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2010-09-03 作者:北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院中國經(jīng)濟研究組 來(lái)源:上海證券報
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有關(guān)中國房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調”取代“政調”的猜測,近期越來(lái)越多了。國務(wù)院副總理李克強兩度強調本輪樓市調控不會(huì )半途剎車(chē)后,發(fā)改委官員重提稅收體制改革。接著(zhù),有媒體報道各地正緊密籌備房產(chǎn)稅,多個(gè)地方政府也開(kāi)始著(zhù)手房地產(chǎn)稅征計培訓。房產(chǎn)稅制改革的大幕好像已然拉開(kāi)。 應該說(shuō),啟用“稅調”手段,表明房地產(chǎn)市場(chǎng)調控在轉向以市場(chǎng)方式,這種轉向,是一種進(jìn)步,值得肯定。 此次“稅調”的呼聲,主要集中于討論推行房產(chǎn)稅。理由大致有三點(diǎn):一是房產(chǎn)稅早已有之,現在只需要修改征稅范圍,而不涉及新的立法,開(kāi)征程序較簡(jiǎn)單;二是房產(chǎn)稅的開(kāi)征,可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩定的主體稅種,解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調控后地方政府財政的捉襟見(jiàn)肘之困;三是對物業(yè)的保有環(huán)節征稅,可以增加多套房產(chǎn)擁有者的房產(chǎn)持有成本,進(jìn)而抑制房屋的投資性需求。 大家呼吁開(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅,本來(lái)瞄準的是住房投機性投資者,瞄準的是高房?jì)r(jià),希望解決的是涉及民生之需的國民居住問(wèn)題。但冷靜思考之下,筆者以為,對存量物業(yè)征稅,會(huì )使地方政府的財力猛增,因此房產(chǎn)稅推行的最大贏(yíng)家,最后可能是地方政府。我國財政總收入由2000年的1.34萬(wàn)億元增長(cháng)到2009年的6.85萬(wàn)億元,增長(cháng)了將近4倍,地方財政收入由2000年的6400億,增長(cháng)到2009年的3.25萬(wàn)億,同樣增長(cháng)4倍多?墒,2000年政府錢(qián)不夠用,2009年政府錢(qián)還是不夠用。在這樣的現實(shí)下,“房產(chǎn)稅的推行將可以減少地方政府對土地財政的依賴(lài)”這種美好愿望,可能很難實(shí)現。 而開(kāi)征房產(chǎn)稅對打擊高房?jì)r(jià)的作用,也令人懷疑。中國現在房?jì)r(jià)飛漲的根源是炒房之風(fēng)盛行,房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構性失衡。因此,實(shí)行長(cháng)期穩定的差別化信貸政策和稅收政策,嚴厲打擊投機性購房,同時(shí)大力扶持改善型和首次購房者需求,保障民生,才是目前我們對付高房?jì)r(jià)的有效手段。面對炒房者一年近50%乃至100%或更高的投資收益,征收1%還不到的房產(chǎn)稅,作用肯定十分有限。如果只簡(jiǎn)單地推行房產(chǎn)稅,結果可能會(huì )高房?jì)r(jià)問(wèn)題沒(méi)有解決,卻造成了普通百姓稅收負擔的增加。 因此,筆者建議,為了保障中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從“問(wèn)題市場(chǎng)”回歸“正常市場(chǎng)”,需要在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)推行
“綜合稅調”。具體做法是: 第一,在梳理有關(guān)土地出讓金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易等稅費的基礎上,盡快推行累進(jìn)性差別化的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。既要增加房屋投資者的保有成本,抑制投資需求,也不能增加普通老百姓的額外稅收負擔。在稅收上對普通民眾實(shí)行減稅讓利,切實(shí)落實(shí)“結構性減稅”政策,適度降低政府在國民收入中的比重,增加居民在國民收入中的份額。 第二,強調差別性稅收政策。在個(gè)人購房環(huán)節,對首次購房和改善性住房者適用優(yōu)惠稅率;對購買(mǎi)多套住房、別墅或大面積等非普通住宅的,除取消優(yōu)惠稅率外,還可以考慮征收特別消費稅。 第三,強化二手房交易過(guò)程中的稅收征管,大幅提高炒房者的實(shí)際稅負。涉及二手房交易的主要有契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。由于各種優(yōu)惠稅率和簡(jiǎn)易征收率的存在,加上二手房轉讓“陰陽(yáng)合同”的影響,目前二手房交易實(shí)際征收稅額不到總房?jì)r(jià)的2%。如果取消優(yōu)惠稅率,對多套住宅的擁有者出售住房嚴征收土地增值稅和個(gè)人所得稅,則炒房者收益的50%以上需要繳稅。從長(cháng)期來(lái)看,對投資性尤其是投機性住房轉讓課以重稅,是保證住房的民生特性,應是打擊投資性購房的最有效手段。 。▓坦P:趙曉、陳金保)
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