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穩定房?jì)r(jià)更需治本之策
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——當前治標不治本的政策，最終難以達到穩定房?jì)r(jià)的目的
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2010-08-23 作者：中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所 袁秀明 來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報
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�。玻埃保澳甑姆康禺a(chǎn)新政被認為是迄今最嚴厲的一次房市調控政策，它表明了中央政府堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的決心，它不僅影響到宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)狀況，更影響到許多民眾的購房行為。
但是，這次調控政策的效果如何，仍是一個(gè)頗為值得探討的問(wèn)題。如今一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭初步得到遏制，但是，這種強行遏制的行政措施不能不說(shuō)只是權宜之計，因為它可能受制于宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的變化以及貨幣政策的變化等。于是，在沒(méi)有任何后續制度保證的情形下，只要政策稍有放松，稍有穩定的房?jì)r(jià)很可能會(huì )強勁反彈，若此，政策努力實(shí)現穩定房?jì)r(jià)的目標最終將難以實(shí)現。況且，在市場(chǎng)僵持的條件下，如今開(kāi)發(fā)商也放慢了開(kāi)發(fā)節奏，許多項目延遲或取消原來(lái)的推盤(pán)計劃，有的減少了購地量，土地不斷流拍。這種情形不可避免造成未來(lái)房屋供給量銳減，如果政府保障性住房不能彌補這種減少，那么就會(huì )給未來(lái)房?jì)r(jià)大幅上升留下巨大空間，從而加大房市的波動(dòng)。
因此，當前這種治標不治本的政策，最終難以達到穩定房?jì)r(jià)的目的。
筆者認為，只有實(shí)施“治本”之策，才能真正走出房市短期調控的怪圈，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行。這里所謂的“治本”之策，就是要建立一種能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展的長(cháng)期機制，從而保證房?jì)r(jià)不至于大起大落。那么，如何建立這種長(cháng)期機制是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。
目前，從房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的利益主體來(lái)看，房地產(chǎn)商、銀行、地方政府、房市投機者這幾方都支持房?jì)r(jià)上漲，因為隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，房地產(chǎn)商可以有更多利潤，地方政府可以更高的價(jià)格出讓土地，銀行可從房貸中獲取更多收益，房市投機者可以更高的價(jià)格轉賣(mài)房產(chǎn)從中獲取更多收益。因此，要控制房?jì)r(jià)，關(guān)鍵是要改變相關(guān)利益各方的激勵行為。
最近，銀監會(huì )嚴控房地產(chǎn)信貸，對銀行放貸有了進(jìn)一步的監管。而房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化的主體，在不完全壟斷的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)之間很難達成一致的利益同盟去抬高房?jì)r(jià)，因此，企業(yè)的定價(jià)能力是有限的，它最終要服從于市場(chǎng)需求，需求旺盛時(shí)漲價(jià)是必然，這里，投機性需求成為促使房?jì)r(jià)猛漲的關(guān)鍵因素之一。因此，控制投機性需求成為“治本”之策之一。如今，地方政府沒(méi)有較大動(dòng)力控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，那么必須設計一種機制讓地方政府甘心情愿穩定房?jì)r(jià)，以保證市場(chǎng)健康運行。
有鑒于此，筆者這里的建議是：
１．建立地方政府促進(jìn)房?jì)r(jià)穩定的雙動(dòng)力激勵機制——兩個(gè)考核標準。
目前，中央政府考核地方官員政績(jì)的唯一標準就是經(jīng)濟增長(cháng)率（ＧＤＰ）水平，這種單一考核標準就使地方政府盲目追求ＧＤＰ增長(cháng)，而對民生問(wèn)題漠然視之。于此，高房?jì)r(jià)、保障性住房嚴重不足等問(wèn)題頗為突出，不僅影響經(jīng)濟的穩定，更影響社會(huì )的穩定和諧。因此，在原有激勵機制基礎上，在房地產(chǎn)方面建立地方政府雙動(dòng)力激勵機制顯得尤為重要。
第一個(gè)動(dòng)力機制就是中央政府應將穩定房?jì)r(jià)作為政績(jì)來(lái)考核地方官員。
近年來(lái)，各地房?jì)r(jià)上漲較快，不能不說(shuō)是地方政府在其中起了推波助瀾的作用。房?jì)r(jià)在需求的拉動(dòng)下上漲，地價(jià)也隨之水漲船高，地方政府可以從地價(jià)上漲中大獲其益。于是，地方政府根本沒(méi)有動(dòng)力抑制房?jì)r(jià)上漲。只有將穩定房?jì)r(jià)作為考核地方官員政績(jì)的一個(gè)標準，地方政府才有穩定房?jì)r(jià)的動(dòng)力，各地房?jì)r(jià)才能真正得到控制。
第二個(gè)動(dòng)力機制就是將保障性住房建設也作為考核地方官員的標準。
