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2010-08-23 作者：陳寶存 來(lái)源：鳳凰網(wǎng)博客
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隨著(zhù)房?jì)r(jià)問(wèn)題爭論的明朗化，房?jì)r(jià)高漲與地價(jià)的關(guān)系越來(lái)越清晰的展現在大家面前。傳聞中北京有意限制拆遷成本的大幅攀升，無(wú)疑這是找準了促成房?jì)r(jià)暴漲的關(guān)鍵。但是，如何限制，或者限制是否應該成為懸案。在新的土地管理法和土地房屋征用條例遲遲不能出臺，惡性事件層出不窮的局面下，試圖限制拆遷安置成本的努力，或者會(huì )走向事物的反面。
囤地事件的查處，沒(méi)有公布有多少屬于拆遷的原因造成的土地閑置。一線(xiàn)城市更多的閑置地塊源于2004年8.31大限之前的協(xié)議出讓條件不能有效實(shí)施。以北京為例，2004年繼續保留協(xié)議出讓條件的項目288個(gè)，但是保留一級開(kāi)發(fā)的協(xié)議出讓條件的卻有1萬(wàn)公頃，那么，2002年和2003年集中立項的協(xié)議出讓項目最終實(shí)現了多少土地上市，不得而知。五年以上囤地的項目，很大部分是這類(lèi)連年拉鋸的項目。
而北京自2004年開(kāi)始的土地出讓?zhuān)_實(shí)大幅下降。譬如2005、2006兩年北京僅完成供地計劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲備中心在最后三個(gè)月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應計劃的年度。然而，2008年未能保持這一良好態(tài)勢，當年計劃供應土地6100公頃，其中住宅用地1700公頃，實(shí)際僅供應1468.5公頃，其中住宅用地911.1公頃。
那么自2004年嚴格執行招拍掛土地出讓制度的后果，就是輪番上漲的房?jì)r(jià)與地價(jià)。只有爭論誰(shuí)為果誰(shuí)為因，那就是先有雞還是先有蛋的問(wèn)題了，基本無(wú)意義。清河毛紡廠(chǎng)的華潤橡樹(shù)灣項目用地的拍賣(mài)，面粉貴于面包，造成面包漲價(jià)繼而影響下一袋面粉漲價(jià)，2005年開(kāi)始就在國內各個(gè)類(lèi)型的城市輪番上演。
那么拆遷成本各個(gè)地區逐漸高漲也就比較現實(shí)了。大望京、唐家嶺、CBD拆遷的示范作用，今后北京的拆遷項目回遷安置成本越來(lái)越高也是可以預期的。城中村舊城改造棚戶(hù)區改造等等，成為土地上市的主流，這一點(diǎn)世所公認，那么拆遷安置問(wèn)題歷史性的走到了前臺。因為牽涉面極廣，上到城市舊區域改造、下到新農村建設，城市面貌的巨大變遷，更多的資金來(lái)自于土地出讓收入、也就是商品房銷(xiāo)售的高價(jià)。這是國情決定的。
自2004年開(kāi)始，一直做項目并購的工作，之后在2004年協(xié)議出讓保留的土地消化殆盡的情況下，轉向為拆遷改造和一級土地開(kāi)發(fā)工作，所涉及的案例眾多。一直到2006年，主要注意力在協(xié)議出讓保留項目的并購談判上，據我所知，經(jīng)歷了幾次轉手的項目，至今依然閑置的，基本也失去了開(kāi)發(fā)的價(jià)值。原有的補償安置條件早已與市場(chǎng)完全掛起鉤來(lái)，我認為這類(lèi)項目目前早已成為雞肋。死抱著(zhù)這類(lèi)項目不放是不恰當的。
北京2004年之后連續幾年的凈地出讓的艱難，在上述數據中我們看的很清楚。大量的土地進(jìn)入協(xié)議出讓和一級開(kāi)發(fā)階段之后，市場(chǎng)上可供出讓的凈地，也就只能來(lái)源于新的土地項目的收購拆遷安置與上市努力。這是2005、2006年北京上海以及全國市場(chǎng)的通常狀態(tài)。
上海市場(chǎng)前幾年土地成交情況大致為：2003年為1500萬(wàn)平方米左右；2004年300萬(wàn)平方米；2005年出讓面積在300萬(wàn)平方米以上，但最終成交只有40萬(wàn)平方米。此后的2006年為700萬(wàn)平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬(wàn)平方米，而最終成交的土地僅有170.6萬(wàn)平方米，流標的住宅用地比例達38%。
當然期間尚存有04年8.31之前的協(xié)議出讓地塊的逐漸入市，否則全國房?jì)r(jià)更加高漲是必然的。
國土部清理閑置土地，實(shí)際大部分就是04年8.31之前的協(xié)議出讓土地，以及由于政府規劃變更導致的暫時(shí)閑置�？梢灶A見(jiàn)，滿(mǎn)打滿(mǎn)算只夠半年開(kāi)發(fā)的閑置土地，對于饑渴的土地供應市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還是杯水車(chē)薪。
那么多年的閑置土地清理之后，土地供需問(wèn)題是否就一勞永逸的解決，實(shí)在是不容樂(lè )觀(guān)的。
主要原因還是土地收購的成本問(wèn)題。不是城市改造和農村并入城市不被追捧。原因是在18億畝紅線(xiàn)之下，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地實(shí)際只剩下拆遷改造、城中村、城近郊規劃為城市新區的部分作為新的土地供應來(lái)源。而居民再不是國有土地的概念，事實(shí)上，所謂的國有土地與70年產(chǎn)權之說(shuō)，早已成為過(guò)時(shí)的有待新的土地管理法規范的事項。那么我們遇到的所有拆遷安置項目，真正的土地主人已經(jīng)歷史性的轉變?yōu)槌鞘芯用窈娃r村集體經(jīng)濟組織和農民個(gè)人。這也是新的土地管理法的修改方向。城市居民自不必說(shuō)，農村土地承包權的長(cháng)期保有也成為新土地管理法的方向。
30年的承包期將被穩定長(cháng)期承包權所代替。那么試圖降低拆遷成本，降低補償條件的努力與新的土地管理法是背道而馳的。不要忘記，實(shí)際農民失去的是所依賴(lài)承載的土地，而農民的知識結構對于失地農戶(hù)來(lái)說(shuō)，轉型才是最為艱難的。不光要有合理的使農民足以致富的住房，還要考慮農民失地之后的生存問(wèn)題。
這都勢必轉嫁到土地收購價(jià)格里面。不單單拆遷安置補償條件不能限制，真正的解決拆遷問(wèn)題，還要更好的政策條件，使得農民失地不被邊緣化。
北京試圖限制拆遷成本的努力第一不靠譜，第二不可行。
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