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拆遷難已經(jīng)成為北京高房?jì)r(jià)的元兇！
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2010-08-17 作者：陳云峰 來(lái)源：新浪-新浪博客
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“買(mǎi)房子嫌貴，拆遷房子嫌低”；“拆遷費一路上漲，漲的速度大于房?jì)r(jià)增長(cháng)速度”；“拆遷推高地價(jià)、地價(jià)推高開(kāi)發(fā)成本、成本推高房?jì)r(jià)房?jì)r(jià)”，這些看似沒(méi)有關(guān)系的事情或社會(huì )現象，現在已經(jīng)由于拆遷成為隱藏在北京高房?jì)r(jià)幕后的元兇。
抑制拆遷成本過(guò)快上升是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的重要鏈條，針對此種現狀，北京市政府辦公廳近日印發(fā)了《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》，強調將通過(guò)調控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本，并責成相關(guān)部門(mén)針對拆遷成本過(guò)快上升，制定合理、可操作措施。
我在接受《京華時(shí)報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示：“目前，北京的情況是拆遷成本越來(lái)越高，拆遷難度越來(lái)越大，高房?jì)r(jià)高拆遷成本惡性循環(huán)。拆遷，已經(jīng)成為城市發(fā)展中一個(gè)不可回避的問(wèn)題，如何有效控制成本和被拆遷人的利益訴求，更是一個(gè)社會(huì )性難題，但：現在非解決不可了�！�
舉一個(gè)補償費超過(guò)3萬(wàn)元的例子：2009年4月，北京西長(cháng)安街拆遷工程，首次嘗試參照市場(chǎng)評估價(jià)格給予拆遷補償款，補償基礎價(jià)格達到3萬(wàn)元／平米；此前，北京市的拆遷按基準地價(jià)法評估，如果按以往方式，該地區最多補償8800元/平米。當時(shí)有專(zhuān)家評論，這樣做有利于開(kāi)展拆遷工作，但是也提高了拆遷成本，同時(shí)抬高了地價(jià)。請注意：這個(gè)項目房?jì)r(jià)就是拆遷價(jià)，也就是說(shuō)：拆遷部分開(kāi)發(fā)商是賠錢(qián)在運作，拿商品房來(lái)貼補拆遷房。
再舉一個(gè)補償費超過(guò)2萬(wàn)元的例子：在今年5月的通州，目前大多數房屋均價(jià)在2萬(wàn)元/平米左右，通州運河核心區及西海子棚戶(hù)區居民拆遷的貨幣補償標準為每平米1.5萬(wàn)余元。而去年上營(yíng)棚戶(hù)區拆遷每平米補償8000余元。請注意：拆遷費加上土地出讓金，和拆遷的資金成本和管理費，土地直接成本已經(jīng)接近房?jì)r(jià)的80%，再加上建安費，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)達到或超過(guò)了現在的房?jì)r(jià)。而再入市的土地成本勢必因拆遷成本提高而上漲。
試想：如果不控制離譜的拆遷成本，房?jì)r(jià)如何控制得了？
同時(shí)，拆遷成本也提高也會(huì )影響土地供應速度，從而“逼高”房?jì)r(jià)。
拆遷成本越來(lái)越高，造成大家對房?jì)r(jià)的心理預期越來(lái)越高，“房子都拆不動(dòng)了”。拆遷難度加大，造成土地供應減少，土地供不應求自然導致房屋價(jià)格上漲。這就是政府加大土地供應，要求妥善把握土地入市交易節奏的重要原因。如果土地成本降下來(lái)，政策房租售價(jià)格也會(huì )自然下降，從而緩解供需矛盾�，F實(shí)情況是：目前因拆遷補償造成的矛盾越來(lái)越多，重點(diǎn)村改造等重點(diǎn)工程進(jìn)度受到影響，但控制拆遷補償可能會(huì )加重拆遷戶(hù)與拆遷方的矛盾，這是導致調控拆遷成本的難點(diǎn)，不是簡(jiǎn)單手段就能解決的，需要在就業(yè)、住房等方面有多種配套政策。北京按照供地計劃，2010年度本市供地總量為6400公頃，其中2500公頃用于住宅，其余的土地用于基礎設施，而拆遷難，已經(jīng)成為土地供應計劃不能完成的首要原因�！耙患夐_(kāi)發(fā)頭疼的就是拆遷”，我也結合自己的工作實(shí)際感嘆不止。
拆遷涉及到社會(huì )利益再分配，也關(guān)乎城市建設和當地政府的政績(jì)。像北京通州在打造世界級城市一樣，河北全省在轟轟烈烈搞拆遷，“三年大變樣”，好多看似市場(chǎng)化的東西，實(shí)際上政府也牽扯其中，搞不好，也會(huì )造成更多的社會(huì )矛盾。我觀(guān)察到在各級政府上訪(fǎng)的人群或法律訴訟中，拆遷成為最多的理由和糾結。從這種角度說(shuō)：“中央政府加強拆遷方面的法律規定，和地方政府因地制宜的具體舉措相結合，新聞媒體穩定拆遷預期，這些才是解決拆遷的根本之道�！�
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