物業(yè)稅及其效果是人們爭論的焦點(diǎn)，但爭論各方卻很少詳細研究各種不同模式物業(yè)稅的實(shí)際效果。
　　在不同國家和地區的稅收體制中，與房產(chǎn)相關(guān)的稅收經(jīng)常出現名同實(shí)不同、實(shí)同名不同的現象。為了避免張冠李戴，有必要作一個(gè)簡(jiǎn)單的正本清源。
　　名實(shí)之異的類(lèi)型大致有三種。一是歐美模式。名稱(chēng)叫物業(yè)稅，由地方政府征收，定位于為治安、教育和環(huán)衛融資，它建立在土地私有的基礎上，是一種直接稅。
　　第二種是香港模式。圍繞房產(chǎn)征收的稅主要有兩部分，一部分叫差餉稅，另一部分叫物業(yè)稅，兩者均以租金為稅基。差餉稅因定位于為差人（廣東話(huà)稱(chēng)警察為差人）提供俸餉而得名，對應著(zhù)歐美模式中的物業(yè)稅，也是一種直接稅。物業(yè)稅則根據物業(yè)出租的收入來(lái)征收，雖名為物業(yè)稅，事實(shí)上是一種營(yíng)業(yè)稅，從性質(zhì)上看屬于間接稅。值得注意的是，香港實(shí)行土地官有制，政府壟斷全部土地所有權，拍賣(mài)土地只是出售一定年限的使用權，這點(diǎn)和中國內地是完全相同的。
　　第三種模式是中國內地。目前我們對房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性行為征稅，其中又分住宅出租和商業(yè)地產(chǎn)出租，涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等各種名目。從稅收性質(zhì)來(lái)看，包含了少量的直接稅成分，但大多數是間接稅。內地模式與前兩種模式差異較大，既存在定位不明、性質(zhì)不清問(wèn)題，又有過(guò)于復雜、征收漏洞多的弊病�？梢哉J為內地與房產(chǎn)相關(guān)的稅制是非常落后的。
　　當前國內圍繞物業(yè)稅能否抑房?jì)r(jià)和打擊投機問(wèn)題，各方爭論不休，充滿(mǎn)了理論上的混亂，更夾雜著(zhù)強烈的利益表達。令我們感興趣的是：不同的稅制與房?jì)r(jià)波動(dòng)程度及投機行為之間是否存在某種聯(lián)系？從直觀(guān)上看，歐美國家房?jì)r(jià)波動(dòng)不小，但和香港比，仍是小巫見(jiàn)大巫，而美歐國家的房地產(chǎn)個(gè)人投資和投機不能說(shuō)沒(méi)有，但與香港濃烈的投資投機氣氛相比，簡(jiǎn)直不值一提。產(chǎn)生這種差異的原因當然是多方面的，但稅制扮演著(zhù)重要角色是毋庸置疑的。
　　香港政府定期評估市場(chǎng)租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎上征收5%的差餉稅，也就是說(shuō)，不管你的房子是用來(lái)自住、空置，還是用來(lái)出租都必須交納差餉稅，如果出租還需另按實(shí)際租金收入征收約15%物業(yè)稅。差餉稅稅率按房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值折算成美歐的物業(yè)稅稅率，大約只有0.2-0.3%，有時(shí)候政府還會(huì )根據經(jīng)濟形勢作出普遍的寬減。值得注意的是，在房?jì)r(jià)上漲而租金不漲或房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)租金漲幅的情況下，折算后的稅率呈現出下降的趨勢。這微不足道的稅率，與歐美模式下1%-2%、甚至3%的稅率相比明顯偏低。持有房產(chǎn)的成本大大低于歐美，更重要的是香港的差餉稅只與市場(chǎng)房租行情掛鉤卻不與房?jì)r(jià)掛鉤，這兩大原因正是香港的差餉稅對抑制房?jì)r(jià)和房地產(chǎn)投機效果不彰的原因。
　　結合其它國家和地區的經(jīng)驗，回到當前國內的爭論上來(lái)，我們可以發(fā)現，物業(yè)稅的征收是否存在二次征稅的法律障礙、效果如何，與土地是否國有、是否已交納土地出讓金無(wú)關(guān)。因為征收物業(yè)稅（歐美模式意義上的）的地區既有土地私有的歐美，也有土地官有的香港。而物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的效果，也與稅種基本上無(wú)關(guān)，因為同樣在物業(yè)保有環(huán)節征稅，既有房?jì)r(jià)波動(dòng)劇烈投資氛圍濃重的香港，也有相對而言更健康一些的歐美。
　　比照境外的兩種主要模式，我們可以得出的結論是，物業(yè)稅的效果好壞，受稅基及稅率大小這類(lèi)因素的影響更直接、更大。面對中國內地混亂而落后的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收制度，我們應該跳出二次征稅合法性、物業(yè)稅有無(wú)用途這類(lèi)籠統的偽命題，在總體稅負不增加的情況下，全面地梳理和重構相關(guān)稅制，化繁為簡(jiǎn)，謹慎確立稅種、稅基和稅率，方才有可能推出一項既為普通百姓所接受，又能達到抑制房?jì)r(jià)過(guò)度波動(dòng)和平抑投機氣氛的稅改，也只有如此才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)治久安。