樓市政策調控的目標有官方的正版，也有坊間流傳的“山寨版”，而“山寨版”解讀的房?jì)r(jià)下跌多半與商業(yè)銀行的壓力測試有關(guān)。在4月份的一次理論研討會(huì )上，某發(fā)言人預測樓價(jià)將全面下跌，下跌幅度在30%以?xún)�，依據為：銀行壓力測試的結果表明樓價(jià)下跌30%不會(huì )引發(fā)金融風(fēng)險。最近又有銀行的壓力測試了，據說(shuō)要測試樓價(jià)下跌60%，我想“山寨版”的政策解讀要有更新版，應該有人推斷樓價(jià)將下跌60%了！
　　 商業(yè)銀行的壓力測試是風(fēng)險管理的常規行為，原來(lái)沒(méi)有媒體關(guān)注，所以壓力測試的量化指標和市場(chǎng)預期無(wú)關(guān)�，F在由于觀(guān)察樓價(jià)的“山寨人士”需要有依據，壓力測試目標就變成了被炒作的樓價(jià)下跌目標。壓力測試的目標是應對金融風(fēng)險，房地產(chǎn)與金融危機的關(guān)聯(lián)度很高，2007年有美國的次貸危機，1997年有亞洲的金融危機，導火線(xiàn)都是因為房地產(chǎn)價(jià)格暴跌而引發(fā)的跨國債務(wù)鏈斷裂。問(wèn)題是：房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的金融風(fēng)險應如何衡量？
　　本次壓力測試的指標從30%提升到60%，并非說(shuō)明樓價(jià)將下跌60%，恰恰相反，說(shuō)明房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款在銀行信貸資產(chǎn)總額中的占比很低，下跌60%才有可能觸發(fā)銀行的信貸危機。國金證券研究所的報告說(shuō)明，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占信貸資產(chǎn)的比重不到30%。全國銀行業(yè)信貸資產(chǎn)總額超過(guò)40萬(wàn)億，其中開(kāi)發(fā)商貸款不到3萬(wàn)億，占比不到8%。根據央行公布的統計數據，截至今年6月底，全國住戶(hù)中長(cháng)期消費性貸款余額不到6萬(wàn)億，占比不到16%。即使把分類(lèi)含混不清的地方政府融資總額也算上一半，再加上不到4萬(wàn)億，總計不到13萬(wàn)億的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占信貸資產(chǎn)總額的比例也才剛超過(guò)30%，那么可能觸發(fā)金融風(fēng)險的房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占比大概是多高呢？
　　在筆者看來(lái)，金融風(fēng)險還很遠，政策風(fēng)險卻很近，所以建議開(kāi)發(fā)商們盡快主動(dòng)降價(jià)以“安撫山寨情緒”。我判斷金融風(fēng)險遠近的指標有四：第一，本次美國的次貸危機和1991年日本樓市崩盤(pán)之前，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款占信貸資產(chǎn)總額之比均接近甚至一度超過(guò)了60%；第二，美國金融海嘯來(lái)臨之前，居民住宅財產(chǎn)稅的稅基總值與按揭貸款余額之比超過(guò)了1:0.9（還有數據說(shuō)是1:1），所以房?jì)r(jià)下跌15%－30%就引發(fā)了數百萬(wàn)家庭喪失了住宅抵押品贖回權；第三，亞洲金融危機的導火線(xiàn)是泰國，房?jì)r(jià)暴跌的原因之一是外資大舉撤離，所以應關(guān)注房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款中的外資占比；第四，房?jì)r(jià)上漲若激勵銀行發(fā)放房屋凈值貸款（HOME EQUITY LOAN），房地產(chǎn)信貸規模就有可能失控。按照這四個(gè)標準，中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有金融危機爆發(fā)的跡象，各大商業(yè)銀行在貸款評級或分類(lèi)中也都把居民中長(cháng)期消費性貸款定義為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀監會(huì )不斷要求商業(yè)銀行拿出優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)搞壓力測試，用心之良苦，可惜還是被有些專(zhuān)家借題發(fā)揮。
　　在中國，商業(yè)銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)間很短。按揭業(yè)務(wù)的增長(cháng)速度雖然很快，但信貸總額占比不高，創(chuàng )新品種很少，所以從金融風(fēng)險的角度看，中國住宅市場(chǎng)現在不是房?jì)r(jià)越高風(fēng)險越高：按揭購房的貸款比例將隨房?jì)r(jià)上漲而下降！
　　最近坊間熱議的話(huà)題之一是“黑房率”，城市房產(chǎn)有投資消費雙重屬性，在投資消費雙輪驅動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，晚上9－10點(diǎn)較長(cháng)期不亮燈的房子被稱(chēng)為投資房，“黑房率”是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)投資率的標準之一。在按揭貸款的房?jì)r(jià)占比較低的國家，投資人的“黑房率”并不是衡量銀行金融風(fēng)險的指標，開(kāi)發(fā)商的“爛尾樓”才是。因為，“黑房”是已經(jīng)賣(mài)出的房子，意味著(zhù)金融風(fēng)險已經(jīng)分散轉移給投資人了，投資人的“黑房”若現金比例很高甚至全現金持有，等于是為銀行和開(kāi)發(fā)商分擔風(fēng)險，所以用“黑房率”論證金融風(fēng)險很高也是缺乏常識的邏輯混亂。也難怪，生逢亂世，心不平，世乃不平！