對中國人來(lái)說(shuō)，1998年是值得記住的一年，那年兩項改革永久地改變了中國人的面貌。其一是住房體系被全面市場(chǎng)化，這非常重要，因為在此之前，老百姓即使有房住，也不是自己的財產(chǎn)，更不能買(mǎi)賣(mài)，也就是說(shuō)，老百姓既無(wú)財產(chǎn)、又無(wú)股權，是真正的無(wú)產(chǎn)者，衣食住行都靠單位，而不能自由支配。但住房市場(chǎng)化改革后，房子可以私人擁有并能自由買(mǎi)賣(mài)，不少老百姓從此成了有產(chǎn)者，擁有自己的財產(chǎn)是件很幸運的事。這是質(zhì)的變化。為什么這么說(shuō)？因為當住房、醫療、子女教育都跟工作單位捆綁在一起時(shí)，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“單位領(lǐng)導”手里，這樣你就不得不順從、甚至屈服于“領(lǐng)導”。1998年后老百姓有了自己的私有財產(chǎn)——房子，即使“領(lǐng)導”不高興，你也不用擔心自己的住房會(huì )被“領(lǐng)導”剝奪走，因為房子產(chǎn)權是你的。這就是住房市場(chǎng)化改革的意義，也是私有財產(chǎn)的意義。
　　其二是住房按揭貸款的推出。1998年底跟住房市場(chǎng)化改革配套推出的按揭貸款，是1950年以后中國老百姓第一次能用到的金融借貸產(chǎn)品。按揭貸款這一金融產(chǎn)品，縮小了中低收入群體跟富有群體間的生活差距，讓中低收入的人也能有機會(huì )像高收入者一樣，較早買(mǎi)到房子、汽車(chē)等，或者買(mǎi)多套房投資。試想，如果沒(méi)有按揭貸款，市場(chǎng)化后的房地產(chǎn)就只是高收入階層的市場(chǎng)，不僅中低收入家庭年老之前買(mǎi)不到房，就連其子女，再有出息也沒(méi)法在戀愛(ài)市場(chǎng)上與富有家庭子女競爭。因此，按揭貸款以及許多其他金融產(chǎn)品，能夠從本質(zhì)上改變中低收入階層的生活空間，拉平他們跟富有階層的機會(huì )差距，這就是為什么任何限制住房按揭貸款、增加按揭貸款難度的舉措，等于要拉大中低收入階層跟富有階層的差距，使他們在機會(huì )上空間更小。
　　一旦房產(chǎn)是私有并且可以自由買(mǎi)賣(mài)，也可以做抵押按揭貸款了，房子不僅僅是老百姓家庭的財富，而且還可以隨時(shí)轉變成資本，使這筆財富不再是死的，而是能生錢(qián)的資本，就像房產(chǎn)證可以做多種短期或長(cháng)期抵押，也可以在談生意、做投資時(shí)以房產(chǎn)證做信用保證，改變你的創(chuàng )業(yè)、投資和生活空間！
　　1998年的兩項改革已經(jīng)改變了中國社會(huì )的精神面貌，提升了人們的權利和財產(chǎn)意識，也強化了個(gè)人的自信度。

抑制房?jì)r(jià)上漲的辦法主要在于增加供給

　　或許，1998年的房產(chǎn)市場(chǎng)化和金融改革太成功，以至于從那以后需求不斷上升，供不應求，房?jì)r(jià)不斷上漲。接下來(lái)，全國上下人人談房市，呼吁政府壓制房?jì)r(jià)，以實(shí)現“居者有其屋”。于是，過(guò)去幾年，當房?jì)r(jià)上漲時(shí)，人們就呼吁政府出“重拳”，一些評論員還會(huì )把買(mǎi)房和愛(ài)國連在一起。
　　經(jīng)過(guò)幾年的一系列的房地產(chǎn)調控，到今天，不僅房?jì)r(jià)越調控越高，而且，行政手段差不多已用盡：限制房產(chǎn)交易、持房?jì)赡昊蛭迥暌陨喜拍艹鍪�、提高交易稅費、規定一家一房、限制外地人買(mǎi)房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭貸款……這些措施當然都是對1998年房改與住房金融改革的倒退。今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“市場(chǎng)性”越來(lái)越被懷疑。我們應該把房市放在整個(gè)經(jīng)濟與社會(huì )的長(cháng)久目標中思考，今天的政策舉措應該與長(cháng)久藍圖一致，而不是頭痛醫頭、腳痛醫腳。
　　拋開(kāi)房地產(chǎn)是1998年初衷意義上的“市場(chǎng)”，還是計劃經(jīng)濟意義上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房?jì)r(jià)失控的原因在于供給，也在于宏觀(guān)政策的反復多變。
