近日北京東四環(huán)附近兩個(gè)老樓相繼開(kāi)出新盤(pán)，分別報出40000元和36000元的均價(jià)，而此輪調控前二者的均價(jià)僅有28000和23000元，開(kāi)發(fā)商逆市大幅提價(jià)，令人咂舌。
　　實(shí)際上，伴隨著(zhù)8月樓市成交的回暖，不少開(kāi)發(fā)商打上了借機漲價(jià)的算盤(pán)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，新政后開(kāi)盤(pán)的82個(gè)項目中，半數樓盤(pán)在9月出現漲價(jià)。北京房?jì)r(jià)在7月和8月連續兩月環(huán)比持平后，不少業(yè)內人士樂(lè )觀(guān)預計，房?jì)r(jià)瘋狂上漲的局面已得到根本遏制，后續樓市價(jià)格下調幅度可能加快。但形勢發(fā)展與人預料相反，需要引起高度的重視。
　　新一輪房?jì)r(jià)上漲動(dòng)能主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：首先是一線(xiàn)城市的熱點(diǎn)區域樓盤(pán)大膽提價(jià)，而且彼此正在形成示范效應，從而可能拉高整體房?jì)r(jià)。北京8月房?jì)r(jià)環(huán)比沒(méi)能回落，很大程度上就歸因于某單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的高檔樓盤(pán)入市。
　　熱點(diǎn)區域樓價(jià)堅挺原因很多。通常來(lái)說(shuō)，這些地區生活便利、配套設施齊全，但供給相對緊缺，所以即便價(jià)格昂貴，仍有相當的追隨者。比如北京東四環(huán)的一個(gè)中高檔樓盤(pán)，調控前的一、二期均價(jià)分別為31000和35000元，而調控后三期均價(jià)躍升到39800元，雖然銷(xiāo)售時(shí)間較之前拉長(cháng)，但至今也僅剩管道層和不好的樓層可供挑選。此外，去年地王的陸續開(kāi)工為周邊區域的房?jì)r(jià)形成新的支撐。比如富力地產(chǎn)去年在北京勇奪地王后推出的“富力十號”近日高價(jià)開(kāi)盤(pán)，其周邊地區的二手房紛紛提價(jià)以作響應。
　　縱觀(guān)偏遠地區的樓價(jià)下跌，很重要的一個(gè)原因是新政實(shí)施后，新出讓的土地價(jià)格重心下移，從而帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)下降。而熱點(diǎn)區域的地價(jià)卻沒(méi)能產(chǎn)生這樣的連帶效應，北京自新政實(shí)施以來(lái)，還沒(méi)有一宗四環(huán)內的住宅地塊出讓。
　　其次是部分前期降價(jià)的開(kāi)發(fā)商后續推盤(pán)讓利動(dòng)能減弱，甚至轉而提價(jià)，房?jì)r(jià)上行壓力加大。
　　以北京為例，此輪房地產(chǎn)調控實(shí)施以來(lái)，開(kāi)發(fā)商多選擇五環(huán)外的項目讓利促銷(xiāo)，并取得了不錯的業(yè)績(jì)。但由于降價(jià)銷(xiāo)售回籠了資金，開(kāi)發(fā)商持續降價(jià)的意愿減弱。
　　再有，購房需求存在由弱轉強的可能性，如果購房需求進(jìn)一步釋放，將促使樓市量?jì)r(jià)齊升。
　　對于一些剛性需求者來(lái)說(shuō)，由于對二次調控會(huì )否出臺難以判定，進(jìn)而擔心調控效果難以進(jìn)一步顯現，他們會(huì )選擇在價(jià)位接近心里預期時(shí)出手，這些被抑制的需求可能會(huì )集中釋放，日前北京又現搶房大戰就是一個(gè)例證。
　　對于投資需求來(lái)說(shuō)，目前人民幣升值預期重啟，境外資金回流跡象明顯，部分資金可能再進(jìn)樓市。自9月初以來(lái)，人民幣兌美元升值幅度已超過(guò)1.5%，人民幣匯率創(chuàng )下匯改以來(lái)新高的同時(shí)，國內金融機構外匯占款也再次飆升至2000億美元上方。境外資金會(huì )否卷土重來(lái)再進(jìn)樓市值得關(guān)注。
　　對于“金九銀十”帶來(lái)的樓市回暖，有業(yè)內人士強調這屬于季節性因素，他們認為隨著(zhù)供應量的加大、購買(mǎi)者熱情降低，四季度樓市將趨冷。這種觀(guān)點(diǎn)確有一定的道理，但如上所述，房?jì)r(jià)上漲除季節性因素外，其他方面的壓力同樣不容忽視。這也提醒我們，樓市博弈仍將加劇，調控效果顯現需要更長(cháng)的觀(guān)察期；樓市調控絕不能放松，前期出臺的各項政策須進(jìn)一步落實(shí)到位。