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關(guān)于房?jì)r(jià)的套套兒邏輯
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2010-09-06 作者：黃小鵬 來(lái)源：證券時(shí)報
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對于今天中國的房?jì)r(jià)，大概除了任志強，幾乎都認為太高了。但是，如果要問(wèn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，答案恐怕就沒(méi)有那么一邊倒了。盡管神州各地的房?jì)r(jià)短短幾年內普遍漲了好幾倍，絕對價(jià)位居高不下，但媒體上關(guān)于泡沫的爭論仍未完全平息。
無(wú)泡沫論者大多從城市化潛力、剛需強勁、富人購買(mǎi)力強等日常所見(jiàn)現象出發(fā)，得出雖然房?jì)r(jià)收入比高、租售比低但市場(chǎng)無(wú)泡沫的結論。這些直觀(guān)的證據，讓他們的結論看上去很有說(shuō)服力。特別是今年4月中旬推出新國十條，斷絕了第三套房貸之后，房?jì)r(jià)仍然十分堅挺，越來(lái)越多的全款購房現象被報道，這使剛需說(shuō)、富人說(shuō)顯得更有道理。但是，細究這一派的論證邏輯，我們發(fā)現事情并非如此。先從富人購買(mǎi)力說(shuō)起。
窮和富是一個(gè)相對概念，貧富差距大意味著(zhù)大量財富集中在占總人數很小比例的那些人手中。在大多數普通老百姓甚至白領(lǐng)的中上層都覺(jué)得難以承受房?jì)r(jià)之高時(shí)，那些為數很小的一部分真正富人可以輕松全額地買(mǎi)入多套住房，似乎可以說(shuō)明，房?jì)r(jià)高得很有道理，高得一點(diǎn)泡沫也沒(méi)有，因為確實(shí)有人有這個(gè)購買(mǎi)力。既然有真實(shí)購買(mǎi)力，那么也就談不上泡沫。窮人覺(jué)得貴，只能怪自己實(shí)力不夠。
但俗話(huà)說(shuō)再富再貴也不過(guò)是一日三餐、晚上睡一張床。富人錢(qián)多，但肚皮不一定比普通人大，消費起糧食來(lái)，多不到哪兒去。同樣，富人可以住比窮人大得多的房子，也可以輕松買(mǎi)得起幾套、幾十套房，但富人并沒(méi)有孫悟空那種吹一下毫毛就變出一群猴子的本領(lǐng)，其消費所需不會(huì )超過(guò)一兩套。就算是某個(gè)人錢(qián)多得慌，在全國每個(gè)城市都置備一套別墅以作度假屋，一定是出于正常消費之外的動(dòng)機，因為要得到同等享受有成本更低的方式，除非這個(gè)人是笨蛋。顯然，單憑一小撮富人的真實(shí)消費需求，顯然不足以影響市場(chǎng)格局。
另一個(gè)流行的觀(guān)點(diǎn)是，中國人的收入可能被低估了，如果加上大量的灰色收入，中國的房?jì)r(jià)收入比可能沒(méi)有數字顯示得那么高。經(jīng)濟學(xué)家估算出來(lái)的灰色收入高達數以萬(wàn)億計，我們姑且認為數據切合事實(shí)，但可以肯定的是，這些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里，如果人人有份，那大家的真實(shí)收入就遠比統計的要高了，普通人房?jì)r(jià)收入比就是被高估了（對于富人房?jì)r(jià)收入比沒(méi)有意義），換言之，大家就不會(huì )承受不了現行房?jì)r(jià)�！胺�?jì)r(jià)大多數人難以承受”等價(jià)于“房?jì)r(jià)收入比過(guò)高”，“房?jì)r(jià)收入比過(guò)高”等價(jià)于泡沫。如果沿著(zhù)這個(gè)邏輯鏈條，那么，我們就會(huì )發(fā)現，富人、灰色收入難以成為否定泡沫的理由。
