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2010-08-19 作者：房產(chǎn)研究人士 楊紅旭 來(lái)源：東方早報
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昨天（18日），有媒體報道北京擬出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房地產(chǎn)企業(yè)將不能直接收存預售資金，資金必須直接打入監管賬戶(hù)，用款計劃需經(jīng)施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個(gè)資金使用節點(diǎn)，每個(gè)節點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節點(diǎn)只能提出一次用款申請。
此消息一出，首先影響到股市，當天地產(chǎn)股領(lǐng)跌大盤(pán)。眾所周知，當前我國實(shí)行的是商品房預售制度，這一制度可以使開(kāi)發(fā)商提前回籠銷(xiāo)售資金，降低自有資金要求。我國六成以上居民購房皆使用貸款，所以個(gè)人房貸作為重要的預售資金，在項目竣工之前就已進(jìn)入開(kāi)發(fā)商口袋。那么，萬(wàn)一項目在竣工之前，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，或者老板攜預售款潛逃，購房人和放貸銀行豈不是損失慘重？
所以，商品房預售制度的關(guān)鍵環(huán)節之一，就是要監管好預售資金，必須讓開(kāi)發(fā)商將預售款全額用到特定項目的開(kāi)發(fā)建造上面，而且不能一次用完，要依工程進(jìn)度分批使用。道理很簡(jiǎn)單，可現實(shí)中，大部分樓盤(pán)的預售資金都沒(méi)有被嚴格監管，開(kāi)發(fā)商總是提前支取，甚至將資金挪作他用。
從表面看，北京市這一做法是落實(shí)了近期國家的調控政策。4月住房和城鄉建設部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求各地加快完善商品住房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，確保預售資金用于項目工程建設。實(shí)際上，這實(shí)在是一個(gè)“老掉牙”的規定了。
2004年修訂后的《城市商品房預售管理辦法》第十一條規定：開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關(guān)的工程建設，商品房預售款監管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。其后，部分省份和城市陸陸續續也出臺了相關(guān)辦法，如哈爾濱、武漢、南京、廣州、鄭州等。不過(guò)，多少讓人感到奇怪的是，為何建設部沒(méi)有制定一個(gè)全國統一的商品房預售款監管辦法，而只是任由地方政府按自己的口味各行其是？
這便又扯出商品房預售制度這個(gè)總根源。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》出臺，確立了商品房預售制度，第二十三條規定了預售商品房應當符合的條件，其中包括土地使用權證書(shū)、建設工程規劃許可證和施工許可證等“三證齊全”，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。然而，近十幾年來(lái)，許多地方的預售準入門(mén)檻太低，監管混亂，很多項目沒(méi)達到工程進(jìn)度條件，甚至是“三證不全”就已開(kāi)賣(mài)。如此這般，又怎么可能制定出一套全國通用的預售款監管辦法呢？
文章開(kāi)頭提到的北京擬出臺的政策提及，可以申請資金使用的四個(gè)節點(diǎn)中，居然包括“基礎完成”，難道建筑都沒(méi)出地面，就可以預售了嗎？作為首都，此標準也未免太低了吧。上海2000年就提高了預售標準，規定多層住宅必須結構封頂才可預售，多層以上住宅必須完成主體結構的三分之二才可預售。我國的商品房預售款亟須嚴加監管，整個(gè)商品房預售制度也得好好“修理”一番，否則還是“隔靴搔癢”。
關(guān)于商品房預售款監管，當前部分城市已有相關(guān)辦法，值得探討的問(wèn)題有兩個(gè)：一是執行力的問(wèn)題。如果不能?chē)栏駡绦泻吐鋵?shí)，無(wú)論法規多么完美，都是白搭。二是監管方式的問(wèn)題。當前已出臺相關(guān)辦法的城市中的多數，都將預售資金專(zhuān)用賬戶(hù)的監管權丟給了商業(yè)銀行，政府只做甩手掌柜。而商業(yè)銀行的很多行為都是“商業(yè)行為”，他們跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)系是“在商言商”，顯而易見(jiàn)，這是一種錯誤的運行機制。地方政府必須更加主動(dòng)、更加積極，花些精力和時(shí)間在這上面，才能真正做好這項事關(guān)廣大購房人利益的重要工作。
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