據國家統計局月度資料，今年７月，全國商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上升１０．３％。其中，新建商品房?jì)r(jià)格上升１２．９％，二手房?jì)r(jià)格上升６．７％。北京市住房?jì)r(jià)格分別上升１２．４％、２０．１％和５．０％。相對于北京房?jì)r(jià)去年飆升７０％來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭有所遏制，但房?jì)r(jià)仍處在不合理高位。
　　開(kāi)發(fā)商庫存上升，資金鏈緊張，降價(jià)壓力增大。他們開(kāi)始恐嚇國人，聲稱(chēng)打壓房地產(chǎn)會(huì )破壞城市經(jīng)濟，ＧＤＰ下降，失業(yè)率上升，銀行壞賬增加，經(jīng)濟“二次探底”，還有可能回歸“計劃經(jīng)濟”老路。并通過(guò)各種渠道向政府施壓，試圖干擾調控政策，使之無(wú)果而終。有些專(zhuān)家則默契配合，強調房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，政府不可能阻擋包括投資需求在內的住房需求，呼吁政府不要再打壓樓市。
　　樓市調控政策損害了開(kāi)發(fā)商的利益。他們抵制、阻撓、甚至對抗調控政策，是意料中的事。需要討論的是，投機性住房需求真的合乎規律，樓市也已經(jīng)規范，不再需要政府調控了嗎？這關(guān)乎城鎮住房配置的指導思想：雪中送炭抑或錦上添花？如此重大問(wèn)題，不可不辯。

　　商品房?jì)r(jià)格取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，這是事實(shí)，沒(méi)有錯。但在不同的時(shí)期，供給和需求的具體影響有所不同。一般地，供給在長(cháng)期內影響房?jì)r(jià)，而在短期內房?jì)r(jià)主要取決于需求。我國樓市的主要問(wèn)題是房?jì)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，市民買(mǎi)房或租房負擔太重。政府調控樓市的當務(wù)之急是調控需求。這就需要首先明確需求的概念，找準切入點(diǎn)。經(jīng)濟學(xué)意義上的住房需求，是指在一定時(shí)期內，在一定價(jià)格水平下，消費者愿意并且能夠購買(mǎi)的住房數量。一個(gè)消費者想買(mǎi)房，同時(shí)又有支付能力，才是實(shí)實(shí)在在的住房需求。如果只是想買(mǎi)房，但口袋里沒(méi)有錢(qián)，只能叫做住房欲望或潛在需求。人們的購房欲望是無(wú)窮大的，確實(shí)具有剛性。然而，如果用購房欲望偷換購房需求，并用以證明房?jì)r(jià)必然上升，假使不是無(wú)知，就是有意混淆視聽(tīng)，誤導國人。
　　住房是一種特殊的耐用消費品。它除了能滿(mǎn)足人們的居住消費需求外，還具有保值增值等投資功能，能滿(mǎn)足人們的長(cháng)期投資和短期投機需要。由此決定，住房需求至少可以區分為消費需求和投資需求兩大類(lèi)。從消費需求角度看，多數人買(mǎi)房子是為了自住。這是中低收入居民的基本住房需求。也有些人買(mǎi)房子除了自住外，更多的是享受、炫耀、示富、邀寵。例如，有些人的房子很大，造價(jià)很高，并且不止一處住宅。他們在市區有一套房子，平時(shí)上班住。另外在郊區還有一套別墅，周末或節假日去小住�；蛘�，在北京有一套房子，在海南或威海也有一套房子。平時(shí)住在北京，夏天去威海避夏，冬天去海南避寒。坐落在郊區、海濱或山麓，氣勢恢弘，造型別致，質(zhì)量上乘，裝修豪華，前后有花園，四周有高大院墻，大門(mén)經(jīng)常關(guān)閉著(zhù)的別墅，昭示著(zhù)主人的富有、權勢和榮耀。這是高收入居民的奢侈性住房需求。有些外地富豪來(lái)北京購買(mǎi)高檔住宅，供偶爾來(lái)京辦事或看病時(shí)小住，平時(shí)閑著(zhù)，也屬于奢侈需求。至于溫州、山西和內蒙等地的炒房客，他們來(lái)北京大量購置房產(chǎn)，有的是為了倒賣(mài)賺錢(qián)，有的是為了出租賺錢(qián)，本質(zhì)上都是投資，因而是一種投資性需求。
　　根據上述分析，我們又可以把住房需求區分為三類(lèi)：（１）基本需求，即起居安寢方面的需求。不管是什么人，都有權居有定所。這是一項基本人權，不能因為收入低就被剝奪。（２）奢侈需求，即享受、安逸、奢華、虛榮等方面的需求。只有收入達到一定水平的人，才會(huì )有這種需求。（３）投資需求，即炒房子或出租房子的需求，是貨幣資本積累到一定階段的產(chǎn)物。

