香港物業(yè)稅為何未能抑房?jì)r(jià)
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2010-09-27 作者:黃小鵬 來(lái)源:證券時(shí)報
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物業(yè)稅及其效果是人們爭論的焦點(diǎn),但爭論各方卻很少詳細研究各種不同模式物業(yè)稅的實(shí)際效果。 在不同國家和地區的稅收體制中,與房產(chǎn)相關(guān)的稅收經(jīng)常出現名同實(shí)不同、實(shí)同名不同的現象。為了避免張冠李戴,有必要作一個(gè)簡(jiǎn)單的正本清源。 名實(shí)之異的類(lèi)型大致有三種。一是歐美模式。名稱(chēng)叫物業(yè)稅,由地方政府征收,定位于為治安、教育和環(huán)衛融資,它建立在土地私有的基礎上,是一種直接稅。 第二種是香港模式。圍繞房產(chǎn)征收的稅主要有兩部分,一部分叫差餉稅,另一部分叫物業(yè)稅,兩者均以租金為稅基。差餉稅因定位于為差人(廣東話(huà)稱(chēng)警察為差人)提供俸餉而得名,對應著(zhù)歐美模式中的物業(yè)稅,也是一種直接稅。物業(yè)稅則根據物業(yè)出租的收入來(lái)征收,雖名為物業(yè)稅,事實(shí)上是一種營(yíng)業(yè)稅,從性質(zhì)上看屬于間接稅。值得注意的是,香港實(shí)行土地官有制,政府壟斷全部土地所有權,拍賣(mài)土地只是出售一定年限的使用權,這點(diǎn)和中國內地是完全相同的。 第三種模式是中國內地。目前我們對房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性行為征稅,其中又分住宅出租和商業(yè)地產(chǎn)出租,涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各種名目。從稅收性質(zhì)來(lái)看,包含了少量的直接稅成分,但大多數是間接稅。內地模式與前兩種模式差異較大,既存在定位不明、性質(zhì)不清問(wèn)題,又有過(guò)于復雜、征收漏洞多的弊病?梢哉J為內地與房產(chǎn)相關(guān)的稅制是非常落后的。 當前國內圍繞物業(yè)稅能否抑房?jì)r(jià)和打擊投機問(wèn)題,各方爭論不休,充滿(mǎn)了理論上的混亂,更夾雜著(zhù)強烈的利益表達。令我們感興趣的是:不同的稅制與房?jì)r(jià)波動(dòng)程度及投機行為之間是否存在某種聯(lián)系?從直觀(guān)上看,歐美國家房?jì)r(jià)波動(dòng)不小,但和香港比,仍是小巫見(jiàn)大巫,而美歐國家的房地產(chǎn)個(gè)人投資和投機不能說(shuō)沒(méi)有,但與香港濃烈的投資投機氣氛相比,簡(jiǎn)直不值一提。產(chǎn)生這種差異的原因當然是多方面的,但稅制扮演著(zhù)重要角色是毋庸置疑的。 香港政府定期評估市場(chǎng)租金,然后在這一虛擬租金值打八折的基礎上征收5%的差餉稅,也就是說(shuō),不管你的房子是用來(lái)自住、空置,還是用來(lái)出租都必須交納差餉稅,如果出租還需另按實(shí)際租金收入征收約15%物業(yè)稅。差餉稅稅率按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值折算成美歐的物業(yè)稅稅率,大約只有0.2-0.3%,有時(shí)候政府還會(huì )根據經(jīng)濟形勢作出普遍的寬減。值得注意的是,在房?jì)r(jià)上漲而租金不漲或房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅的情況下,折算后的稅率呈現出下降的趨勢。這微不足道的稅率,與歐美模式下1%-2%、甚至3%的稅率相比明顯偏低。持有房產(chǎn)的成本大大低于歐美,更重要的是香港的差餉稅只與市場(chǎng)房租行情掛鉤卻不與房?jì)r(jià)掛鉤,這兩大原因正是香港的差餉稅對抑制房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)投機效果不彰的原因。 結合其它國家和地區的經(jīng)驗,回到當前國內的爭論上來(lái),我們可以發(fā)現,物業(yè)稅的征收是否存在二次征稅的法律障礙、效果如何,與土地是否國有、是否已交納土地出讓金無(wú)關(guān)。因為征收物業(yè)稅(歐美模式意義上的)的地區既有土地私有的歐美,也有土地官有的香港。而物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的效果,也與稅種基本上無(wú)關(guān),因為同樣在物業(yè)保有環(huán)節征稅,既有房?jì)r(jià)波動(dòng)劇烈投資氛圍濃重的香港,也有相對而言更健康一些的歐美。 比照境外的兩種主要模式,我們可以得出的結論是,物業(yè)稅的效果好壞,受稅基及稅率大小這類(lèi)因素的影響更直接、更大。面對中國內地混亂而落后的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度,我們應該跳出二次征稅合法性、物業(yè)稅有無(wú)用途這類(lèi)籠統的偽命題,在總體稅負不增加的情況下,全面地梳理和重構相關(guān)稅制,化繁為簡(jiǎn),謹慎確立稅種、稅基和稅率,方才有可能推出一項既為普通百姓所接受,又能達到抑制房?jì)r(jià)過(guò)度波動(dòng)和平抑投機氣氛的稅改,也只有如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)治久安。
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