進(jìn)行保障性住房建設要花費大量資金，地方建設動(dòng)力嚴重不足，如果將保障性住房建設作為考核地方官員的標準，那么保障性住房將會(huì )有大幅度的增加。保障房建得多了，不僅能夠滿(mǎn)足人們住房需求，從而保障民生，更能促進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟的增長(cháng)。
在中國“官本位”的社會(huì )背景下，地方官員利益最大化就是能夠實(shí)現政績(jì)卓著(zhù)，之后順利升遷。在保證ＧＤＰ考核標準不變的情況下，建立促使地方政府遏制房?jì)r(jià)以及大力興建保障性住房的雙動(dòng)力機制，是保持房地產(chǎn)價(jià)格平穩增長(cháng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展非常必要和關(guān)鍵的條件。
但是，這兩個(gè)動(dòng)力機制要能夠充分發(fā)揮作用，還必須解決其背后的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，也就是我要說(shuō)的第二個(gè)建議。
２．啟動(dòng)雙動(dòng)力激勵機制需要克服的兩個(gè)關(guān)鍵障礙。
第一，改革與完善分稅制，是促使地方政府控制房?jì)r(jià)并加快經(jīng)濟轉型的關(guān)鍵。
地方經(jīng)濟發(fā)展，資金是關(guān)鍵問(wèn)題。地方財政收入除了土地出讓金收入以外，就是一般預算收入，其中絕大部分是稅收收入。而目前最大的問(wèn)題是，分稅制中的不完善之處使地方政府可支配的稅收收入非常有限，即使增加地產(chǎn)以外的其他產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕，但是地方從中獲得的稅收收入也遠遠不及賣(mài)地所得。所以，地方政府將注意力轉到推高房?jì)r(jià)熱衷土地出讓也就理所當然。
只有讓地方政府能夠更多地從實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展中受益，才能真正解決其高度關(guān)注土地出讓并支持房?jì)r(jià)上漲的問(wèn)題。也就是說(shuō)，讓地方政府從一般財政預算收入中獲取更多，其注意力就會(huì )自然轉向，就會(huì )從重點(diǎn)關(guān)注土地開(kāi)發(fā)轉向實(shí)體經(jīng)濟發(fā)展，這正是我們希望達到的目的。
而提高一般預算收入，一方面靠提高稅率，擴大稅源，另一方面就是在分稅制中提高地方稅收的比重。但靠提高稅率的辦法顯然得不償失，擴大稅源也有一定限制。更為可行的辦法是在分稅制中提高地方稅收的比重，讓地方更多地從實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展中獲得實(shí)惠，才能真正調動(dòng)他們的積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)之外其他產(chǎn)業(yè)包括新興產(chǎn)業(yè)等的快速發(fā)展，這也是促進(jìn)經(jīng)濟較快轉型的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節。因此，如何調節中央與地方的稅收分成從而完善分稅制，成為控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)現經(jīng)濟較快轉型的一個(gè)掣肘。
第二，堅決打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結，嚴懲腐敗。
近些年，各地“高官落馬”與房地產(chǎn)有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，在地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結常常是公開(kāi)的秘密。正如２００９年有媒體報道前全國人大官員稱(chēng)腐敗可占據房地產(chǎn)成本３％的水平，可見(jiàn)，地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問(wèn)題絕非局部和個(gè)別，百姓對此意見(jiàn)很大，嚴格監管、打擊官商勾結和腐敗問(wèn)題成為使地產(chǎn)業(yè)輕裝上陣擺脫種種非議的關(guān)鍵環(huán)節。
在懲治腐敗的過(guò)程中，不僅要對受賄者嚴懲，更重要的是對行賄者也要嚴懲，發(fā)現一起打擊一起，決不能讓這種風(fēng)氣盛行。特別是在土地出讓環(huán)節，要建立嚴格監督機制。
只有這兩個(gè)障礙掃清了，地方政府的雙動(dòng)力激勵機制才可能建立起來(lái)，并真正發(fā)揮其作用。
３．堅決遏制投機炒房行為。
投機性住房需求成為推高房?jì)r(jià)的一個(gè)重要因素，如何遏制住房投機行為成為調控的關(guān)鍵環(huán)節。如今的房貸新政正是為了遏制投機，但是由于是行政政策，它會(huì )受制于貨幣政策的變化等，所以只能是暫時(shí)的。只有從稅收上下功夫才能真正起到調節作用。呼聲很高的物業(yè)稅，盡管不能對投機產(chǎn)生致命打擊，但是可以在一定程度上遏制投機行為，增加市場(chǎng)住房的供給量，減少市場(chǎng)需求的虛假成分，緩解供不應求的局面。應盡早出臺，控制市場(chǎng)投機的局面。同時(shí)，房地產(chǎn)利得稅也被提了出來(lái)，對買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)中所獲得的利潤進(jìn)行必要的征稅，以利于打擊投機炒房行為。
通過(guò)以上多方面措施，消除推高房?jì)r(jià)的實(shí)質(zhì)性因素，才能夠在即使沒(méi)有房地產(chǎn)新政的市場(chǎng)條件下，也可以從制度上保證房地產(chǎn)價(jià)格穩定運行，遏制房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭，從而使購房者回歸理性，根據實(shí)際需求購買(mǎi)房產(chǎn)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，在經(jīng)濟增長(cháng)中發(fā)揮應有的作用。
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