“9·29”樓市新政滿(mǎn)月，市場(chǎng)又傳出政策繼續加力的消息。據報道，在各地通過(guò)限購令等抑制投機性購房，對高燒不退的樓市滅火的同時(shí)，北京和上海等地，有關(guān)部門(mén)通過(guò)口頭通知的方式要求，從11月1日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限將由現行貸款基準利率0.7倍上調為0.85倍，這一方面意味著(zhù)歷經(jīng)兩年的首套房貸款利率7折優(yōu)惠將成過(guò)去，另一方面，房地產(chǎn)政策從重點(diǎn)打擊投資、投機，開(kāi)始轉向全面為樓市降溫。
這樣，以“9·29”為起點(diǎn)，樓市“第二波”調控政策的主要利器都已經(jīng)出臺，無(wú)論是限購令，還是房產(chǎn)稅，以及最新的全面取消首套房的7折利率優(yōu)惠，不管效果如何，管理層對于樓市降溫的急迫心情躍然眼前。
以本輪調控的主打動(dòng)作“限購令”為例，目前出臺限購令的城市有10多個(gè)，作為一項特殊時(shí)期的特殊舉措，限購令本身對樓市的快速冷卻作用是不容置疑的：“十一”黃金周期間，北京、上海等地的樓市成交量環(huán)比暴跌，北京二手房成交量甚至暴跌97%。但從民眾的反應看，大家對限購令本身的療效還是有很多的疑慮。一是限購令不可能長(cháng)期執行，限購令只是一項臨時(shí)性的舉措，一旦各地的限購令停止執行，市場(chǎng)可能會(huì )迎來(lái)報復性的反彈；二是限購令折射出中國樓市供應面依舊非常緊張，“短缺經(jīng)濟學(xué)”的基本邏輯在房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊有效，限購有可能不僅不會(huì )安撫恐慌，反而因為短缺引起更大的恐慌。實(shí)事求是而言，第二輪調控的政策力度甚至嚴于“十號文”，但為什么民眾對于政策的長(cháng)期信心不足？關(guān)鍵的因素就在于政策本身的短期和功利，一旦政策周期結束，民眾最大的擔心是房?jì)r(jià)的再次反彈。
至于大家抱有期待的房產(chǎn)稅，盡管迄今為止依舊沒(méi)有揭開(kāi)神秘的面紗，但即使稅率如深圳即將試點(diǎn)的定位0.5%左右，對房?jì)r(jià)的打壓也是極為有限的。因為這意味著(zhù)只要房?jì)r(jià)上漲1%，就足以彌補房產(chǎn)稅的損失，對于持有多套住房的人而言，并不構成真正的負擔。而且，即使民眾對于政策讓房?jì)r(jià)回歸具有極強的期待，但從目前房產(chǎn)稅的一系列制度設計看，政策設計者迄今都說(shuō)不清楚房產(chǎn)稅的政策目標究竟是什么，是完善房地產(chǎn)稅收體系，還是為了抑制高房?jì)r(jià)？要完善稅收體制，就要在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，大幅度地取消其他的稅費，而要抑制高房?jì)r(jià)，就不應該針對居民個(gè)人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。在以上種種的疑問(wèn)得不到回應的情況下，強行推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，甚至對個(gè)人擁有的所有住房征收房產(chǎn)稅，不僅無(wú)法抑制房?jì)r(jià)，反而會(huì )引發(fā)更多的不公平。
正是本輪房地產(chǎn)調控的兩個(gè)主打政策備受質(zhì)疑，從而使得民眾對于未來(lái)政策的效果并不樂(lè )觀(guān)。以這次取消7折優(yōu)惠為例。以30年期的100萬(wàn)元按揭貸款而言，在基準利率6.14%的基礎上，如果優(yōu)惠利率從7折調整為8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味著(zhù)一年要多交6663元，30年的話(huà)要多交近20萬(wàn)元，對于普通的購房者而言，這絕對不是小數字。很顯然，隨著(zhù)政策從對投機性購房等行為的打擊，到包括普通購房者在內的全面滅火，所謂差別化的利率政策事實(shí)上已經(jīng)淪為全面的打擊。對于普通購房者而言，隨著(zhù)新的政策出臺，其購房的門(mén)檻和成本越來(lái)越高，一些購房者即使對于未來(lái)房?jì)r(jià)的預期依然理性，但出于對政策的恐懼，本來(lái)處于觀(guān)望的，也可能選擇立即入市。也就是說(shuō)，
如果調控政策在打擊投資、投機性購房的同時(shí)，并沒(méi)有給普通購房者一個(gè)合理的預期，則政策的效果可能適得其反。
基于此，我們認為，
目前的第二波房地產(chǎn)調控，因為政策的急功近利和種種的先天性殘缺，外界對新政的評價(jià)和期待都遠不如4月份出臺的國務(wù)院“十號文”，而且，考慮到限購令等行政性舉措只具有短期的效應，大家更擔心藥效過(guò)后的報復性反彈。也就是說(shuō)，“9·29”新政這種主要依靠行政舉措來(lái)為樓市降溫的措施，如果沒(méi)有后續的制度性措施接棒，則不排除樓市后期出現報復性反彈的可能。
鑒于此，中國的房地產(chǎn)和房?jì)r(jià)問(wèn)題都極其復雜，讓房地產(chǎn)健康發(fā)展和房?jì)r(jià)回歸理性需要時(shí)間，需要給民眾一個(gè)長(cháng)效的政策期待，而不是搞運動(dòng)式的調控，如果將希望僅僅寄托在一些只能取得短期效應的政策上，恐怕永遠會(huì )陷入調控的痛苦周期不能自拔。對于中國房地產(chǎn)而言，缺少的不是短期的調控政策，而是長(cháng)期的穩定的制度性舉措，中國房地產(chǎn)應該及早告別不正常的戡亂期，進(jìn)入正常的建設周期。