國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險，往往會(huì )依據房地產(chǎn)貸款增長(cháng)情況及房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款比重來(lái)分析。比如說(shuō)，有人認為２０１０年上半年房地產(chǎn)貸款增速有所回落，因此，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險在降低。２０１０年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增４４２３億元（２００９年底為１８６００億），６月末余額同比增長(cháng)２６．１％；上半年個(gè)人購房貸款新增９３２３億元（２００９年底為４７６００億），６月末余額同比增長(cháng)４９．６％。房地產(chǎn)商業(yè)性貸款（２００９年底為７３３００億）占全部貸款比重的２１％以上。也就是說(shuō)，盡管?chē)鴥确康禺a(chǎn)商業(yè)性貸款增長(cháng)幅度有所下降，但其仍然是高位運行。盡管今年信貸增長(cháng)有所收縮，但是房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重反之上升。也就是說(shuō)，國十條之后，盡管房地產(chǎn)信貸增長(cháng)有所緊縮，但是通過(guò)銀行金融杠桿過(guò)度炒作房地產(chǎn)收斂不大，只是這種炒作由２００９年主要在一線(xiàn)城市開(kāi)始，已向國內二三線(xiàn)城市甚至向縣城轉移。
　�。玻埃埃鼓陣鴥确康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升，基本上是過(guò)度優(yōu)惠銀行信貸的結果。比如說(shuō)，２００９年新增房地產(chǎn)貸款達２萬(wàn)億，占各項新增貸款額的２１．９％，占比比上年提高了１１．１％，同比多增１５０００億元。其中個(gè)人購買(mǎi)住房貸款增加１４０００億，為２００８年的５倍，２００７年的２倍。而且這種態(tài)勢在２０１０年一季度仍在持續，盡管２０１０年上半年整個(gè)貸款規模有所收縮，但是進(jìn)入房地產(chǎn)的貸款不僅沒(méi)有減少，反之以高幅度增長(cháng)。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在整個(gè)信貸中的比重也在增加。

　　房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的四個(gè)主要來(lái)源

　　國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險有多大，僅對銀行個(gè)體測算，僅從房地產(chǎn)信貸占整個(gè)貸款的比重來(lái)觀(guān)察是不夠的。與歐美國家相比，中國住房信貸所占的比重仍然處于一個(gè)相當低的水平上（中國占比為２２％，而歐美國家為８０％以上），但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美市場(chǎng)是相當不同的市場(chǎng)，比如市場(chǎng)發(fā)展期限不同、交易的住房結構不同、住房產(chǎn)權結構不同等。正因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)與歐美國家完全不同，因此用信貸占比來(lái)判斷中國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險高低是不合適的。
　　看國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險主要看以下幾個(gè)方面，一是近幾年個(gè)人從銀行獲得貸款的增長(cháng)情況（這些貸款絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括個(gè)人住房抵押貸款），２００７—２００９年分別是１０５００億、６０００億、２４６００億，２０１０年上半年為１７４００億。在３年半時(shí)間，有三年房?jì)r(jià)是快速上升的，因此個(gè)人從銀行獲得的信貸也就是快速增長(cháng)，特別是２００９年后個(gè)人從銀行獲得貸款更是飆升。如果房?jì)r(jià)以２００７年為基點(diǎn)，那么估計處于高風(fēng)險的個(gè)人貸款達到近４萬(wàn)億。
　　二是近一年多時(shí)間里非房企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。２００９年信貸極度投放，不少企業(yè)從銀行獲得信貸資金進(jìn)行住房投機炒作，一旦房?jì)r(jià)調整，其信貸風(fēng)險同樣不低。不過(guò)，由于這些信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)十分隱蔽，要獲得一個(gè)確切的評估數據是不容易的。
　　三是政府融資平臺的土地抵押貸款及企業(yè)的土地抵押貸款。由于這部分信貸獲得取決于土地的價(jià)格，房?jì)r(jià)預期上漲時(shí)，這些土地抵押貸款風(fēng)險不高，但是當房?jì)r(jià)出現全面的調整時(shí)，其巨大的風(fēng)險就會(huì )暴露出來(lái)。上個(gè)世紀９０年代日本土地價(jià)格暴跌導致銀行不良貸款暴增就是這種情況。
　　四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調整對這部分信貸同樣會(huì )造成巨大的影響。