　　第一，地方政府絕對壟斷房產(chǎn)土地供應，逼著(zhù)房?jì)r(jià)只漲不跌。很明顯的事實(shí)是小產(chǎn)權房?jì)r(jià)遠低于“大產(chǎn)權”房?jì)r(jià)。如果農民個(gè)人或集體也有權將土地“農轉非”，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，與地方政府在土地供應上競爭，那么，房?jì)r(jià)會(huì )立即往小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房?jì)r(jià)之間的某個(gè)位置靠攏，小產(chǎn)權房?jì)r(jià)格會(huì )漲，大產(chǎn)權房?jì)r(jià)會(huì )跌。這本身清楚告訴我們，政府壟斷土地供應權對過(guò)去房?jì)r(jià)只漲不跌有著(zhù)根本的“貢獻”。當然，政府沒(méi)有激勵、也沒(méi)有壓力去改變這一基本制度，因為土地已經(jīng)是財政不可缺少的一大部分。但是，我們還是應該看到，改變政府壟斷土地供應的格局，讓農民自己和農民集體也有權供應土地，不僅能解決房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，而且也符合公平、公正原則，因為那些地在1950年前，本來(lái)就是農民私人的，是他們祖先留下的財富，他們應該有權享受其利益。
　　第二，18億畝農用土地紅線(xiàn)，給各級政府限制房地產(chǎn)土地供應提供了借口，其結果是抑制房產(chǎn)供應。一方面，科技發(fā)展使每畝產(chǎn)量不斷上升，耕地面積的含意跟原來(lái)不同，18億畝地紅線(xiàn)是過(guò)時(shí)的觀(guān)念。在歷史上，中國的人均農耕地面積從來(lái)沒(méi)有今天這么低，但是，糧食安全問(wèn)題也從來(lái)沒(méi)有解決得像今天這么好，為什么？除了雜交農作物使產(chǎn)量大增外，也有溫室生產(chǎn)帶來(lái)的產(chǎn)量革命。另一方面，土地資源的確不是中國的優(yōu)勢，在全球化的今天，既然別國的生活用品可以依賴(lài)中國制造，中國的部分糧食需要為何不能從土地資源更豐富的巴西、美國進(jìn)口呢？再者，如果自然土地實(shí)在供應不夠，也可以通過(guò)把一畝地蓋成50層樓、每層都人工種上糧食，那不是把一畝地變成了50畝地農田了？以此推理下去，5億畝農地不是可以人工變成20億畝種植地用了？所以，18億畝紅線(xiàn)是基于過(guò)時(shí)的觀(guān)念和理解，應當放棄。
　　第三，利率工具是市場(chǎng)化的政策調控工具。與其通過(guò)限制二套房貸、三套房貸等量化指標來(lái)降低投機需求，不如提高貸款利率，提高杠桿投機買(mǎi)房成本�？墒�，出于保護國企、保護地方政府，決策層寧可冒通脹風(fēng)險、資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，而繼續保留過(guò)低的利率。這變相鼓勵投機買(mǎi)房，使房地產(chǎn)供不應求的局面惡化。在目前的情況下，加息是必須做的事情，這也是更好的政策選擇。
　　正由于上面的原因，加上歷次房產(chǎn)調控政策從效果上都是抑制了供給，從而，在過(guò)去十幾年產(chǎn)生了“只漲不跌”的總體價(jià)格路徑，這反過(guò)來(lái)增加了投機買(mǎi)房“只賺不賠”的信心。特別是，在過(guò)去的經(jīng)歷中，每次短暫下跌后，房?jì)r(jià)必然再漲，這自然催化了投機傾向，促使房產(chǎn)需求不斷上升，形成“房?jì)r(jià)上漲——投資投機需求增加——房?jì)r(jià)再漲——投資投機需求再增加……”的惡性循環(huán)。
　　因此，解決房地產(chǎn)泡沫的根本辦法還是增加供給，一是增加土地供應，二是改變政府壟斷土地供應的局面，讓農民個(gè)人和集體都有權供應房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

“小政府、大社會(huì )”是舒緩房?jì)r(jià)壓力的出路

