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2010-09-03 作者：北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院中國經(jīng)濟研究組 來(lái)源：上海證券報
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有關(guān)中國房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調”取代“政調”的猜測，近期越來(lái)越多了。國務(wù)院副總理李克強兩度強調本輪樓市調控不會(huì )半途剎車(chē)后，發(fā)改委官員重提稅收體制改革。接著(zhù)，有媒體報道各地正緊密籌備房產(chǎn)稅，多個(gè)地方政府也開(kāi)始著(zhù)手房地產(chǎn)稅征計培訓。房產(chǎn)稅制改革的大幕好像已然拉開(kāi)。
應該說(shuō)，啟用“稅調”手段，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)調控在轉向以市場(chǎng)方式，這種轉向，是一種進(jìn)步，值得肯定。
此次“稅調”的呼聲，主要集中于討論推行房產(chǎn)稅。理由大致有三點(diǎn)：一是房產(chǎn)稅早已有之，現在只需要修改征稅范圍，而不涉及新的立法，開(kāi)征程序較簡(jiǎn)單；二是房產(chǎn)稅的開(kāi)征，可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩定的主體稅種，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調控后地方政府財政的捉襟見(jiàn)肘之困；三是對物業(yè)的保有環(huán)節征稅，可以增加多套房產(chǎn)擁有者的房產(chǎn)持有成本，進(jìn)而抑制房屋的投資性需求。
大家呼吁開(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，本來(lái)瞄準的是住房投機性投資者，瞄準的是高房?jì)r(jià)，希望解決的是涉及民生之需的國民居住問(wèn)題。但冷靜思考之下，筆者以為，對存量物業(yè)征稅，會(huì )使地方政府的財力猛增，因此房產(chǎn)稅推行的最大贏(yíng)家，最后可能是地方政府。我國財政總收入由2000年的1.34萬(wàn)億元增長(cháng)到2009年的6.85萬(wàn)億元，增長(cháng)了將近4倍，地方財政收入由2000年的6400億，增長(cháng)到2009年的3.25萬(wàn)億，同樣增長(cháng)4倍多�？墒�，2000年政府錢(qián)不夠用，2009年政府錢(qián)還是不夠用。在這樣的現實(shí)下，“房產(chǎn)稅的推行將可以減少地方政府對土地財政的依賴(lài)”這種美好愿望，可能很難實(shí)現。
而開(kāi)征房產(chǎn)稅對打擊高房?jì)r(jià)的作用，也令人懷疑。中國現在房?jì)r(jià)飛漲的根源是炒房之風(fēng)盛行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構性失衡。因此，實(shí)行長(cháng)期穩定的差別化信貸政策和稅收政策，嚴厲打擊投機性購房，同時(shí)大力扶持改善型和首次購房者需求，保障民生，才是目前我們對付高房?jì)r(jià)的有效手段。面對炒房者一年近50％乃至100％或更高的投資收益，征收1％還不到的房產(chǎn)稅，作用肯定十分有限。如果只簡(jiǎn)單地推行房產(chǎn)稅，結果可能會(huì )高房?jì)r(jià)問(wèn)題沒(méi)有解決，卻造成了普通百姓稅收負擔的增加。
因此，筆者建議，為了保障中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從“問(wèn)題市場(chǎng)”回歸“正常市場(chǎng)”，需要在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)推行
“綜合稅調”。具體做法是：
第一，在梳理有關(guān)土地出讓金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易等稅費的基礎上，盡快推行累進(jìn)性差別化的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。既要增加房屋投資者的保有成本，抑制投資需求，也不能增加普通老百姓的額外稅收負擔。在稅收上對普通民眾實(shí)行減稅讓利，切實(shí)落實(shí)“結構性減稅”政策，適度降低政府在國民收入中的比重，增加居民在國民收入中的份額。
第二，強調差別性稅收政策。在個(gè)人購房環(huán)節，對首次購房和改善性住房者適用優(yōu)惠稅率；對購買(mǎi)多套住房、別墅或大面積等非普通住宅的，除取消優(yōu)惠稅率外，還可以考慮征收特別消費稅。
第三，強化二手房交易過(guò)程中的稅收征管，大幅提高炒房者的實(shí)際稅負。涉及二手房交易的主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。由于各種優(yōu)惠稅率和簡(jiǎn)易征收率的存在，加上二手房轉讓“陰陽(yáng)合同”的影響，目前二手房交易實(shí)際征收稅額不到總房?jì)r(jià)的2％。如果取消優(yōu)惠稅率，對多套住宅的擁有者出售住房嚴征收土地增值稅和個(gè)人所得稅，則炒房者收益的50％以上需要繳稅。從長(cháng)期來(lái)看，對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅，是保證住房的民生特性，應是打擊投資性購房的最有效手段。
�。▓坦P：趙曉、陳金保）
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