　　市場(chǎng)泡沫是房地產(chǎn)信貸的最大風(fēng)險

　　可以說(shuō)，國內房地產(chǎn)泡沫已無(wú)可復加。究其原因有：政策在住房功能界定上的誤導，政府過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策濫用，以及由此導致的民眾住房投資賺錢(qián)效應，等等，更重要的在于我們銀行體系存在的一些嚴重錯誤觀(guān)念。比如，認為住房貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（但實(shí)際上這是建立在住房?jì)r(jià)格只漲不跌的假定上，如果這個(gè)假定不成立，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險就會(huì )全部暴露出來(lái)），因此商業(yè)銀行就有動(dòng)力通過(guò)更為優(yōu)惠的信貸政策來(lái)吸引住房投機炒作者進(jìn)入市場(chǎng)；由于銀行體系的公共性，每一家銀行都有動(dòng)力來(lái)濫用這個(gè)銀行體系，即無(wú)限信貸擴張是國內銀行的本性；由于銀行體系的價(jià)格管制，商業(yè)銀行信貸擴張最好的方式就是數量的擴張。如果國內銀行體系不能夠從這些角度來(lái)重新設定制度，商業(yè)銀行這種無(wú)限信貸擴張的本性如不改變或不被限制，那么房地產(chǎn)信貸的巨大潛在風(fēng)險就不可避免。這是國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的根源所在。
　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)系統性風(fēng)險來(lái)看，由于中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)剛從計劃經(jīng)濟中轉型而來(lái)，發(fā)展時(shí)間短，因此中國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的缺陷與問(wèn)題很大。比如，沒(méi)有有效的市場(chǎng)信用評級；沒(méi)有有效的定價(jià)機制；市場(chǎng)準入寬松，從而使得許多無(wú)支付能力的貸款者輕易地進(jìn)入市場(chǎng)；法治不健全，從而使得不少房地產(chǎn)金融制度未落實(shí)未執行，等等，加上政府ＧＤＰ取向的過(guò)度優(yōu)惠的住房按揭政策，從而使得中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現離奇的發(fā)展。
　　在現有的政策安排下，使得只要購買(mǎi)住房就能夠賺錢(qián)，住房購買(mǎi)完全成了投資賺錢(qián)的工具；房地產(chǎn)成了投資品而居住功能被嚴重弱化；把房地產(chǎn)作為ＧＤＰ增長(cháng)工具，從而讓房地產(chǎn)泡沫吹得巨大，等等。但是，在這種情況下，房地產(chǎn)投機炒作者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府以及普通民眾等，不僅沒(méi)有認識到國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的嚴重性，反之還認為國內房地產(chǎn)泡沫不會(huì )破滅。因為，房地產(chǎn)泡沫破滅受到傷害的首先是政府，因此，在房地產(chǎn)泡沫破滅之前政府會(huì )出來(lái)“救市”�？梢哉f(shuō)，如果這樣的市場(chǎng)預期不改變，國內房地產(chǎn)泡沫只能越吹越大，直到最后破滅。
　　總之，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險，有個(gè)體金融機構的風(fēng)險，也有嚴重的系統性風(fēng)險。對于前者，盡管看上去風(fēng)險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒(méi)有把其考慮在內，因此也就無(wú)法看到當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險的嚴重性。所以，在國十條出臺之后，由于多數國人沒(méi)有看到這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的危險性，也就不會(huì )改變對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的預期。這才是當前國內房地產(chǎn)信貸的最大風(fēng)險所在。