隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，要求新一輪調控的聲音居高不下。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的不是新的調控政策，而是已有調控政策的落實(shí)。
    我國的房地產(chǎn)調控政策不可謂不嚴，有史以來(lái)最嚴厲的調控政策以及后續政策涉及地根、銀根、閑置地處理以及預售款三方監管等，如果落實(shí)到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈緊崩，開(kāi)發(fā)商不得不加緊銷(xiāo)售回籠資金，坐地起價(jià)、待價(jià)而沽不復存在�？梢哉f(shuō)，除了房產(chǎn)稅等少數措施之外，其他政策已經(jīng)應出盡出。
    到現在為止，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)主要措施如下。
    對房地產(chǎn)單獨加息。二套房貸、三貸房貸加息三成以上，幅度不可謂不大。針對個(gè)人按揭與開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行控制，手段不可謂不強硬。雖然銀行各有小算盤(pán)，但在銀監會(huì )的五指山下，就算有心增加貸款也只能小打小鬧。
    房貸增速有所回落。根據央行上�？偛抗�布的數據，上海的每月個(gè)人房貸新增量從今年4月到7月依次為83.1億、56.9億、30.8億和2.7億。另?yè)�央�?月底發(fā)布的《2010年上半年金融機構貸款投向統計報告》上半年內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4423億元，二季度的增速明顯放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新增貸款僅1216億元，較一季度大幅削減62%。不同的銀行貸款量不同，相對于工行、農行、民生等銀行，建設銀行的房地產(chǎn)貸款步伐急速下降。預計今年年底將有四成開(kāi)發(fā)貸款到期，對于銀行、開(kāi)發(fā)商、地方政府都是嚴峻考驗。
    為了滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要，這兩年房地產(chǎn)信托大行其道，收益在10%到20%之間。銀監會(huì )立馬揮舞大棒，首先檢查銀信合作，要求表外資產(chǎn)表內化，堵塞了銀行的貸款后門(mén)。最新舉措是發(fā)布《信托公司凈資本管理辦法》，規定信托公司凈資本不得低于人民幣2億元，不得低于各項風(fēng)險資本之和的100%，也不得低于凈資產(chǎn)的40%。截至今年6月，國內商業(yè)銀行表外銀信產(chǎn)品存量已高達2.8萬(wàn)億元，其中絕大部分是房地產(chǎn)貸款。信托公司不得不像銀行一樣，四處融資補充凈資本。如果一來(lái)，對于房地產(chǎn)的信托融資渠道將有明顯的抑制，影響的規模起碼在數百億。
    這些政策當然有用，關(guān)鍵問(wèn)題是執行到位。值得關(guān)注的是，所有的房地產(chǎn)政策只要由地方政府主勺，大都打了水漂。
    以土地增值稅為例，從1994年頒布《土地增值稅暫行條例》、2006年發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》到2010年5月發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，可謂步步緊逼，1994年的條例只是大綱，土地市場(chǎng)氣候未成，需要培育，2006年之后就是全球金融危機無(wú)法執行，2010年則是關(guān)鍵一年，清算土地增值稅對于毛利率40﹪以上項目的利潤影響應該在20﹪以上。估計2005年到2009年土地增值稅流失數應該在2.52萬(wàn)億，這對于開(kāi)發(fā)商的資金鏈是沉重的打擊。
    有傳聞顯示《商品房預售資金監督管理暫行辦法》即將出臺，杭州等地已經(jīng)發(fā)布了征求意見(jiàn)稿，定金與預售金對于房地產(chǎn)商的資金鏈舉足輕重。據國家統計局公布的全國房地產(chǎn)運行數據，今年1到7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38876億元。其中，定金及預售款9356億元，個(gè)人按揭貸款5131億元，兩者合計14667億元，占房企整體資本金比例達到37.3%，約合整體資金的四成。一旦對預售金嚴厲監管，就是套向資金鏈的一條絞索。預售金監管以往年份是只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。
    嚴格執行上述政策，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期將大大加快，如果加上累進(jìn)的資本利得稅，房地產(chǎn)投資就會(huì )成為投資者眼中的雞肋。當然，出于經(jīng)濟軟著(zhù)陸的需要，以及中國城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)黃金時(shí)代雖然過(guò)去，白銀時(shí)代依然存在。
    關(guān)鍵在于執行，光說(shuō)不練，文牘有多高，信用就有多缺。
    有個(gè)典型的例證是對于閑置土地不痛不癢的查處。8月19日，國土資源部公布今年各地上報閑置土地2815宗，面積16.95萬(wàn)畝。今年9月問(wèn)責，10月基本完成查處任務(wù)。
    言之鑿鑿的國土部至今沒(méi)有公布沒(méi)有公布違規開(kāi)發(fā)商的名單，更沒(méi)看到通報哪些開(kāi)發(fā)商被取消了經(jīng)營(yíng)資格，國土部網(wǎng)站公布的是典型安全，對西安立豐御海置業(yè)等7宗案件的處理情況，以及6宗督辦的違法違規案件。按這樣的速度，現有的閑置土地是否要處理200年才能處理完畢？
    新政重要，更重要的是落實(shí)；新政出臺，必須兼顧中國經(jīng)濟轉型的全局，如此才能言行一致，言出必果。（原載《每日經(jīng)濟新聞》）