近年來(lái)，在房?jì)r(jià)上漲和人民幣升值的雙重推動(dòng)下，外資大量投向我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、消費以及中介等多個(gè)環(huán)節。在客觀(guān)上，外資的參與對促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了積極作用，但在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不夠規范的情況下，部分境外投資者想方設法繞開(kāi)監管限制，從事各種房產(chǎn)投機活動(dòng)，不僅直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還削弱了宏觀(guān)調控的政策效果。
據商務(wù)部最新數據，今年1月至9月，全國新設房地產(chǎn)外資企業(yè)498家，累計使用外資166億美元，占FDI總量的22.38%，高出上年同期5.7個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，今年1至10月，房地產(chǎn)外資投資累計增幅已猛增至48.04%，遠高于總體吸收外資增幅。外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的速度明顯高于其他領(lǐng)域。商務(wù)部已將外資進(jìn)入房地產(chǎn)的情況列入“重點(diǎn)監視”領(lǐng)域。
外匯局的監測統計表明，目前外資進(jìn)入中國的主要途徑有：直接購買(mǎi)房地產(chǎn)物業(yè)，設立外資房地產(chǎn)公司，通過(guò)房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)借用外債形式間接投資，非居民外匯流入結匯后購買(mǎi)房產(chǎn)，內地房地產(chǎn)企業(yè)境外融資，通過(guò)地產(chǎn)基金套利，假外資變身套取制度優(yōu)惠。綜合來(lái)看，外資地產(chǎn)商不僅通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得良好的投資回報，而且通過(guò)結購匯差額形成的人民幣資產(chǎn)享有人民幣升值的附加收益，再加上稅收優(yōu)惠的超國民待遇，在三重利益的誘惑下大量外資地產(chǎn)資金蜂擁我國。
近期，建設部與國家外匯管理局聯(lián)合下發(fā)了《進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對外資投資中國房地產(chǎn)做出具體規定，但比照現實(shí)，這一政策似仍顯不足。為此，筆者有如下幾點(diǎn)補充建議：
首先，做好長(cháng)時(shí)間防范熱錢(qián)的準備和相關(guān)情報收集。密切關(guān)注和監測以?xún)鹊毓墒袨闃说牡南愀跡TF基金，將短時(shí)期外資房地產(chǎn)異常交易作為熱錢(qián)流入的先行指標。嚴格把關(guān)經(jīng)常項下和資本項目下的業(yè)務(wù)，徹底排查摸清外資房地產(chǎn)投機可疑線(xiàn)索。
其次，加強對境內非法外匯交易的監管。目前對于房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯資金所實(shí)行的“嚴進(jìn)嚴出，匯兌審核”的各項監管措施已較為嚴密。但在一些經(jīng)濟發(fā)達的地區，地下非法的外匯兌換市場(chǎng)仍非�；钴S，不排除有相當數量境外資金通過(guò)各種途徑，避開(kāi)監管流入境內房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，必須加強對各類(lèi)非法外匯交易的打擊力度，力求將所有涉及房地產(chǎn)的外匯資金流動(dòng)納入監控范圍。
再次，建立外資地產(chǎn)信息共享、聯(lián)合監管機制。要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，政府相關(guān)部門(mén)要建立起完整的統計監測機制，包括外商進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所涉及的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售等環(huán)節。建立和健全房地產(chǎn)外資交易的統計和信息共享機制，及時(shí)通報有關(guān)情況，實(shí)現外資房地產(chǎn)統計數據信息的共享。
還有，理順?lè )蔷用駛�(gè)人轉讓房地產(chǎn)所得資金的匯出管理。當前有很大一部分涉外房地產(chǎn)的資金交割都是使用本幣交易的，按照外銷(xiāo)房轉內銷(xiāo)外匯管理規定，對涉外房地產(chǎn)的購房資金來(lái)源真實(shí)性審核將會(huì )存在較大難度，應加強對非居民個(gè)人以旅游、職工報酬、其他服務(wù)等名義申請結匯的銀行審核，對無(wú)法提供合規資金來(lái)源的涉外房地產(chǎn)的轉讓所得的購付匯行為需予以明確。
最后，明確要求外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉讓?zhuān)约熬惩馔顿Y者并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門(mén)嚴格按照有關(guān)法律法規和政策規定審批。同時(shí)，境外投資者通過(guò)股權轉讓其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)、收購合資企業(yè)中方股權的，需以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內從事上述活動(dòng)。