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2010-08-23 作者：黃小鵬 來(lái)源：證券時(shí)報
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日前，國土部門(mén)開(kāi)始史無(wú)前例地高調宣布進(jìn)行清理閑置土地的運動(dòng)。8月19日，國土部舉行通氣會(huì )，公布官方調查結果，截至5月底，全國上報的閑置土地2815宗，面積達16.95萬(wàn)畝。超出預期的閑置土地面積和宗數讓人們震驚，而10月底前完成清理的命令似乎又讓人感到振奮。
然而，如果仔細檢視過(guò)往類(lèi)似行動(dòng)的效果，理智的人們實(shí)在很難樂(lè )觀(guān)起來(lái)。閑置土地（或曰囤地）問(wèn)題由來(lái)已久，正如相關(guān)數據所揭示的那樣，閑置時(shí)間最長(cháng)的將近20年。在過(guò)往的幾輪房地產(chǎn)調控中，有關(guān)部門(mén)也曾祭出打擊囤地這一招，雖然每次都是雷聲大雨點(diǎn)小，抓了幾個(gè)典型，處罰了幾家公司，但執法大多以貓鼠游戲而告終，大多數違法行為并未得到糾正，開(kāi)發(fā)商靠囤地致富的痼疾依舊。此次公布的閑置土地之多、閑置時(shí)間之長(cháng)，就是此前運動(dòng)式執法低效的明證。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題成堆，而最嚴重的環(huán)節恐怕還在土地市場(chǎng)。對于一個(gè)并無(wú)太多技術(shù)含量和產(chǎn)品創(chuàng )新空間的行業(yè)，賺取超額暴利別無(wú)他途，唯囤地囤房耳！這早已不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商的操作秘訣，而是全行業(yè)的頭號經(jīng)營(yíng)規律。當然，這一規律要想起作用，前提是逾越法律。如果現行的法律能得到有效的執行，囤地囤房這種并不高明的經(jīng)營(yíng)技巧就不會(huì )有用武之地。
根據1999年的《閑置土地管理辦法》和2009年國務(wù)院《關(guān)于集約用地的通知》，閑置土地兩年的依法收回，閑置1年的按20%征收閑置費。法律法規白紙黑字，清清楚楚，斷無(wú)模糊和爭議之處。如若嚴格執法，囤地不但難以獲利而且風(fēng)險極高。另外，根據土地增值稅清算方法，就算是滿(mǎn)滿(mǎn)當當地利用了時(shí)間差，土地增值收益最終也會(huì )被稅收拿走一大部分。因此，開(kāi)發(fā)商之所以能夠通過(guò)囤地囤房這種并不高明的手法獲取暴利，根本原因在于法紀松弛，現有法律法規幾乎成了廢紙。
回到此次清理運動(dòng)上來(lái)，我們發(fā)現，如果不能從根本上依法辦事，就無(wú)法避免它成為又一次貓鼠游戲。要徹底根治土地市場(chǎng)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，非要從若干方面正本清源不可，斷不能指望這種運動(dòng)式的土地執法行為。
首先，清理閑置土地應該成為一項日常性的執法，而不能將其異化調控房?jì)r(jià)的一個(gè)工具。
將法律變成工具，就會(huì )陷入運動(dòng)式執法的陷阱，它表面上是在嚴格執法，事實(shí)上卻嚴重違背了法治精神。執法的松緊，由一時(shí)環(huán)境和行政長(cháng)官的意志決定，變成了事實(shí)上的人治，最終也就不可避免地變成一場(chǎng)貓鼠游戲。
以此次運動(dòng)為例，執法的出發(fā)點(diǎn)在于調房?jì)r(jià)，而清理期限定在今年10月底。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商一定會(huì )集中精力揣測執法者的心態(tài)，如果執法者認為目的達到或期限已到，執法很可能隨之結束。開(kāi)發(fā)商理性的態(tài)度就是向老鼠學(xué)習，一“扛”二“躲”，待貓兒們撤退，違法變得安全了，再出來(lái)活動(dòng)不遲。
因此，法治的精髓不在于雷厲風(fēng)行、嚴格執法，而在于違法必糾的日常性執法。
其次，執法的對象應該主要針對地方政府及部分官員，而不是開(kāi)發(fā)商。
中國的土地市場(chǎng)的特殊性在于地方政府壟斷，是市場(chǎng)唯一的賣(mài)方。由于地方政府在這一市場(chǎng)上有復雜而巨大的利益，開(kāi)發(fā)商囤地雖然是出于謀利動(dòng)機作出的違法行為，但這一違法行為能得以實(shí)現，靠的是地方政府有意無(wú)意的放縱，甚至是合謀和慫恿。這其中，又夾雜著(zhù)腐敗官員的個(gè)人利益。
因此，僅將炮口對準開(kāi)發(fā)商，而不深挖其背后的力量，無(wú)法擊中主要矛盾，效果也一定不會(huì )好。只有將主要炮火對準地方政府和部分腐敗官員的扭曲性行為，才能從根本上解開(kāi)囤地利益鏈的這個(gè)死結。
第三，信息要完全透明，執法的架構要從根本上改進(jìn)。
陽(yáng)光是最好的防腐劑。只有將各城市囤地的面積、宗數、每個(gè)地塊具體的情況全部予以公開(kāi)，才能讓全社會(huì )監督清理的進(jìn)展和效果，讓清理工作在全社會(huì )的眼光下進(jìn)行。國土部此次僅公布面積和宗數，不公布名單，更沒(méi)有每一地塊的具體情況，讓人失望。
目前對清理土地的執法架構存在很?chē)乐氐娜毕�。國土部門(mén)的行政權力，不足以應對清理的需要，公檢法機關(guān)應該介入。同時(shí)，對于囤地這種對地方經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展有重大影響的行為，且又大量涉及到腐敗的行為，將其置于人大的全盤(pán)監督之下是非常必要的。
最后，要從更高的層面看待打擊囤地囤房行為的意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象是造成中國當今收入分配出現嚴重問(wèn)題的一個(gè)重要原因，而囤地囤房又是開(kāi)發(fā)商獲取暴利，掠奪社會(huì )資源的主要手段和途徑。從某種意義上說(shuō)，正是法紀松弛，有法不依導致了這種結果。在收入分配已成為中國經(jīng)濟結構性失衡的主要內容之時(shí)，依法解決囤地囤房問(wèn)題，也是對業(yè)已失衡嚴重的收入分配問(wèn)題的一種補救。清理閑置土地，不能簡(jiǎn)單地理解為一次降房?jì)r(jià)的運動(dòng)。徹底解決囤地行為，對糾正收入分配失衡，對中國經(jīng)濟強本固基都有重要的長(cháng)遠意義。
總而言之，只有走出運動(dòng)式執法的怪圈，才能真正有效地解決囤地囤房問(wèn)題，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象才有希望，收入分配問(wèn)題的嚴重性才能得到一定程度的緩解�？梢哉f(shuō)，當前最應該被清理的不是被閑置的土地，而是被閑置的法律，最急切找回的是被閑置的法治精神。
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