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2010-08-06 作者：策略研究員 陳波翀 來(lái)源：上海證券報
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A股市場(chǎng)7月以來(lái)出現了較大幅度的反彈，上證綜指月漲幅為9.97%。但步入8月后，市場(chǎng)分歧加大，特別是銀監會(huì )要求進(jìn)行新一輪“壓力測試”的傳聞，直接觸發(fā)了地產(chǎn)股的回落。昨天，地產(chǎn)股跌幅為2.17%，銀行股的跌幅也接近2%。
對于市場(chǎng)傳聞的真假，暫不必著(zhù)急去查究。倒是“壓力測試”這一風(fēng)險預警措施，筆者以為值得肯定。特別是在地方政府融資平臺可能面臨巨大的償債風(fēng)險，工業(yè)增加值急速下滑的背景下，監管層要求銀行未雨綢繆，增強抵抗力，顯然很有必要。
可以毫不夸張地說(shuō)，地方融資平臺的償債風(fēng)險、產(chǎn)能過(guò)剩以及房地產(chǎn)的調控風(fēng)險，已成為眼下考驗銀行業(yè)生存與發(fā)展的“三把利刃”。特別是今年4月“國十條”出臺后，一系列抑制非理性住房需求的政策相繼跟進(jìn)，為信貸急劇放大后的投資、投機性需求拉響了警笛。在上一輪樓價(jià)在2007年10月見(jiàn)頂之后，2008年一季度銀行便被要求進(jìn)行針對房?jì)r(jià)下跌的大規�！皦毫y試”，現在，重提壓力測試，似也能理解。
只不過(guò)，畢竟事隔兩年，這次若果真要推“壓力測試”，那與前一次是有顯著(zhù)區別的。當時(shí)，銀行“壓力測試”模擬的場(chǎng)景，是樓價(jià)下跌30%。結果，并無(wú)什么出乎市場(chǎng)意料的東西，只是曾激起過(guò)少許“斷供”的浪花。時(shí)至今日，樓價(jià)又大升了一個(gè)臺階，即便“壓力測試”模擬的場(chǎng)景還是房?jì)r(jià)下跌30%，同時(shí)貸款利率上漲108個(gè)基點(diǎn)，而銀行的不良房地產(chǎn)貸款在貸款總量中的占比，則將上升2.2個(gè)百分點(diǎn)。這也預示著(zhù)，銀行的稅前利潤將下跌20%。
或許，正是這樣的推算，催生了新一輪的測試要求。而有種估計是房?jì)r(jià)下跌的幅度以60%計算。這倒真有些出人意料。不妨看一下香港的數據。自1980年以來(lái)，香港大致經(jīng)歷了三次房?jì)r(jià)的下跌周期，每輪下跌幅度均在50%附近。如果說(shuō)香港人多地少，不具備可比性，那么再來(lái)看看日本。樓價(jià)見(jiàn)頂后，日本房?jì)r(jià)跌幅一度接近60%。但是，日本顯然也不具備可比性，畢竟兩國的土地所有權制度完全不同�？梢钥吹降氖�，開(kāi)發(fā)商往往是“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，樓價(jià)一下跌，銷(xiāo)售進(jìn)度自然受到影響，開(kāi)發(fā)商拿地熱情也大減。鑒于地方政府越來(lái)越倚重賣(mài)地收入，自然也不會(huì )在地價(jià)低迷的時(shí)候賣(mài)地。這樣，新增土地供給減少，部分起到了緩解供過(guò)于求的矛盾，對房?jì)r(jià)止跌有一定的抑制作用。因此，從2007年開(kāi)始的房?jì)r(jià)回落周期看，房?jì)r(jià)的下跌態(tài)勢是先急跌，后平緩。一般初期跌幅在20%左右，再往后就很難繼續往下跌了。
由此不難看出，即便是樓價(jià)真的出現了歷史大頂，預期在短期內下跌50%，還是不太現實(shí)的。更有可能的情況，或者是房?jì)r(jià)先跌20%，再隨著(zhù)成交的低迷，緩慢步入下跌通道，在3至5年之內，走完這一輪下跌周期。從統計局公布的商品房待售情況看，截至今年6月末，住宅待售面積為1.9億平方米，若按2009年的銷(xiāo)售面積，最樂(lè )觀(guān)的估計，恐怕也要一年半左右才能完全消化。
換句話(huà)說(shuō)，當前的樓價(jià)較2007年高點(diǎn)，還有不少虛高，提高“壓力測試”的下跌門(mén)檻，有其合理因素。但更應該看到，在中國獨特國情下的市場(chǎng)環(huán)境里，房?jì)r(jià)短期內不太可能大幅下跌，更別提普遍出現30%以上的跌幅了。如此說(shuō)來(lái)，大幅抬高標準的新一輪“壓力測試”，就難免有“矯枉過(guò)正”之嫌。畢竟，銀行的安危，事關(guān)國民經(jīng)濟的長(cháng)治久安。一旦有任何超預期的因素，均會(huì )影響經(jīng)濟增長(cháng)的可持續性。
基于上述判斷，筆者認為，“壓力測試”可適當提高房?jì)r(jià)下跌門(mén)檻，但切不可把樓價(jià)下跌60%的極端情況，作為下一步政策取向的決策依據。不管是從保增長(cháng)，還是調結構的角度，房地產(chǎn)的調控政策理應持續堅決貫徹執行。
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