細致的經(jīng)濟學(xué)分析，有利于我們理解當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種現象，并給出科學(xué)而理性的應對舉措。

一、房地產(chǎn)需求是一國經(jīng)濟發(fā)展階段的主導需求，當前中國房地產(chǎn)問(wèn)題是中國經(jīng)濟各種矛盾的集中體現

　　房地產(chǎn)需求旺盛是一定經(jīng)濟發(fā)展階段的必然現象，是不可逾越的。在人類(lèi)歷史的進(jìn)程中，當人們首先需要解決吃和穿的問(wèn)題的時(shí)候，吃和穿是人們的主導需求，這種主導需求促進(jìn)了第一產(chǎn)業(yè)，即農業(yè)的發(fā)展。當吃和穿的問(wèn)題解決以后，人們進(jìn)一步需要解決住和行的問(wèn)題。廣義的住不僅包括有房住，而且包括住房狀況的改善；廣義的行包括汽車(chē)、飛機等。當住和行成為主導消費的因素的時(shí)候，就促成和推進(jìn)了房地產(chǎn)、汽車(chē)等以及與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開(kāi)放以來(lái)，我國初步解決了人們的吃和穿的問(wèn)題，住和行的問(wèn)題邏輯地成為緊接著(zhù)必須解決的問(wèn)題，房地產(chǎn)就勢必成為當今中國經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。
　　引起人們強烈關(guān)注的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀是多種因素促成的。具體表現為：⑴經(jīng)濟雖然恢復，但啟動(dòng)方式僅著(zhù)力于“鐵、公、基”，通過(guò)創(chuàng )新形成的新產(chǎn)業(yè)不多，各種資本投資的機會(huì )不多。⑵非公經(jīng)濟準入的“３６條”貫徹不力，民間資本不能平等地進(jìn)入壟斷行業(yè)，形成了相對過(guò)剩的民間資本，資本天生要增值，天生要為自己尋找出路，于是流向了房地產(chǎn)業(yè)。⑶通貨膨脹預期。人民幣對外有升值的壓力，對內有通貨膨脹壓力。在銀行存款負利率的情況下，無(wú)論是富人還是一般老百姓，都要千方百計地使自己手中的人民幣不致貶值。當其他投資渠道相對稀缺、股市風(fēng)險又太大時(shí)，人們把目光投向了房地產(chǎn)。⑷收入分配差距的拉大，使得一些富人即使不貸款也買(mǎi)得起房。況且在富人看來(lái)，房子是投資品而不是消費品，這就進(jìn)一步刺激了他們買(mǎi)房的欲望。當富人的強烈需求進(jìn)一步把房?jì)r(jià)拉上去的時(shí)候，房?jì)r(jià)對于低收入的群體來(lái)說(shuō)就更高了。由此可見(jiàn)，當前中國房地產(chǎn)問(wèn)題是一個(gè)綜合經(jīng)濟問(wèn)題。

