在2008年12月出臺的“金融國九條”中，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）首次在國務(wù)院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng )新融資方式被提出。2010年1月中旬，由央行牽頭，銀監會(huì )、證監會(huì )等11個(gè)相關(guān)部門(mén)成立的“REITs試點(diǎn)管理協(xié)調小組”完成了REITs的試點(diǎn)方案。最新消息顯示，除天津濱海版廉租房REITs方案近期有望獲批外，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設。

　　新一輪房地產(chǎn)調控在遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，強調增加保障性住房有效供給。廉租房是保障性住房的重要組成部分之一，但目前我國廉租房開(kāi)發(fā)建設融資渠道單一，主要依賴(lài)財政撥款、住房公積金增值收益等純政策性資金支持，融資過(guò)程呆滯化、僵硬化。數據顯示，我國廉租房建設每年面臨資金缺口達400億元之巨。而REITs的設立和推進(jìn)，具有積極意義。
　　第一，REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品可以為廉租房建設提供融資之道。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動(dòng)性特點(diǎn)，一般中小投資者即使沒(méi)有大量資本也可以參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，為廉租房建設提供持續資金支持，這樣既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，使我國“被房地產(chǎn)綁架的”經(jīng)濟松綁。
　　第二，REITs作為一種金融工具，其優(yōu)勢是資產(chǎn)管理和投資決策，房地產(chǎn)建設、經(jīng)營(yíng)和管理則交給房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司負責，這樣既可以發(fā)揮REITs在資本運作中的專(zhuān)長(cháng)，防止開(kāi)發(fā)商融資時(shí)的關(guān)聯(lián)交易，又可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)績(jì)效。
　　第三，依賴(lài)REITs融資可以調動(dòng)廉租房的建設積極性，增加主動(dòng)供給。廉租房的穩定、大量供給，會(huì )使得社會(huì )上巨大的剛性需求得以釋放，緩解“夾心層”住房壓力，旺盛的需求從商品房市場(chǎng)退出，又可以緩解因供給不足導致的商品房?jì)r(jià)格過(guò)度上漲。
　　總之，REITs使房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有效融合，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來(lái)，使房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過(guò)渡到一個(gè)主要由社會(huì )資本支撐的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)在此過(guò)程中通過(guò)證券化分割實(shí)現了社會(huì )化持有，分散和化解了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險，能夠極大地促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　我國運用REITs模式建設廉租房的基本原則是政府主導、市場(chǎng)化運作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監會(huì )方案，偏向于在銀行間市場(chǎng)面向機構投資者發(fā)行抵押型REITs；二是證監會(huì )方案，以交易所公開(kāi)發(fā)行權益型REITs。兩種方案相比較，銀監會(huì )方案相對保守，收益穩定，風(fēng)險不高，但利潤較小，因為抵押型通常只向開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸，投資者無(wú)法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理。但出于風(fēng)險考慮，監管層可以先采納銀監會(huì )方案，隨著(zhù)經(jīng)驗的累積，逐步實(shí)施證監會(huì )方案。筆者也提出一些看法以供參考：
　　首先，在產(chǎn)品設計上，可以將REITs設計成為“準國債”產(chǎn)品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業(yè)物業(yè)為主要持有對象的REITs產(chǎn)品。目前我國大多數一、二線(xiàn)城市出租物業(yè)的年收益率約為5%至7%，將預期收益率設置在3%至5%，如果可以獲得政府的稅費減免，會(huì )使得REITs產(chǎn)品成為一種享受政策優(yōu)惠、低風(fēng)險、保值性較強的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風(fēng)險規避型的大型社�；�金的青睞。
　　其次，在出資方式上，按照《基金法》的規定組建發(fā)起人，主要包含有政府背景的機構、信托公司、大型房地產(chǎn)企業(yè)等，其中有政府背景的機構參與REITs，可以以手中持有的物業(yè)為資本金，經(jīng)專(zhuān)業(yè)機構評估后作價(jià)參股，類(lèi)似國外的UPREIT形式（即“傘形伙伴REIT”），這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過(guò)增加有限責任合伙人的數目，不斷壯大資產(chǎn)規模，同時(shí)可以彌補REITs內部資本的不足。
　　其三，在資金募集上，通過(guò)定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機構及社�；�金等社會(huì )資金，輔以一定比例的社會(huì )公開(kāi)募資，并以廉租房財政專(zhuān)項資金為保障，進(jìn)行廉租房的開(kāi)發(fā)建設。利用政策性土地供給和專(zhuān)項建安、轉讓等稅費優(yōu)惠政策優(yōu)勢降低成本，并以租期穩定、租戶(hù)龐大的的房屋租金為收入，對投資者進(jìn)行長(cháng)期回報。

　　作為一種被動(dòng)投資工具，廉租房REITs具有極強的政策性，其成功與否，很大程度上依賴(lài)于其所享受的政策優(yōu)惠傾向與力度，必須要有專(zhuān)項的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行支持。
　　首先，REITs在我國尚處起步階段，政府應給予必要政策扶持。要營(yíng)造良好的市場(chǎng)氛圍和形成高漲的市場(chǎng)預期，從而吸引趨利的投資資金，要在審批、建設、稅收等環(huán)節予以充分優(yōu)惠，從而吸引優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商、施工單位和資產(chǎn)運營(yíng)機構積極投入、保證質(zhì)量。
　　其次，合理制定廉租房租賃政策，既要防止變相成為暴利經(jīng)營(yíng)，脫離其保障性本質(zhì)，又必須確保租約及收益的穩定，還要降低運營(yíng)管理成本，保證REITs試點(diǎn)項目的成功，以防止基金的虧損，導致市場(chǎng)喪失信心。
　　為了避免租金收取過(guò)程中出現的種種問(wèn)題，應考慮設立專(zhuān)門(mén)的廉租房租金專(zhuān)用賬戶(hù)，政府的政策性補貼、住房公積金補貼資金直接進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)，承租人繳納的租金每月從其工資收入中直接扣除進(jìn)入專(zhuān)用賬戶(hù)，以確保這些收益性資金用于REITs股東的分紅。
　　最后，從法律、市場(chǎng)和投資者素質(zhì)等方面，改善廉租房REITs的運行環(huán)境。健全有關(guān)REITs的法規體系，推進(jìn)REITs組織機構的建設，加快培育大量的機構投資者，完善人才培養和信息公開(kāi)化制度，加強房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運作的專(zhuān)門(mén)管理人才隊伍。