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2010-08-17 作者：周子勛 來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報
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中國經(jīng)濟新聞網(wǎng)訊：
北京市政府辦公廳日前印發(fā)《2010年加強投資調控做好全年投資工作任務(wù)分工方案》，強調將通過(guò)調控和平衡拆遷安置補償水平，控制拆遷成本，并責成相關(guān)部門(mén)針對拆遷成本過(guò)快上升，制定合理、可操作的措施。
控制拆遷成本以控制房?jì)r(jià)的嘗試目前看來(lái)的確是一個(gè)值得可圈可點(diǎn)的舉措。該措施的邏輯是：因為拆遷成本是土地成本的一部分，如果拆遷成本過(guò)高，勢必推高土地成本，而土地成本過(guò)高勢必推高房?jì)r(jià)。反之，政府如果要想控制房?jì)r(jià)，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆遷成本。
但邏輯自洽未必意味著(zhù)現實(shí)必定可行。在需求遠大于供給的情況下，房?jì)r(jià)取決于需求而并不主要取決于成本，以往低價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商，不是照樣賣(mài)出了高價(jià)嗎？除非有相應的成本—價(jià)格約束，否則，控制拆遷成本能否真正對房?jì)r(jià)起到一定控制作用，目前實(shí)難判定。雖然北京去年就已經(jīng)針對招拍掛中“價(jià)高者得”的模式進(jìn)行了完善，但即使目前處于史上最嚴的房地產(chǎn)調控時(shí)期，房?jì)r(jià)依舊堅挺。7月北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.4%，環(huán)比增幅與上月持平。其中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲20.1%，環(huán)比上漲0.3%。顯然，當前樓市調控政策的效果并不明顯。
將房?jì)r(jià)上漲因素完全歸結為拆遷成本過(guò)高有失偏頗。實(shí)際上，政府上游的土地壟斷算得上房?jì)r(jià)上漲的推手之一。我們看到，現在實(shí)施的“招拍掛”制度除加強了政府土地壟斷供應之外，調節地價(jià)和房?jì)r(jià)的功能被證明是落空的。從本質(zhì)上說(shuō)，當前這種土地利益的博弈是地方土地財政在作祟。據北京市土地整理儲備中心的數據測算，2009年全年通過(guò)招拍掛方式成交的各類(lèi)土地達247宗，成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。而當前的房地產(chǎn)調控使得土地出讓價(jià)格下降，從而影響了地方財政，于是壓縮拆遷成本也就成了順理成章的事情，而這也是政府可以通過(guò)行政手段加以控制的。
另外，控制了拆遷成本，被拆遷者的利益訴求又將如何保障呢？據介紹，西長(cháng)安街拆遷區域內市政基礎設施相對落后，居民居住條件、居住環(huán)境較差，戶(hù)均住房面積約20平方米。按此計算，一戶(hù)居民實(shí)際拿到的拆遷款在80萬(wàn)元上下，根本不夠買(mǎi)一套滿(mǎn)意的商品房。此外，該地區還有9平方米左右的住戶(hù)，就算按一平方米10萬(wàn)元的補償，那也就是100萬(wàn)元，這個(gè)補償款目前在北京五環(huán)外買(mǎi)套房子都不容易。
雖說(shuō)國土部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，要求拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規定的征地標準補償，征地補償應做到同地同價(jià)。但是，在現實(shí)中未必能保證各地都統一執行。
拆遷問(wèn)題遠沒(méi)有想像中簡(jiǎn)單，不僅直接涉及各級政府、開(kāi)發(fā)商和拆遷戶(hù)的利益，更是關(guān)系到公共利益、土地使用權、貨幣補償等一系列問(wèn)題，這些問(wèn)題要想在短期內迅速達成共識，確實(shí)不易。
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