近期，在經(jīng)歷了幾個(gè)月的沉寂后，9月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)又顯著(zhù)升溫，特別是不少地區，房地產(chǎn)投機又再次席卷重來(lái)。就在民眾擔心今年4月以來(lái)史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控將再次成為“空調”時(shí)，日前中央有關(guān)部門(mén)再次出手，進(jìn)一步強化房地產(chǎn)調控。我們認為，該措施出臺十分及時(shí)，它對于當前遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季期間的投機行為的蔓延，避免房?jì)r(jià)可能出現的報復性反彈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有十分重要的意義。
今年4月出臺的一系列房地產(chǎn)調控雖然在短期起到了一定作用，市場(chǎng)也已經(jīng)出現4個(gè)多月的僵持，但隨著(zhù)房地產(chǎn)傳統旺季的到來(lái)，調控的效果出現了政策效應遞減。其主要原因在于：由于政策給了房地產(chǎn)利益相關(guān)方一定的調控余地，因此，各地實(shí)際執行過(guò)程中，往往處于自身利益考慮，而對政策執行偏于寬松。一個(gè)典型的例子就是國十條中雖然提出了三套房限貸，限制外地人買(mǎi)房等措施，但不少措施并不是強制性要求，表現在：“辦法只提出商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況，在商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的地區，暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；地方人民政府可根據實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內限定購房套數”。
這種給與利益主體相機決策權的行為就容易導致在政策執行過(guò)程中走樣，如一些商業(yè)銀行出于追逐利潤考慮，往往愿意執行較為寬松的信貸政策，甚至是主動(dòng)迎合房市投機者需求，幫助購房者規避信貸限制，如利用消費信貸“曲線(xiàn)”貸款購房，而一些地方政府出于調控可能影響地方經(jīng)濟和財政收入的考慮，也對執行較為嚴格的限貸不熱心，這些都使4月以來(lái)出臺的房地產(chǎn)調控措施效果日趨衰減。
因此，中央政府趕在國慶節前這個(gè)傳統房市旺季期間出臺措施進(jìn)一步強化房地產(chǎn)調控也就十分必要，它的特點(diǎn)主要表現在以下兩個(gè)方面。
法規更加嚴厲。如法規改變了4月房地產(chǎn)調控措施柔性的一面，更加嚴厲、剛性地嚴控投機性購房，它們包括：明確要求房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數；全國所有地區，各商業(yè)銀行都因暫停發(fā)放居民家庭購買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。
監管措施更具體，更具有針對性。如針對地方政府不配合中央調控政策的情形，將嚴格實(shí)行地方政府負責人問(wèn)責制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的相關(guān)負責人要追究責任；對于囤地等違規開(kāi)發(fā)商，則要求有關(guān)方面繼續加大曝光和處罰力度，并通過(guò)多種行政手段進(jìn)行懲處，包括暫停其貸款，暫停發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等；商業(yè)銀行則要求加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買(mǎi)住房；對于中介機構，則要依法查處經(jīng)紀機構炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jì)r(jià)、慫恿客戶(hù)簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。
這種全方位的強化調控措施無(wú)疑將剝奪房地產(chǎn)利益相關(guān)主體的博弈空間，較大程度打消它們拒絕調控的念頭，從而可以較好地遏制房地產(chǎn)投機，規范房地產(chǎn)秩序。我們預計，未來(lái)一段時(shí)期房地產(chǎn)成交量將會(huì )明顯下滑，當前的價(jià)格上漲勢頭有望被遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將降溫。
此次房地產(chǎn)調控肯定也會(huì )對未來(lái)經(jīng)濟增速產(chǎn)生一定的負面作用，但我們認為，鑒于歐洲債務(wù)危機全面爆發(fā)引發(fā)的全球經(jīng)濟快速二次探底的風(fēng)險已經(jīng)基本消除，中國經(jīng)濟近期也有所回穩的現實(shí)，這次調控不會(huì )對經(jīng)濟增速有較大影響，如最新公布的匯豐PMI數據顯示，PMI在今年7月份短暫跌至49.4后，9月份已是連續第二個(gè)月回到50分界線(xiàn)上方，升至52.9，創(chuàng )5個(gè)月以來(lái)的最高值，其中，9月新訂單分項指數由上月的
52.7升至54.4；9月新出口訂單指數回升至50.0分界線(xiàn)上方，這都表明經(jīng)濟需求在經(jīng)歷二季度以來(lái)的下滑后，近期已平穩增長(cháng)，中國制造業(yè)也持續溫和好轉。
此外，這輪調控短期也有刺激房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟增速的作用。如新法對如何促進(jìn)房地產(chǎn)供給有了更多激勵相容的措施，它們包括：加大對各地住房建設計劃和用地供應計劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃；房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應總量；要認真落實(shí)支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策等。
更重要的是，此次調控也并非一味遏制房地產(chǎn)需求，而是注意保護房地產(chǎn)的合理消費，如個(gè)人或家庭首次購買(mǎi)普通住房，減半征收契稅；個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1％稅率征收契稅。
因此，我們不認為這次調控會(huì )對投資以及經(jīng)濟增速有明顯的影響。而鑒于中長(cháng)期有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)走好的因素較多，如社會(huì )流動(dòng)性仍較充裕，負利率狀態(tài)將會(huì )較長(cháng)時(shí)間延續；各地區域規劃振興將會(huì )提升當地住房?jì)r(jià)值；快速城市化推動(dòng)下人口紅利釋放將會(huì )增大住房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )陷入2008年年末一樣的大幅調整，市場(chǎng)的中長(cháng)期前景依舊看好。