繼北京4月30日對本地及外地居民發(fā)出“限購令”之后，上海、深圳、廈門(mén)、寧波等城市在樓市“第二波”調控中相繼祭起了“限購”的大旗。
料想不久，將有更多的城市加入限購的行列，為樓市降溫。從目前發(fā)出
“限購令”的城市看，上海、北京和廈門(mén)的大同小異，都是對新購套數進(jìn)行限制，而深圳則明確規定，有深圳戶(hù)籍的總共可以購買(mǎi)兩套房，沒(méi)有深圳戶(hù)籍的只能購買(mǎi)一套房，可算“限購令”里最嚴的了，但諷刺的是，在國慶黃金周期間，北京、上海的樓市基本冷凍，而深圳的成交量卻依舊不菲，被視為猛藥的“限購令”并未讓樓市立即退燒，實(shí)屬政策的尷尬。
應該說(shuō)，自9月29日，中央發(fā)起第二波房地產(chǎn)調控，地方隨即跟隨，無(wú)論是信貸，還是“限購”，都可謂史上嚴上加嚴，然而，房地產(chǎn)股卻似乎彈冠相慶，迎來(lái)大漲，各地樓市盡管成交清淡，但也冷熱不均，原因何在？
以上海的政策為例，上海的政策總體給人的感覺(jué)比較軟，表現在：其一，限購令，規定上海和外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房，但這已經(jīng)不新鮮，北京、深圳河廈門(mén)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施；
第二，對各界非常關(guān)注的房產(chǎn)稅，上海新政并沒(méi)有明確具體的內容，只是提出將按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作，讓外界期待上海率先出臺房產(chǎn)稅的希望落空；
第三，土地增值稅，普遍依然實(shí)行2%的預征，而只有價(jià)格明顯超過(guò)上一年的均價(jià)的，才給予懲罰性的5%的預征，而并沒(méi)有強調在預征之后按照實(shí)際的價(jià)格匯算清繳，這使得土地增值稅本身的威力大打折扣；
第四，在土地供應政策上，再次強調了保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%，但這個(gè)政策具體怎么樣保證執行到位，并沒(méi)有明確的實(shí)施細則和配套政策，具體執行仍然留下了很大的疑問(wèn)。
因此，上海房產(chǎn)新政總體內容并沒(méi)有超出9月29日，中央有關(guān)部委出臺的細則的政策范疇，并沒(méi)有像外界預料的有極強的殺傷力，政策本身相對而言，仍以溫和調控為主，無(wú)論是差別化的信貸政策，還是行政性限購住房套數，在全國不會(huì )成為最嚴厲者。
除了各地總體的政策這一次普遍反應沒(méi)有新意之外，外界對“限購令”等政策的執行力似乎失去了足夠的信任和耐心。評估一個(gè)政策的實(shí)際效用，最重要的還是要看政策的執行力，再?lài)绤柕恼�，如果不執行，等于形同虛設。而事實(shí)上，自4月17日，國務(wù)院“十號文”出臺之后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有出現預期的調控效果，房?jì)r(jià)堅挺，最主要的還是政策本身缺乏執行力。無(wú)論是4月17日的“十號文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺的第二波調控政策，嚴厲程度實(shí)屬罕見(jiàn)，但對于未來(lái)的執行力，大家依舊信心不足。從中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷次調控的經(jīng)驗看，從來(lái)都不乏政策，但政策的落實(shí)因為開(kāi)發(fā)商等的對抗而乏善可陳。4月17日“十號文”出臺之后，出臺實(shí)施細則的少而又少就是明證！
而且，
用“限購令”這樣明顯違背市場(chǎng)規律的手段，一方面意味著(zhù)，樓市的有效供應依舊緊張，另一方面，這樣的猛藥一般都沒(méi)有持續性。限購令就好像給一個(gè)發(fā)高燒的病人潑了一頭的冰水，可以立即起到降溫的效果，但最終不但治不了病，反而會(huì )更加加重病情，完全屬于亂投藥。正因為如此，似乎嚴厲的“限購令”在外界的眼里就成了紙老虎，況且“限購”的政策不可能長(cháng)久，廈門(mén)明確規定，期限到12月31日，作為一項特殊的行政措施，本身的有效期限就短，再博弈一段時(shí)間，藥效基本就過(guò)去了，期待限購能夠給房地產(chǎn)退燒，并且將其作為最重要的藥，顯然是不現實(shí)的。
中國房地產(chǎn)利益博弈非常復雜，房?jì)r(jià)問(wèn)題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟學(xué)問(wèn)題，因此，對于房?jì)r(jià)調控一定要有持久戰的準備，是一場(chǎng)拳擊賽，總共12個(gè)回合，而不是一個(gè)回合，要看最后的結果而不是第一個(gè)回合的表現。不能把真正的希望寄在“限購令”這些舉措上，而應該連續出拳，并且用不同的組合拳，否則，迎接樓市的，肯定是更猛烈的反彈。