　　同一套房子，其物理屬性是客觀(guān)的，不變的，但其效用則因人而異。這取決于人們的效用函數，其中最重要的是業(yè)已達到的居住水平和生活質(zhì)量�？梢栽O想，在北京市三環(huán)到四環(huán)之間有一套６０平方米兩居室的二手房。如果按保留價(jià)格賣(mài)給一對正準備結婚的年輕人，他們會(huì )感到很高興：終于有了自己的家！如果賣(mài)給一位已經(jīng)擁有五套住宅，其兩歲的孫女名下也有了一處價(jià)值４００萬(wàn)元、面積３００多平方米別墅的富翁，他會(huì )因效用些許增加而感到滿(mǎn)意，但不會(huì )像這對年輕人那樣高興。如果賣(mài)給一位炒房客，他會(huì )因為有了賺錢(qián)機會(huì )而慶幸，但也達不到那對年輕人的效用水平。從這個(gè)角度看，把這套住房配置給這對年輕人，是雪中送炭，效用最高；而配置給這位富翁或投資商，是錦上添花，效用較低。從社會(huì )總福利的角度看，這套房子應該配置給這對年輕人。
　　我國的基本國情是人多地少，并且處于城鎮化初級階段，住房資源相當稀缺，而需求則不斷增加。在這種情況下，我們應當用什么方法配置住房資源呢？一種方法是讓市場(chǎng)來(lái)配置，即住房商品化。就是誰(shuí)有錢(qián)，誰(shuí)出價(jià)高，房子就配置給誰(shuí)。但其結果，就是令人詬病的住房配置兩極分化：一極是大量的中低收入者居住條件很差，生活質(zhì)量很低。據報載，北京海淀一個(gè)業(yè)主，將６０平方米的房子隔成１０個(gè)小間，每間不到４平方米，用以出租，被稱(chēng)為“鴿子間”。也有報道，北京西城區有一片老舊危房，戶(hù)均不到２０平方米，還有的不到９平方米。還有網(wǎng)友自曝：２０多個(gè)人擠在一間房子里。估計舊金山的“貧民窟”也不過(guò)如此。相反，有些人住豪宅、別墅，并且擁有多處住房。其中有些房子既不轉讓?zhuān)�也不出租，長(cháng)期閑置。前些日子，有媒體披露，全國空置房有６４５０萬(wàn)套，可以供２億人居住。最近又有報道，海南有些小區平時(shí)入住率不到２％，多數小區平時(shí)入住率不到２０％，最高峰時(shí)僅為４０％—６０％。另外還有個(gè)統計，說(shuō)截至７月底，全區住宅空置面積為１３３萬(wàn)平方米，其中別墅、高檔公寓空置面積為５２．１萬(wàn)平方米，占空置總量的３９．２％�？傊�，住房商品化只認錢(qián)，不認人，對富人有利，是錦上添花的配置方式。更一般地看，市場(chǎng)機制就是一種嫌貧愛(ài)富的機制。所謂自由競爭，優(yōu)勝劣汰，實(shí)際上是富人勝，窮人汰。住房市場(chǎng)嚴重失靈，弊端尤甚。
　　另一種辦法是“雙軌制”，即政府和市場(chǎng)相結合的方式。其特點(diǎn)是有兩個(gè)住房市場(chǎng)：大約３０％的房子完全商品化，由市場(chǎng)配置；大約７０％的房子準商品化，由政府主導的市場(chǎng)配置。準商品房包括廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房。這些房子只租給或賣(mài)給中低收入者，原則上一戶(hù)一套。不能上市交易，但可以退賣(mài)給政府。
　　用這種辦法配置住房，一是可以把房子優(yōu)先配置給最需要的人，滿(mǎn)足其最基本的住房需求，保障天賦人權；二是可以剔除不合理的投資需求，有利于穩定房?jì)r(jià)；三是可以抑制奢侈性住房需求，消除住房配置兩極分化，有利于構建和諧社會(huì )�？傊�，政府主導的住房市場(chǎng)，可以讓低收入者住得體面，活得有尊嚴，是雪中送炭的配置方式。
　　目前國家出臺的樓市調控政策，鼓勵購買(mǎi)第一套住房，限制購買(mǎi)第二套住房，抑制投機性購房。同時(shí)醞釀對存量投資性住房收取資源占用稅，對第二套住房收取房產(chǎn)稅，對轉讓第二套住房收取所得稅。目的都是排除商人投機炒房，限制高收入者多占房，保障中低收入者能住上房，使樓市回歸民生本性。目前政策效應剛剛顯現，但遠未達到預期目標。政府務(wù)必要繼續堅持調控政策，直到房?jì)r(jià)回歸理性，居者有其屋為止。許多國家的經(jīng)驗表明，只要堅持民本思路，舉措得當，就完全有可能解決好城鎮居民的住房問(wèn)題。
　　也應當看到，政府當前調控樓市的重點(diǎn)是需求，屬于短期政策。從長(cháng)遠看，還需要調整住房供給結構，主要是打破政府一家供地、開(kāi)發(fā)商一家供房的市場(chǎng)壟斷，引進(jìn)競爭機制，增加住房供給，形成多層次的住房保障和供應體系。同時(shí)，改革收入分配制度，調整收入分配結構，增加居民收入，提高住房支付能力，改善居住條件。