高唱房?jì)r(jià)大跌的自02年魏杰教授開(kāi)始，經(jīng)歷王曉廣、謝國忠、易憲容等等的無(wú)限放大，至今有8年了，房?jì)r(jià)在03年開(kāi)始的調控中越調越漲也走過(guò)7年時(shí)間。應該說(shuō)這8年，所有條件都發(fā)生了根本性的變化。但是我們很多的所謂經(jīng)濟學(xué)家，也就是靠罵房地產(chǎn)的經(jīng)濟學(xué)家，卻連常識都不顧。最近謝國忠、牛刀等人又開(kāi)始叫囂房?jì)r(jià)大跌，而且比每一次都瘋狂，他們叫囂的房?jì)r(jià)大跌80%，簡(jiǎn)直是癡人說(shuō)夢(mèng)。
葉翔，匯信資本董事總經(jīng)理。葉總一篇發(fā)表在天涯的文章很有代表性。題目是《經(jīng)濟學(xué)家不如賣(mài)菜老婦》，有必要引述一下這個(gè)小故事：
周未我上菜市場(chǎng)買(mǎi)菜，在一攤位前停下，攤主是一位年近60的老婦，從她的臉上看不出有多少智慧。以下是我與她的對話(huà)：我問(wèn)：“菜又漲價(jià)了?”婦答：“是的�！薄霸趺锤愕�，都是通脹惹的�！蔽易詥�(wèn)自答。
聽(tīng)到我提通脹，老婦眼睛一閃，“看你戴眼鏡，挻斯文的，應該有點(diǎn)學(xué)問(wèn)。是經(jīng)濟學(xué)家?”
我心中一動(dòng)，點(diǎn)點(diǎn)頭，“是�！闭娌恢浪窃趺纯闯鰜�(lái)的。
“你是經(jīng)濟學(xué)家，我正有問(wèn)題問(wèn)你。我有時(shí)會(huì )看看報紙，電視，都說(shuō)通脹是什么流動(dòng)性太多搞的，是不是就是指錢(qián)發(fā)得太多了，我們香港人指“水”太多?”
“是�！�
“這水是美國人放出來(lái)的?”
“是�！�
“既然水是美國人放的，肯定是先流他的家里，滿(mǎn)了才流到我們這里?”
“是�！�
“那為什么美國沒(méi)有通貨膨脹?”
“這個(gè)……”
“聽(tīng)說(shuō)日本泡沫破裂之后，政府也放了很多水，都放了二十年了，怎么也沒(méi)有通貨膨脹?”
“這個(gè)……”
我突然發(fā)現老婦更象經(jīng)濟學(xué)家�！澳悄f(shuō)說(shuō)，為什么我每星期來(lái)買(mǎi)菜，您都漲價(jià)?”
“因為我到深圳去進(jìn)貨，賣(mài)菜給我的農民說(shuō)，他們種菜的本高了�！�
“都是哪些成本?”
“種子，化肥，農藥。最重要的是，他們的生活費提高了，如果菜價(jià)不提，他們種菜就不夠吃了�！�
“哦!”
“你說(shuō)，這些本跟美國人放水有關(guān)系?”
“好象沒(méi)有�！�
“沒(méi)關(guān)系，那為什么你們這些經(jīng)濟學(xué)家天天說(shuō)是放水引起的通貨膨脹?”
“這……”付了錢(qián)，拿起菜，快步離去。
昨天微博上蔡鴻巖發(fā)的一篇有關(guān)北京菜價(jià)的小文：
北京菜販子稱(chēng)用面包車(chē)拉菜進(jìn)城總被罰款，所以菜價(jià)要漲。北京市內貨運車(chē)輛管理是最大的釣魚(yú)執法，由于按交管部門(mén)規定這個(gè)兩三千萬(wàn)人口的城市，除去搬家公司有證車(chē)輛，就再沒(méi)有一種可運貨的車(chē)。所有運貨車(chē)只能是用金杯、面的之類(lèi)的客車(chē)貼上厚厚的車(chē)膜。交警想罰款了就在路口專(zhuān)截面包車(chē)，一截一準。
這是基本的生活常識。
而按張五常教授的說(shuō)法：經(jīng)濟學(xué)是常識。只是我們的所謂經(jīng)濟學(xué)家一直脫離常識而存在著(zhù)，而且不顧常識竟然在各個(gè)領(lǐng)域，我們的唱衰派經(jīng)濟學(xué)家，比賣(mài)菜農婦的智商知識還差的很遠。當然對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這些所謂的經(jīng)濟學(xué)家就相當不靠譜了。
