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2010-09-09 作者：上海匯盈策略咨詢(xún)分析師 高深 來(lái)源：上海證券報
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對于千呼萬(wàn)喚但至今未能出臺的房產(chǎn)稅（或稱(chēng)房產(chǎn)閑置稅）具體方案，市場(chǎng)各方有種種推論，種種猜想。筆者以為，在當今中國，一個(gè)征收范圍適當小、初始稅率足夠高的房產(chǎn)稅方案如能盡快獲得修訂通過(guò)，對盡早明確市場(chǎng)預期具有重要意義，在平衡財富收入差距、增加地方合理稅收和調節產(chǎn)業(yè)投資方向等經(jīng)濟結構調整中，應能發(fā)揮有針對性的、并且是決定性的功效。為使新稅能最終設計周密、措施得當、利國利民，在籌劃時(shí)首先應明確三大原則。
第一，
要明確當前開(kāi)征房產(chǎn)稅的必要性。
放眼古今中外，通過(guò)囤地炒房而在某個(gè)時(shí)期富甲一方的個(gè)人不計其數，卻未見(jiàn)過(guò)哪個(gè)民族哪個(gè)國家是靠著(zhù)炒房地產(chǎn)而走上強盛之路的；與此相反的事例則比比皆是。當前國內部分城市由于投資投機而扭曲的過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格，必須通過(guò)持有環(huán)節的房產(chǎn)稅來(lái)加以長(cháng)期有效調控，以避免由于房產(chǎn)泡沫而導致的金融和社會(huì )危機在中國重演。
從稅收機制上看，在房產(chǎn)等財產(chǎn)持有環(huán)節征稅，是世界主要經(jīng)濟體通行的有效稅收辦法，也是中國政府已反復宣布的稅收改革方向。與已有的契稅等交易環(huán)節稅收和信貸政策工具相比，房產(chǎn)稅是一種長(cháng)期的、不斷增加保有成本的調控工具。開(kāi)征房產(chǎn)稅后，可交易房屋的持有成本將從無(wú)到有明顯增加，這將從根本上打擊投資與投機性購房，還原房屋居住消費的本來(lái)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康的軌道上發(fā)展。
作為保持國民經(jīng)濟均衡發(fā)展的必由之路，房產(chǎn)稅若能在“十二五”規劃之際得到確立并統籌安排，從各方面綜合看來(lái)是恰逢其時(shí)。借此機會(huì )，還可以將土地使用稅、建設稅等各種一次性稅費清理合并，既減輕了普通購房者的稅費負擔，也從宏觀(guān)和長(cháng)遠的角度貫徹了稅負改革的重要原則：即通過(guò)合理稅收，讓更多的民眾共享改革發(fā)展的成果，實(shí)現社會(huì )財富的公平再分配。
由此考慮，應規劃房產(chǎn)稅在全國各地統一分批實(shí)施，而房?jì)r(jià)最高的地區應先行�？梢钥紤]以房?jì)r(jià)、人均GDP及土地出讓金占政府財政比重三個(gè)指標，按由高到低順序在數年內逐步推廣實(shí)施。農村鄉鎮地區，如果其房?jì)r(jià)和人均GDP水平已超過(guò)了開(kāi)征房產(chǎn)稅城市的房?jì)r(jià)和GDP水平，同樣應該開(kāi)征房產(chǎn)稅。
其次，明確房產(chǎn)稅的征稅對象和征稅門(mén)檻。
房產(chǎn)稅應將征收對象瞄準所有可能被用于投資投機的房產(chǎn)，盡量避免漏項；而在納稅人界定和征收標準劃分上又要設置相應的門(mén)檻，讓那些分別擁有一套或者兩套不算太大住房的當地居民和當地居住家庭，都能置身于征稅范圍之外，以此確保此稅實(shí)施后，以自住為目的眾多有房居民能更加安居樂(lè )業(yè)。在征收對象上，筆者建議將房屋套數和房屋面積相結合，規劃宜既寬泛又集中，而不拘泥于諸如豪宅、高檔房等有可能時(shí)過(guò)境遷的概念上。
被列入征稅對象的范圍要大，包括各類(lèi)房屋的所有權人和具有處置權性質(zhì)的使用權人，涉及所有可以用于投機投資的房屋。而對被列入征稅范圍的業(yè)主，一定要在其房產(chǎn)達到相對多的數量門(mén)檻后才能成為征稅對象�？梢宰鲆韵驴紤]：個(gè)人（或單個(gè)人家庭）擁有兩套且達到一定面積的；或者家庭（兩人及以上）擁有三套并達到一定面積且人均面積也超標的，才納入房產(chǎn)保有稅征收范圍。征稅時(shí)取其所有房屋中價(jià)值最高的一套或數套為應稅房屋，而不是全部征稅。個(gè)人在其居住城市擁有單套房產(chǎn)，超過(guò)一定面積的；家庭在其居住城市擁有單套或兩套房產(chǎn)，超過(guò)一定面積且人均面積也超標的，只對其超過(guò)部分面積征稅。對異地購房業(yè)主，如不能提供當地社保繳款證明或個(gè)人所得稅納稅證明的，超過(guò)一套即應征稅，標準也是取其總價(jià)較高的房屋為征稅對象。
其三，對在征收房產(chǎn)稅具體操作過(guò)程中可能遇到的各種情形，需有多種預案。
鑒于1.2%稅率的原房產(chǎn)稅在公布施行二十多年來(lái)，一直處于形同虛設的狀態(tài)，筆者認為新的稅率要達到2%、3%或者更高水平才會(huì )產(chǎn)生效果。否則，相比一年內30%、50%甚至更高的房?jì)r(jià)攀升幅度（如2009年），低稅率既難以盤(pán)活被投資和投機者所掌握的眾多存量空置房源，也無(wú)法對房?jì)r(jià)非理性暴漲保持針對性的震懾力；更不能對在各地輪動(dòng)的炒房團的牟利沖動(dòng)實(shí)施精確打擊。
為此，筆者建議采用一種稅率前高后低的全新征稅辦法，體現對按期納稅人的優(yōu)惠措施。例如將初始稅率設為2.5%，應稅房屋能按期足額納稅若干年，此后可獲稅率減半優(yōu)惠，如該納稅人能繼續按期足額納稅，再過(guò)若干年后該納稅人可獲進(jìn)一步的稅率減半優(yōu)惠。如此，既保證了行政機關(guān)的可操作性和工作效率，從總體和長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，又給納稅人減輕了負擔。
要使這樣的征稅辦法具備足夠的有效性和威懾力，當然還必須備好對拖欠稅款者的處置方案。比如，對所有被列入征稅范圍的房產(chǎn)，在業(yè)主未繳清稅款前不得交易，即產(chǎn)權及使用權不能變更。若逾期不繳稅款的，每隔一個(gè)周期稅率翻倍。
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