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樓市怎一個(gè)“躁”字了得
2010-08-20   作者:項銀濤 劉嘉偉  來(lái)源:國際金融報
 
  中醫對“煩躁”有專(zhuān)門(mén)解釋。胸中熱而不安叫“煩”,手足擾動(dòng)不寧叫“躁”。煩躁危害較大,宋范仲淹《與知郡職方書(shū)》有云:“切少煩躁,損氣傷神,益為災矣!
  當前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在“煩躁”狀態(tài)。
  一方面,“新國十條”出臺3個(gè)多月后,熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)未見(jiàn)明顯調整,以北京為例,7月新建住宅價(jià)格指數同比上漲20.1%,環(huán)比上漲0.3%。與此同時(shí),部分二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍在上漲,7月鄭州、濟南等二線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格指數出現環(huán)比上漲0.6%。從國家統計局發(fā)布的2010年7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數看,各地房?jì)r(jià)漲跌互現,其中,出現環(huán)比上漲的城市有32個(gè),出現環(huán)比下降的城市有20個(gè),剩下的都是平盤(pán)的城市?梢(jiàn),房地產(chǎn)熱度未減,引發(fā)社會(huì )各界不安,符合中醫“胸中熱而不安”的癥狀。
  另一方面,號稱(chēng)史上最嚴厲房地產(chǎn)調控政策——“新國十條”出臺后,各部門(mén)、各地落實(shí)政策陸續出臺而不止,似有中醫所謂“手足擾動(dòng)而不寧”之特征。
  引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)“煩躁”的原因是多方面的,比如房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),住房問(wèn)題關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù),房?jì)r(jià)漲跌影響多方利益等等,但容易受到人們忽視的則是市場(chǎng)各方的心理預期。心理預期雖不能完全決定個(gè)體行為,但在很大程度上影響個(gè)體決策,造成市場(chǎng)波動(dòng)。需要引起注意的是,短期內房地產(chǎn)供給缺乏彈性,形成房地產(chǎn)供應通常需要一年到一年半時(shí)間。在這期間,若購房群體預期發(fā)生變化,則直接決定房?jì)r(jià)走勢。
  當前房地產(chǎn)市場(chǎng)預期紊亂是房地產(chǎn)市場(chǎng)“煩躁”的重要原因之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)“煩躁”危害較大,最直接惡果則是房地產(chǎn)供求不平衡。
  供大于求則房?jì)r(jià)下跌,供不應求則房?jì)r(jià)上漲。由于預期存在自我實(shí)現機制,一旦市場(chǎng)供求失衡,則市場(chǎng)會(huì )出現加速下跌或加速上漲過(guò)程,對實(shí)體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟都存在巨大影響。2009年這一波房?jì)r(jià)快速上漲,與房地產(chǎn)預期紊亂密切相關(guān)。在房?jì)r(jià)下跌預期轉為上漲預期同時(shí),房地產(chǎn)供給增長(cháng)滯后,進(jìn)而增強購房群體房?jì)r(jià)上漲預期,帶動(dòng)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
  盡管房地產(chǎn)屬于稀缺資源,長(cháng)期看房?jì)r(jià)仍將上漲,但短期、中期內,房?jì)r(jià)走勢必有反復。沒(méi)有只漲不跌的商品,也沒(méi)有只跌不漲的市場(chǎng)。無(wú)論美國、英國等發(fā)達國家,還是發(fā)展中國家,房?jì)r(jià)均出現過(guò)調整,中國也不應例外。
  房地產(chǎn)需求可能存在剛性,但剛性需求并不代表有購買(mǎi)力需求,且購買(mǎi)房子也并不是滿(mǎn)足住房需求的惟一方式。對政府而言,保障中低收入人群基本住房需求既是對基本居住權的尊重,也是公共財政的一項重要職能。
  綜上,房地產(chǎn)調控必須要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)預期,穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期,既要引導需求,也要注重供應,重點(diǎn)是要做好引導開(kāi)發(fā)商和購房群體心理預期的工作,保持房地產(chǎn)調控政策的穩定性和連續性。
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