明明是不合理的不適宜時(shí)間節點(diǎn)的調控錯誤造成的土地供應量大降，與土地價(jià)格從收儲階段大漲的影響、由于建材成本增加的影響、由于人工成本大幅增加的影響、由于稅費等增加的影響，造成自07年開(kāi)始的房?jì)r(jià)地價(jià)輪番上漲的過(guò)程，我們卻歸因于不著(zhù)邊際的所謂流動(dòng)性過(guò)剩，歸因于4萬(wàn)億救市造成的通脹預期。在美國次貸危機發(fā)生之后的一個(gè)季度，啟動(dòng)救市政策，只有拉動(dòng)住房消費的政策，至于四萬(wàn)億投資基本建設，已經(jīng)是后話(huà)了。和97年亞洲金融危機一樣，我們及時(shí)啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化，靠?jì)刃枥瓌?dòng)將經(jīng)濟拖出低谷。應該說(shuō)，多虧了我們有50年的住房改善的欠債，而基本建設的4萬(wàn)億加上住房改善的拉動(dòng)，本來(lái)處于金融危機谷底的中國經(jīng)濟，迅速走出泥潭。這是最小的代價(jià)做了最大的事情。房地產(chǎn)與投資房地產(chǎn)的人們功不可沒(méi)。信心比黃金更重要，在09年年初喊出這個(gè)口號的時(shí)候，我們的經(jīng)濟學(xué)家們是否有信心呢？沒(méi)有。
著(zhù)名的房地產(chǎn)攪局的專(zhuān)家曹建海在08年年底聲稱(chēng)09年中國GDP負增長(cháng)6%，時(shí)寒冰叫喊房?jì)r(jià)大跌45—80%。09年將是中國房地產(chǎn)雪崩元年。他們的分析建立在了對中國經(jīng)濟完全失去信心的基礎上。
而9.29新政之后，樓市衰派有一次忽悠。謝國忠房?jì)r(jià)見(jiàn)頂，將大跌80%、牛刀的房?jì)r(jià)大跌80%的言論，還有一些根本上不了臺面的如深圳的一個(gè)小投資者的房?jì)r(jià)大跌言論，基本不顧事實(shí)，也不顧常識。面對日益艱難的拆遷，面對無(wú)法增加的土地供應。面對保障房建設分流商品房用地造成商品房用地將急劇縮減的局面，制造行業(yè)恐慌，誤導消費者。
當然，相信他們的人已經(jīng)越來(lái)越少。真正的實(shí)力購房人群和投資者，不會(huì )繼續關(guān)注他們的言論。不論是成本因素，還是不但不能增加而且急劇減少的土地供應（包括保障房與商品房的土地供應），都不可能出現房?jì)r(jià)大跌的局面。而更應該關(guān)注的是如何限制房?jì)r(jià)的新一輪暴漲。
然而我們在限購限貸的同時(shí)，對拆遷問(wèn)題的處理又會(huì )造成土地收儲的愈加艱難。
據報道：11月10日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議研究部署規范農村土地整治和城鄉建設用地增減掛鉤試點(diǎn)工作。其中強調要充分尊重農民意愿，涉及村莊撤并等方面的土地整治，必須由農村集體經(jīng)濟組織和農戶(hù)自主決定，不得強拆強建等內容更有所指。
加上正在審議的新土地管理法與拆遷安置條例的方向都是尊重居民和農民的用地權，相信在新法與新條例加上輿論監督，未來(lái)的土地征收工作會(huì )相當難，而且成本也在迅速提升。
一級開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，我們明顯的感到土地開(kāi)發(fā)的時(shí)間越來(lái)越延長(cháng)，即使地方土地部門(mén)想加大供應，降低供地成本，實(shí)際情況是條件早已發(fā)生根本的改變。而不論是保障房還是商品房供地只有一個(gè)渠道。至于強拆是不被鼓勵的，那么我們的拆遷難度將更加加大。
所有這些因素，都造成了嚴重的供不應求，而抑制房?jì)r(jià)的努力，除了抑制土地價(jià)格無(wú)法做到之外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中除利潤外的所有成本都不是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以控制的。那么試圖靠行政手段控制價(jià)格，請先控制上游產(chǎn)品的價(jià)格。牽扯面過(guò)于寬泛的房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)本身只是解決資金、組織資源的資本運作型企業(yè)。盈利是各個(gè)方面的。而眾多的上下游產(chǎn)業(yè)的價(jià)格控制是相當艱難的。
頻繁的調控之手越來(lái)越加碼，只有一個(gè)理由：供不應求不能解決。房?jì)r(jià)大跌建立在嚴重供不應求的局面中。而且房企轉身速度極快。在房?jì)r(jià)真的松動(dòng)的情況下，轉向是必然選擇，不買(mǎi)地是必然選擇，還有更多的應對之術(shù)。
房?jì)r(jià)大跌，在個(gè)別人的夢(mèng)中，而不可能出現在現實(shí)中。