中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構20日發(fā)布的一項研究報告表示，在樓市新政持續的基礎上，貨幣政策的調整以及樓市調控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現嚴重問(wèn)題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現接近20%的下滑，但不會(huì )出現硬著(zhù)陸的情況，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時(shí)點(diǎn)。
那么，短期內房?jì)r(jià)是否會(huì )下跌？如果房?jì)r(jià)下跌，調控政策能否延續？一旦政策退出，樓市有無(wú)再度反彈的可能？對此問(wèn)題，本報連線(xiàn)宏觀(guān)經(jīng)濟研究專(zhuān)家黃益平。
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短期預測
房?jì)r(jià)確實(shí)存在下跌的風(fēng)險 |
半島晨報：從4月“新國十條”頒布到9月末新一輪房地產(chǎn)調控“組合拳”跟進(jìn)推出，政策在房地產(chǎn)所顯現的效果如何？房?jì)r(jià)單邊上漲的預期是否已經(jīng)打破？
黃益平：房?jì)r(jià)是否已經(jīng)進(jìn)入下降通道，主要看幾個(gè)方面的因素：一是流動(dòng)性；二是調控政策；三是供求關(guān)系；四是投資者預期。近期，為應對通脹預期及對沖國際熱錢(qián)，央行逐步回收流動(dòng)性，部分行業(yè)甚至明顯感受到了信貸收緊的效應。不過(guò)從總體上來(lái)看，流動(dòng)性狀況還是十分寬松的。
前段時(shí)間媒體紛紛報道全國存在大量的空置房和待售房，如果所有這些房子被推向市場(chǎng)，價(jià)格自然會(huì )暴跌。但這些空置房其實(shí)一直存在，并非今年才形成的。因此最關(guān)鍵的決定因素是投資者或買(mǎi)房者是否認為房?jì)r(jià)進(jìn)入了一個(gè)長(cháng)期拐點(diǎn)，如果市場(chǎng)認為房?jì)r(jià)上升的過(guò)程已經(jīng)或者即將結束，需求就可能急劇減少，進(jìn)一步推動(dòng)房?jì)r(jià)迅速下降。但問(wèn)題是，如果出現這種可能性，政府的調控政策可能很快就會(huì )松動(dòng)。
從綜合因素來(lái)看，短期內房?jì)r(jià)確實(shí)存在下跌的風(fēng)險，這也是我自年初以來(lái)形成的判斷。但無(wú)論從政策決策動(dòng)機、流動(dòng)性走勢還是投資者預期看，短期內房?jì)r(jià)暴跌的可能性并不大，不過(guò)今后兩到三年下跌風(fēng)險會(huì )大幅度上升。
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長(cháng)期走勢
嚴重泡沫加大房?jì)r(jià)下跌的可能 |
半島晨報：房地產(chǎn)企業(yè)是否有出現普遍資金鏈緊張的可能性？資金鏈斷裂對于企業(yè)和銀行意味著(zhù)怎樣的風(fēng)險？
黃益平：如果房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條斷裂，直接結果是導致一批實(shí)力相對薄弱及前段時(shí)間擴張過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉，全國也許會(huì )再次出現一批爛尾樓。銀行需承擔呆壞賬快速上升的后果，不過(guò)目前看來(lái)還不至于導致嚴重的銀行或金融危機。即使最壞的情形出現，對未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢將產(chǎn)生何種影響，現在也難以完全確定。
房地產(chǎn)行業(yè)崩潰，自然會(huì )嚴重打擊與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟活動(dòng)。但造成爛尾樓的結果是供應量也將明顯減少。未來(lái)價(jià)格是漲還是跌，不好說(shuō)。當然，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在比較嚴重的泡沫，因此長(cháng)期來(lái)看，跌是無(wú)法避免的。但長(cháng)期趨勢不等于短期走勢。
半島晨報：樓市調控政策的持續性和穩定性，對于市場(chǎng)有怎樣的意義？對房?jì)r(jià)走勢將產(chǎn)生怎樣的影響？
黃益平：政策調控自始至終的目標都是穩定或放慢房?jì)r(jià)上升的速度，而不是將房?jì)r(jià)打壓下來(lái)。我相信政府對房?jì)r(jià)大跌的擔憂(yōu)已經(jīng)不亞于對房?jì)r(jià)暴漲的擔憂(yōu)，理解這一點(diǎn)對判斷未來(lái)政策走勢十分重要。
現在一直在強調調控政策的持續性和穩定性，從字面理解當然并不錯，以后也會(huì )希望房?jì)r(jià)相對穩定，避免暴漲暴跌。但從實(shí)際操作層面來(lái)看，持續性和穩定性的提法不太科學(xué)，既然是調控，就是為了解決問(wèn)題。如果問(wèn)題的性質(zhì)開(kāi)始發(fā)生變化，調控政策就需要相應地調整。我理解是，目前政策制定者，擔心房?jì)r(jià)尚未完全穩定，一旦明確政策逆轉，價(jià)格再度暴漲的勢頭便難以抵擋，因此強調持續性也許是明智的。只要政策沒(méi)有完全失控，暴漲或暴跌的可能性都不大。