　　城市化一般會(huì )推高城市地價(jià)、房?jì)r(jià)變化也有不可避免的經(jīng)濟規律。但是，不同的制度安排會(huì )帶來(lái)不同的城市化結果。資源越集中在權力手中、機會(huì )越不平等的“大政府”社會(huì )里，城市化的力量也會(huì )集中，就是集中在權力最高的城市，以至于權力中心城市會(huì )因城市化發(fā)展而出現房?jì)r(jià)泡沫，但是，非權力中心城市的房?jì)r(jià)壓力就未必很高。
　　北京的氣候和環(huán)境，并不適合大量人口的居住，但是，這并沒(méi)妨礙數千萬(wàn)人在那里找工作、買(mǎi)房子定居，因為從經(jīng)濟上講，這是非常理性的舉措。第一，北京是全國的權力中心，在國有經(jīng)濟和各行各業(yè)都受到嚴格管制的制度安排下，具體的資源配置權、審批權、管制權，都掌握在分布于北京的國家各部委里。教育體系的經(jīng)費掌握在教育部，醫療體系的經(jīng)費管理在衛生部，科研經(jīng)費掌握在中科院自然科學(xué)基金以及不同部委手里，等等。這樣一來(lái)，不僅各地方大學(xué)、醫院、地方政府、跨國公司、中國國內公司都要設駐京辦，配置相應的人員和家屬，而且連普通的人也愿意在北京買(mǎi)房子，山西煤老板一賺夠錢(qián)，就想到北京買(mǎi)房。在政府掌握方方面面的資源和權力的情況下，首都就成了所有人向往并要買(mǎi)房子的地方。
　　第二，從物質(zhì)條件和各種福利角度看，北京也是全國第一，是全國第一重點(diǎn)保護、優(yōu)先照顧的城市。即使在計劃經(jīng)濟期間，不管其他省市的情況如何，也必須保證北京的糧食和菜肉供應，不能讓北京人餓肚子，所以，不奇怪，在過(guò)去60年里，方方面面的資源都被用來(lái)重點(diǎn)發(fā)展北京。到了今天，從交通網(wǎng)絡(luò )、基礎設施、醫院醫療、涉外設施，到教育設施，等等，北京都是最好的。能夠在北京買(mǎi)到房子，就能享受一等公民的好處，北京的房子需求幾乎是無(wú)上限的。
　　第三，子女上好大學(xué)的機會(huì )在北京最好。比如，2009年進(jìn)入北京大學(xué)和清華大學(xué)的新生中，北京平均不到兩萬(wàn)的人口就有一個(gè)能進(jìn)入北大或者清華，而湖南是38萬(wàn)人口才有一個(gè)進(jìn)北大、清華。為了子女能享受到進(jìn)入好大學(xué)的優(yōu)先機會(huì )，做父母的當然要去北京買(mǎi)房。
　　根據同樣的道理，在各個(gè)省中，省會(huì )城市是省內權力中心、資源配置中心，那自然是省內人民所向往的地方，城市化在那個(gè)省帶來(lái)的買(mǎi)房壓力又集中在省會(huì )城市里。
　　我不是說(shuō)其他國家的城市化過(guò)程中沒(méi)有出現過(guò)這種現象，只是一般沒(méi)有中國目前這么極端，因為其他國家的城鄉機會(huì )差別、城市之間的機會(huì )與資源差別，沒(méi)有被權力扭曲得像中國這么嚴重。比如，在美國，華盛頓是首都，但美國社會(huì )并沒(méi)有明顯地都偏愛(ài)到華盛頓買(mǎi)房，到華盛頓居住，實(shí)際情況正好相反；在美國的各州，州府所在地也并非那個(gè)州老百姓最向往的地方。比如，紐約州州府在阿爾巴尼，那里沒(méi)有幾個(gè)居民；在康州，州府在哈特福特市，我在這里沒(méi)聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)要不顧一切往那里搬家，到那里買(mǎi)房子。加拿大、澳大利亞，巴西等國家也大致如此。
　　在中國，未來(lái)的城市化發(fā)展不應該再把壓力集中在少數一線(xiàn)、二線(xiàn)城市，因為這些城市到今天已經(jīng)超負荷，而且如果再繼續下去，這些城市的房?jì)r(jià)上漲壓力會(huì )難以消退。因此，中國的畸形城市化歷程必須改變，一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫壓力必須得到緩和，而要做到這些，就必須加快體制改革，加快“國退民進(jìn)”，強化民營(yíng)經(jīng)濟和民間事業(yè)單位，減少政府對資源、對行業(yè)的行政管制，實(shí)現“小政府、大社會(huì )”的理想。一旦這一目標實(shí)現，行政權力配置資源過(guò)程中所必然帶來(lái)的不公平和機會(huì )扭曲，也會(huì )消失不少。那時(shí)候，就不再是大家只往幾個(gè)一、二線(xiàn)城市遷居買(mǎi)房了。