隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現“回暖”跡象，房地產(chǎn)業(yè)內外人士紛紛猜測，中央有關(guān)部門(mén)是否會(huì )出臺新的調控政策，而最新的消息是，有關(guān)部委近日分別出臺措施，以達到“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”的目的。這組總計五條的措施，迅速被媒體冠以“新國五條”的稱(chēng)呼而寄予進(jìn)一步抑制房?jì)r(jià)的厚望。
　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施頻繁出臺，“國八條”、“國六條”，乃至今年1月出臺的“國十一條”和今年4月出臺的“國五條”，直至此次出臺的“新國五條”等等。在我們的經(jīng)驗中，政府如此屢出重拳而仍然不能達到預期目的，似乎僅房地產(chǎn)市場(chǎng)調控一例。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷出臺的政策重壓之下，仍然表現得如此頑強，不僅出乎持幣等待房?jì)r(jià)下跌的百姓預料，甚至也會(huì )讓決策者始料不及。
　　面對如此悖謬的局面，開(kāi)發(fā)商的通常說(shuō)辭，是強調房地產(chǎn)市場(chǎng)的“剛性需求”，即出于生活必需而難以抑制、缺乏彈性，因而對價(jià)格極不敏感的需求。從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢來(lái)看，也確實(shí)呈現出對價(jià)格并不敏感，甚至“反向敏感”，即追漲殺跌的特性。加上都市白領(lǐng)不斷發(fā)出居無(wú)定所的呼聲，及所謂“丈母娘需求”等概念的拋出，剛性需求推高房?jì)r(jià)的說(shuō)法，似乎得到不斷的印證。而這樣的結論如果成立，則中央政府不斷出臺的措施不僅注定無(wú)效，而且由于歷次調控措施中最有力的部分，往往是以收緊信貸、抑制需求為主，因而每次調控稍有松動(dòng)，必然引發(fā)報復性反彈。此類(lèi)已成固定模式的調控循環(huán)，在很大程度上已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商吃透，只要不是那些資金鏈過(guò)分脆弱的小開(kāi)發(fā)商，大多可以從容地等待市場(chǎng)回暖，卻不會(huì )出于對未來(lái)的悲觀(guān)預期而降價(jià)銷(xiāo)售。
　　其實(shí)，“居者有其屋”固然是每個(gè)人必須滿(mǎn)足的基本需求，但說(shuō)到底住房并不等于吃飯，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在沒(méi)有彈性的所謂剛性需求，需求、供給、價(jià)格之間的矛盾和互動(dòng)，必然引導消費者對自身的需求做出主動(dòng)或被動(dòng)的調整。尤其是在人均住房面積已近30平米，而房?jì)r(jià)卻為大多數市民難以企及的北京等大城市，再以剛性需求解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種政策打壓下依然頑強的現象，無(wú)論如何難以自圓其說(shuō)。
　　導致房地產(chǎn)市場(chǎng)對價(jià)格并不敏感，甚至表現出追漲殺跌的“反向敏感”的根本原因，是對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期看漲。近年來(lái)最讓人心癢難撓的財富故事，已經(jīng)不是股市里的“楊百萬(wàn)”，而是如果5年前多買(mǎi)了一套房子，今天就可以坐收辛苦工作一輩子都不可能得到的數百萬(wàn)收益。在這樣的財富效應示范之下，市場(chǎng)確實(shí)表現出極大的需求，卻和所謂剛性無(wú)關(guān)。只要人們對未來(lái)的預期不再那么堅挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然會(huì )恢復到真實(shí)的需求，房?jì)r(jià)也自然會(huì )應聲而落。
　　以此回顧歷次調控措施的落空，根本原因在于只是暫時(shí)抑制了消費者的購買(mǎi)能力和意愿，卻沒(méi)有從根本上改變對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期。在一個(gè)長(cháng)期看漲，且大幅看漲的市場(chǎng)中，短期的需求扼制總是很難起到實(shí)際的作用。
　　而若試圖在一個(gè)宏觀(guān)向好，且流動(dòng)性充盈的市場(chǎng)中，改變公眾對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，除了盡快且大幅地加大供給之外，沒(méi)有另外的辦法。因此，如果此次“新國五條”的目標，確實(shí)是著(zhù)眼于長(cháng)遠的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，而非僅僅要達到短期內的價(jià)格指數目標，則唯有其中的第四條值得高度關(guān)注，即采取何種手段，盡快切實(shí)增加住房有效供給，而且進(jìn)一步實(shí)現土地供應制度和供應方式的改革，形成長(cháng)期穩定的土地供應機制，使公眾形成房地產(chǎn)市場(chǎng)必將長(cháng)期、穩定、充足供應的預期，才可能使房?jì)r(jià)趨于穩定。反之，如果開(kāi)發(fā)商和消費者一致認定此次調控不過(guò)是又一次短期動(dòng)作，以至在“房?jì)r(jià)早晚還得翻番”這一結論上達成“共識”，就可能形成開(kāi)發(fā)商與消費者一同等待政策松動(dòng)的悖謬局面。