“精確打擊”是21世紀高尖端武器的特性，既能實(shí)現有效打擊目標，又不會(huì )殃及無(wú)辜，最大程度減少不必要的傷害。
　　回顧我國房地產(chǎn)金融調控歷史，不難發(fā)現，房地產(chǎn)金融調控政策在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上成效顯著(zhù)，但在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲作用上效果并不明顯，原因之一在于我國房地產(chǎn)金融調控沒(méi)有實(shí)現“精確打擊”。
　　目前我國房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩方進(jìn)行調控。在供給調控上，常見(jiàn)政策有：提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項目資本金比例，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)管理，加強貸款風(fēng)險管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款準入門(mén)檻和貸款價(jià)格等。在需求調控上，常見(jiàn)政策有：提高個(gè)人住房貸款首付款比例，二套房貸政策，貸款利率浮動(dòng)政策，提高個(gè)人房貸準入門(mén)檻等。
　　對房地產(chǎn)金融政策作用進(jìn)行較深入分析后發(fā)現，當前這些調控政策尚未根本動(dòng)搖房?jì)r(jià)上漲基礎，難以真正緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡。
　　在供給方面，限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資，短期內可能會(huì )促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)以加快資金回籠，但最終能否達到降價(jià)效果，則要視市場(chǎng)房?jì)r(jià)運行預期和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面狀況而定。但限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資政策勢必會(huì )降低未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意愿，減少下階段商品房供給。
　　在需求方面，相關(guān)房地產(chǎn)金融政策初衷是要抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機需求，政策實(shí)施到位確實(shí)能夠擠出部分投資和投機性的購房需求。但房地產(chǎn)金融政策打擊面顯然過(guò)大，在當前房?jì)r(jià)高企背景下，絕大多數普通購房群體貸款需求受到相當程度抑制。此外，當前熱點(diǎn)城市貸款炒房現象并不明顯，全額現金付款比例明顯增加。對于全額現金付款的投資和投機性購房需求，限制個(gè)貸的房地產(chǎn)金融政策基本上不能有效發(fā)揮作用。
　　結合供求分析，房地產(chǎn)金融調控政策既降低商品房供給，又抑制住部分商品房需求，但商品房供給下降幅度很可能要比商品房需求下降幅度要多，最終則是造成新一輪的商品房供求失衡，推動(dòng)下一輪的房?jì)r(jià)上漲。
　　當前房地產(chǎn)金融調控重點(diǎn)是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，其核心則是對高房?jì)r(jià)進(jìn)行調控�，F行房地產(chǎn)金融政策多為間接手段，需求方調控的打擊面主要是“夾心階層”，對于投資性和投機性的購房需求影響相對較小，難以真正實(shí)現對高房?jì)r(jià)的精確打擊。
　　為提高精確打擊效果，筆者建議，房地產(chǎn)金融政策應以房?jì)r(jià)為核心進(jìn)行精確調控。以熱點(diǎn)城市高房?jì)r(jià)調控為例，首先根據不同區域確定房?jì)r(jià)調控目標。其次對各目標調控房?jì)r(jià)進(jìn)行金融調控。對于需求方，若購房?jì)r(jià)格（無(wú)論是新房還是二手房，下同）在目標調控房?jì)r(jià)以下，則在首付比、利率和貸款期限給予優(yōu)惠政策；若購房?jì)r(jià)格在目標調控房?jì)r(jià)以上，則大幅提高首付款比例，提高貸款利率上浮比例，縮短貸款期限，借此限制高價(jià)房的市場(chǎng)需求。對于供給方，若商品房銷(xiāo)售價(jià)格在目標調控房?jì)r(jià)下，給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠的融資政策，鼓勵他們增加低價(jià)房市場(chǎng)供應；若商品房銷(xiāo)售價(jià)格在目標調控房?jì)r(jià)以上，則嚴格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資總量和途徑，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉向低價(jià)房供應。第三，要引導金融機構積極支持公共租賃住房建設，推動(dòng)公共租賃住房供給迅速增長(cháng)。提高國有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)社會(huì )責任意識，鼓勵其向市場(chǎng)供應低價(jià)、高質(zhì)商品房。
　　所謂“慶父不死，魯難未已”。如果可以實(shí)現對高房?jì)r(jià)的精確調控，房?jì)r(jià)上漲預期就不會(huì )是一個(gè)單邊上行的狀況。只要房?jì)r(jià)上漲預期逆轉，高房?jì)r(jià)時(shí)代也許將成為一個(gè)可怕的回憶。