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葉檀：為什么關(guān)心房地產(chǎn)空置率
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2010-08-06 作者：葉檀 來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞
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對人多地少資源相對匱乏的經(jīng)濟體，資源浪費既是不道德的，也是資源配置失效的結果。
社會(huì )對空置房的關(guān)注達到火爆程度，國家統計局終于做出回應。8月4日晚，國家統計局在網(wǎng)站上公布了2005年以來(lái)全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售情況，以及2009年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房竣工、銷(xiāo)售和待售情況。
公布總比不公布好，我們歡迎國家統計局公開(kāi)相關(guān)數據，并希望更進(jìn)一步，能給出空置率的準確定義與相應數據。
待售率數據可能引起兩大誤解。
首先，數據來(lái)源有可能失真。
按照國家統計局的說(shuō)明，商品房待售情況上述指標采用全面調查方法，由所有符合填報要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（單位）在統計制度規定時(shí)間內上報所在區（縣）統計局，然后逐級匯總，統計頻率為月報。
由房地產(chǎn)企業(yè)上報房?jì)r(jià)或者銷(xiāo)售情況，恐怕都不太靠譜，去年國家統計局公布的房?jì)r(jià)之所以引起一片噓聲，就與開(kāi)發(fā)企業(yè)上報數據有關(guān)。并不是開(kāi)發(fā)商道德水準比其他企業(yè)主低下，而是與政策制訂有關(guān)的重要數據由利益相關(guān)者提供，恐怕都會(huì )存在失真之虞。就像電力企業(yè)永遠覺(jué)得電價(jià)不高、電力不夠一樣。此前媒體屢屢披露開(kāi)發(fā)企業(yè)員工假按揭提高銷(xiāo)售率事件，說(shuō)明成交量上升，無(wú)論真假都對開(kāi)發(fā)企業(yè)有利。
商品房成交必須獲得法律認可，要到交易中心登記，國家統計局表示，商品房銷(xiāo)售面積是指報告期內出售商品房屋的合同總面積(即雙方簽署的正式買(mǎi)賣(mài)合同中所確定的建筑面積)。由現房銷(xiāo)售建筑面積和期房銷(xiāo)售建筑面積兩部分組成。但有準確的第一手客觀(guān)數據，為什么統計局采用由開(kāi)發(fā)商上報而不是交易中心提供的數據？是無(wú)法實(shí)現數據共享？還是不愿意告之公眾？
待售率樂(lè )觀(guān)的數據有誤導公眾之嫌。除了2008年之外，待售率數據都比較樂(lè )觀(guān)，2009年銷(xiāo)售高峰消化了不少存量房。但樂(lè )觀(guān)的待售房數據畢竟不同于空置率，無(wú)法消除對房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性的疑惑。
不過(guò)，國家統計局明示，靠國家統計局公布空置率數據，沒(méi)戲。國際上通用的房屋空置率指某一時(shí)點(diǎn)上所有空置房屋面積與全部房屋面積存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面積計算房屋空置率。準確的房屋空置率數據的獲取，有待于全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查。全國住房普查與人口普查二十年一次，要聯(lián)合普查更難，公布住房空置率，遙遙無(wú)期。
其次，公眾之所以“糾纏”于空置率，是擔心房地產(chǎn)領(lǐng)域的財產(chǎn)性收入分配極端不公、存在極大的資源浪費。國家統計局交出的待售率數據，無(wú)法化解公眾心中對財產(chǎn)性收入分配、對資源浪費的疑惑。
尚未確證、但廣為流傳的國土資源部涉及全國1457宗閑置土地統計表，之所以引起極大的社會(huì )反響，不外乎公眾對資源浪費與可能存在的腐敗的關(guān)注。從根本上說(shuō)，空置率也好，閑置土地也好，都與這兩大根本關(guān)注相關(guān)。
關(guān)注空置率的背后有三個(gè)層面的含義。
如果以是否售出作為指標，也就是國家統計局公布的待售率，反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況，對于投資者與開(kāi)發(fā)者具有市場(chǎng)指導意義。如果以投資率作為指標，可以反映市場(chǎng)是以投資者主導，還是剛性需求者主導，對于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫具有重要指導意義。如果以空置率為指標，可以說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的閑置情況，對于制訂房地產(chǎn)政策有重要價(jià)值。
房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟如此重要，對于判斷宏觀(guān)經(jīng)濟、貨幣市場(chǎng)、相關(guān)的六十多個(gè)行業(yè)有重要指導意義。我們卻不得不面對空置率缺位、待售率有瑕疵的現實(shí)，無(wú)怪乎政府部門(mén)動(dòng)輒全國調查，費錢(qián)費力又費神。
惟一確實(shí)的是，待售率與任志強某個(gè)版本的空置率可能有些接近，反映的是商品房市場(chǎng)的庫存量。
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