那么，全額付款的真有錢(qián)人和向銀行借款的偽有錢(qián)人為何大量購入超過(guò)自身真實(shí)消費的住房呢？大多數人還記得1988年市場(chǎng)大搶購的情況吧。當時(shí)人們不計代價(jià)，瘋狂買(mǎi)入食鹽、火柴、肥皂之類(lèi)的日用品。其實(shí)1988年日出日落照常，人們吃喝拉撒也一如既往，與此前的1987年和此后的1989年相比，對火柴肥皂的真實(shí)消費量沒(méi)有什么特別的變化，火柴肥皂的生產(chǎn)亦如是。大搶購原因簡(jiǎn)單而清楚，不過(guò)，那時(shí)候市場(chǎng)經(jīng)濟雖然不如現在發(fā)達，但當時(shí)的經(jīng)濟學(xué)家和老百姓似乎頭腦還好用，沒(méi)有人蠢到將其歸結于供需基本面的變化。
另一個(gè)例子是1990年代后半期的通縮。當時(shí)流行的觀(guān)點(diǎn)是，通縮是因為消費不旺，消費不旺的理由是貧富差距過(guò)大，因為窮人們雖然喜歡房子車(chē)子，但有心無(wú)力，富人們房車(chē)皆有，絲毫無(wú)再增加購買(mǎi)的欲望。當年房?jì)r(jià)跌人們怪富人，今天房?jì)r(jià)漲怪的也是富人。短短幾年，貧富差距的作用力完全導向了相反的方向。嗚呼哀哉！
更近的例子是鐵礦石。假設鐵礦石價(jià)格預期穩定，那么鋼廠(chǎng)可以按理論公式來(lái)保持最佳存貨（比如20天），一旦上漲預期強烈，持有數倍于維持生產(chǎn)不中斷的存貨量（比如半年）也會(huì )很劃算。甚至原本不知澳大利亞在何處的人，也會(huì )對這種黑乎乎的東西下起大注。
這幾個(gè)例子，想強調的是預期的重要性以及預期與囤積之間的關(guān)系。無(wú)疑，資產(chǎn)屬性越強的東西這種關(guān)系越明顯，很不幸，房子就具有這種屬性。于是乎，那些按照生命周期理論推算出35-45歲最適合購房的人，在上漲預期引導下，大大提前了購房時(shí)間。最近就有報道說(shuō)，北京第一套房平均購房年齡為27歲。同樣，那些本來(lái)可以更晚些進(jìn)行改善型購房的人，也是先下手為強。那些為牙牙學(xué)語(yǔ)的2歲幼兒準備好住房的父母，不也包含著(zhù)類(lèi)似的動(dòng)機嗎？
從1987年到1989年，中國火柴肥皂的生產(chǎn)能力和真實(shí)消費量幾無(wú)變化，但需求卻波動(dòng)劇烈。同樣，沒(méi)有任何數據能證明城市化在最近幾年加速了，也沒(méi)有任何數據能證明一些大城市、特大城市的新增住房速度慢于人口增長(cháng)速度，也沒(méi)有證據顯示中國人在這幾年內比以往更熱衷于結婚，更難發(fā)現丈母娘們與五年前的同類(lèi)有什么不同。同樣，貧富差距依然，但富人卻在短短十幾年時(shí)間里，從背負“不買(mǎi)房”的罵名，到成為“多買(mǎi)房”的罪魁禍首。忽而持有巨量存貨忽而“去存貨”一桿到底的，可以是同一家以生產(chǎn)立命的鋼鐵廠(chǎng)。那些看上去無(wú)懈可擊的所謂基本面理由，似乎完美解釋了市場(chǎng)的風(fēng)云變化，更可以成為無(wú)泡沫論者的有力論據。然而，稍一分析，這只不過(guò)是一個(gè)同義反復和循環(huán)論證的套套兒邏輯（tautology）。
對資產(chǎn)的需求取決于預期，上升的預期造成了“需求”，而需求又造成了更高的預期。在這樣一個(gè)循環(huán)中，真實(shí)供求、剛需、富人等名詞來(lái)作為否定收入房?jì)r(jià)比、房?jì)r(jià)租金比指標，作為否定泡沫的理由，猶如在6000點(diǎn)以上以買(mǎi)入踴躍來(lái)論證股市無(wú)泡沫，以1600點(diǎn)買(mǎi)氣低迷來(lái)論證中國經(jīng)濟無(wú)前景一樣，是一種非常低級的同義反復。被這種套套兒邏輯牽著(zhù)走，我們會(huì )被一大堆似是而非的觀(guān)點(diǎn)所迷惑。正如1988年，就算你將全國的工廠(chǎng)都用來(lái)生產(chǎn)火柴肥皂食鹽洗衣粉也解決不了問(wèn)題，當今所有的調控如果不圍繞解決預期這一核心問(wèn)題展開(kāi)，再多的疏通供求的措施也難逃失敗的結局。
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