二、解決當前中國房地產(chǎn)問(wèn)題，要集中各方面的智慧，尋求全方位的均衡

　　既然房地產(chǎn)問(wèn)題是目前各種經(jīng)濟社會(huì )問(wèn)題的集中體現，解決問(wèn)題也應當從多方面入手，尋求多方面的均衡。
　　首先，要尋求供給與需求的均衡。從社會(huì )的期望來(lái)看，當前房地產(chǎn)供給與需求不均衡。人們期望經(jīng)濟學(xué)意義上的價(jià)格均衡點(diǎn)能降下來(lái)，即均衡價(jià)格能低一些。房?jì)r(jià)太高說(shuō)明需求太旺，供給不足，經(jīng)濟學(xué)上所講的需求是有效需求，是有貨幣購買(mǎi)能力的需求。把均衡價(jià)格下移的辦法一是加大供給，二是減少需求。加大供給，就是要提供更多的房子，市場(chǎng)上待售的房子多了，房?jì)r(jià)自然會(huì )降下來(lái)。筆者經(jīng)常舉的一個(gè)例子是，糧價(jià)高了，政府會(huì )把庫存的糧食拿出來(lái)平抑糧價(jià)；肉價(jià)高了，政府會(huì )把庫存的豬肉拿出來(lái)平抑肉價(jià)，那么，政府為什么不能把庫存的房子拿出來(lái)平抑房?jì)r(jià)呢？政府完全可以有庫存的房子，例如少搞一點(diǎn)“鐵、公、基”的建設，把這些領(lǐng)域的一些投資拿出來(lái)建房子。從經(jīng)濟學(xué)的角度看，給一個(gè)相對飽和的領(lǐng)域投資邊際效用會(huì )遞減，減少相對飽和領(lǐng)域的投資，把減少下來(lái)的投資投向那些急需的領(lǐng)域，會(huì )提高整個(gè)投資的效益，即經(jīng)濟學(xué)上所講的效用最大化。
　　從需求的方面看，起碼兩個(gè)方面應當引起關(guān)注。第一是當從我國擁有１３億人口的基本國情出發(fā)的時(shí)候，一個(gè)顯而易見(jiàn)的結論是我們不能向所有人提供太大的房子，例如動(dòng)輒就一百平方米以上。如果向所有的家庭都提供一百平方米以上的房子，那就會(huì )大大超乎我們的國力，進(jìn)而影響經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展。日本、韓國就很少建大房子，這是基于可以使用的土地。韓國嚴格規定了絕對不可使用的、另作他途的耕地。第二是不要盲目地搞移民式的城市化。在中國的城市化過(guò)程中會(huì )有一部分農民進(jìn)入城市，這是需要的，也是可以理解的。然而更科學(xué)、更符合中國實(shí)際情況的可能是城鎮化。通過(guò)一鄉一品，加強農副產(chǎn)品的深加工，農業(yè)產(chǎn)業(yè)化，加強農村的基礎設施建設，以此解決三農問(wèn)題，這樣的城鎮化可以減少城市房子供應的壓力，有利于經(jīng)濟社會(huì )健康發(fā)展。
　　其次是尋求政府與市場(chǎng)的均衡。毫無(wú)疑問(wèn)，中高收入階層的住房應當通過(guò)市場(chǎng)去解決，中低收入人群的住房應當通過(guò)政府去解決。如果政府加大了經(jīng)濟適用房和廉租房的有效供應，就會(huì )大大緩和房市壓力，緩和人民群眾在房地產(chǎn)問(wèn)題上的激憤情緒，在房地產(chǎn)問(wèn)題上的矛盾也就不會(huì )像現在這么尖銳。因此，除了通過(guò)科學(xué)的政策制定抑制部分城市的房?jì)r(jià)過(guò)快上漲之外，政府一定要保障廉租房和經(jīng)濟適用房的供給。
　　政府在調控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面要有所作為。如規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，解決貧富兩極分化的問(wèn)題。解決貧富分化的問(wèn)題，既有初次分配的問(wèn)題，更有再分配的問(wèn)題，再分配包括適時(shí)推出物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅；落實(shí)兩個(gè)“非公經(jīng)濟３６條”，讓民間資本有更多的投資機會(huì )；通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)制度、財稅制度的改革，解決土地財政的問(wèn)題等。還要認識到，負利率雖然可以刺激經(jīng)濟，但過(guò)度的負利率將影響人們的預期，也會(huì )擾亂經(jīng)濟秩序。
　　最后是尋求經(jīng)濟與社會(huì )的均衡。任何經(jīng)濟問(wèn)題都不可能是純粹的經(jīng)濟問(wèn)題，特別是當經(jīng)濟問(wèn)題發(fā)展到一定程度的時(shí)候。政府不可能坐視部分城市房?jì)r(jià)過(guò)高不管。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的企業(yè)家，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了應有的貢獻，他們的利益訴求也是正當的。我們應當努力尋找社會(huì )各種利益的均衡，尋求經(jīng)濟與社會(huì )的均衡，使我們的經(jīng)濟、社會(huì )能夠健康、和諧地發(fā)展。