愛(ài)爾蘭危機再給中國樓市敲響警鐘
2010-11-29   作者:馬躍成  來(lái)源:鳳凰網(wǎng)博客
 
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  馬躍成

  最近愛(ài)爾蘭也深陷深陷債務(wù)危機,而這次又是因為房地產(chǎn)惹的禍!按钨J”風(fēng)暴的刮起讓愛(ài)爾蘭金融泡沫瞬間破滅,盡管18個(gè)月以來(lái),愛(ài)爾蘭政府積極采取調控、緊縮措施,并曾接受過(guò)歐洲央行940億英鎊救助資金,但情況并未因此好轉,反而更加嚴重,愛(ài)爾蘭終于撐不住了。
  經(jīng)濟泡沫和外國投資帶來(lái)房?jì)r(jià)的飆升,愛(ài)爾蘭的建筑業(yè)一度占據了12%的國家GDP份額和貢獻了主要的就業(yè)率。2004年愛(ài)爾蘭新建了80000棟新房屋,同時(shí)期英國只興建了16000棟。
  愛(ài)爾蘭經(jīng)濟增長(cháng)持續了20年。由一個(gè)以農牧為主的歐洲窮國,一躍成為歐洲第三富國,推動(dòng)愛(ài)爾蘭經(jīng)濟增長(cháng)20年的支柱產(chǎn)業(yè)之一是房地產(chǎn)業(yè)。愛(ài)爾蘭經(jīng)濟快速增長(cháng)得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。但是這個(gè)也是潛藏著(zhù)的隱患,房地產(chǎn)泡沫不斷積累的重要表現之一就是房?jì)r(jià)一路飆升。從1995年到2007年,愛(ài)爾蘭房?jì)r(jià)平均上漲了3到4倍,房?jì)r(jià)相對家庭年收入的系數也從4增長(cháng)到10。
  1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%;2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長(cháng)是愛(ài)爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。愛(ài)爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場(chǎng)變成居民住宅區。2006年,開(kāi)發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。
  從1995年到2007年,新房?jì)r(jià)格增長(cháng)3.5倍,二手房?jì)r(jià)格增長(cháng)3倍,房?jì)r(jià)與家庭年收入之比由4增長(cháng)到10,在首都都柏林,是17。房?jì)r(jià)暴漲,暴增了居民賬面收入,更進(jìn)一步吸引投資、投機資金介入地產(chǎn),推升房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。房?jì)r(jià)上漲,帶來(lái)了巨額增值稅和印花稅收入。據測算,增值稅和印花稅占房?jì)r(jià)的28%。2000至2007年,愛(ài)爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房?jì)r(jià)上漲中獲益多多。
  地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛(ài)爾蘭,政府無(wú)疑是最大的贏(yíng)家。然而對房地產(chǎn)泡沫監管的放任,只會(huì )導致泡沫越吹越大,直至破裂。2010年的房?jì)r(jià)比2006年房?jì)r(jià)最高值下降了35%,已跌至2002年的房?jì)r(jià)水平,所有個(gè)人投資者資產(chǎn)均縮水35%以上。隨著(zhù)泡沫的破裂,沒(méi)有一個(gè)人是真正的贏(yíng)家。
  上世紀80年代后期,伴隨著(zhù)日元升值,美國向日本推行金融自由化,加速日本泡沫經(jīng)濟的形成。日元升值刺激境外資金大規模流入,推動(dòng)房?jì)r(jià)及股市持續大幅上漲。
  無(wú)論是日本“失去的10年”,還是眼下從“老虎”變成“病貓”的愛(ài)爾蘭,一個(gè)共同的教訓是金融系統對房地產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)度放縱。過(guò)度寬松的財政貨幣政策加劇資金過(guò)剩,助長(cháng)泡沫膨脹;大批公共工程上馬增加了對土地需求,進(jìn)一步刺激地價(jià)上漲,各種因素疊加共振,使地價(jià)、房?jì)r(jià)飛漲。
  寬松的房貸條件和政府失察,最終成為壓垮這些“誕生經(jīng)濟奇跡”國家的最后一根稻草。在泡沫膨脹過(guò)程中,銀行扮演了重要角色。漲了若干倍的房地產(chǎn)居然被視為最可靠的“硬擔!,留下巨大風(fēng)險敞口。而持續上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然失速,依靠信貸支撐的房貸體系就會(huì )出現大筆壞賬,從而把銀行和整個(gè)經(jīng)濟拖入深淵。
  曾幾何時(shí),愛(ài)爾蘭經(jīng)濟奇跡享譽(yù)歐洲,地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展催生了一個(gè)富裕的愛(ài)爾蘭。然而,在這場(chǎng)泡沫游戲中,隨著(zhù)泡沫的破裂,沒(méi)有一個(gè)人是真正的贏(yíng)家。

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