房?jì)r(jià)為何有易升難降的市場(chǎng)表現？原因在于：超寬松的貨幣態(tài)勢未改變；調控目標不明確，使得市場(chǎng)對政策理解產(chǎn)生差異；過(guò)往調控歷史使得政府公信力缺失。未來(lái)房?jì)r(jià)走勢判斷：貨幣不收，房?jì)r(jià)難降。
自4月份出臺新一輪樓市調控政策以來(lái)，房?jì)r(jià)走勢不僅牽動(dòng)著(zhù)普通百姓的心，引領(lǐng)著(zhù)中國資本市場(chǎng)的波動(dòng)，也關(guān)系著(zhù)中國經(jīng)濟轉型的進(jìn)程。9月底再次出臺加碼的“二次調控”措施，實(shí)際上就是承認了前期樓市調控效果不佳�；仡櫚胗嗄甑恼{控歷程，縱然在政策高壓下，房?jì)r(jià)仍然頑強上行。房?jì)r(jià)為何有易升難降的市場(chǎng)表現？我認為原因在于以下幾點(diǎn)：
1.超寬松的貨幣態(tài)勢未改變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性是相當明顯的，因此用傳統的供求分析很可能讓人得出錯誤的結論。城市化、經(jīng)濟發(fā)展、人口變動(dòng)等因素都是影響樓市發(fā)展的根本和長(cháng)期性因素。但在短期內，對樓市變動(dòng)有決定性影響的，顯然是投資需求和居民財富分布結構的變動(dòng)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為我國居民重要投資工具之一，用于自住的真實(shí)消費需求比重在不斷下降。
《中國城市狀況報告（2010/2011）》稱(chēng)，中國城鎮居民自有住房率達87.8%；上海市有關(guān)部門(mén)針對本地居民進(jìn)行的一項抽樣調查統計也顯示，2009年上海市本地居民戶(hù)均擁有的住房套數為3套�？梢�(jiàn)，構成住房市場(chǎng)無(wú)底洞式的旺盛需求，大多為投資需求。當一種資產(chǎn)主要被用作投資需求時(shí)，其金融屬性就大大增加，并超過(guò)其本身的實(shí)體經(jīng)濟屬性。當房地產(chǎn)被金融屬性主導時(shí)，貨幣態(tài)勢，即流動(dòng)性充裕變化狀況，就成了決定房?jì)r(jià)走勢的基本因素。正是當前超寬松的貨幣態(tài)勢，以及過(guò)分充裕的流動(dòng)性狀況，決定了樓市泡沫不僅不會(huì )破滅、反而會(huì )繼續擴大的趨勢，造就了當前樓市房?jì)r(jià)易升難降的局面。
2.模棱兩可的調控目標。調控目標不明確，使得市場(chǎng)對政策理解產(chǎn)生差異，進(jìn)而產(chǎn)生不同的預期，形不成向下的預期合力。雖然“國十條”開(kāi)篇就明確提出了調控的目標是“遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲”，但界定卻不明確：到底多快是“過(guò)快”？非過(guò)快的選擇有緩慢上漲、停滯和下降，政策的追求對象是哪一個(gè)？這些政策都沒(méi)有明確。如果緩慢上漲是政策容許或是政策的追求目標，而現在的市場(chǎng)表現又不能令調控部門(mén)滿(mǎn)意，那么現實(shí)當中的緩慢上漲是否速度仍然過(guò)快，或者“緩慢上漲”根本就不是政策目標？如果緩慢上漲沒(méi)能成為政策認定的“過(guò)快上漲”的對立面，那么“停滯”和“下降”哪一個(gè)會(huì )是？如果是下降，要下降到多少？總之，政策目標的模糊，令開(kāi)發(fā)商、投機者、自主型的真實(shí)需求者各方都在揣摩政策底線(xiàn)，市場(chǎng)各方之間充滿(mǎn)著(zhù)非理性的博弈。
3.過(guò)往調控歷史使得政府公信力缺失。2008年席卷全球金融危機，也對中國的資產(chǎn)泡沫產(chǎn)生了深遠影響。2008年下半年，中國房地產(chǎn)價(jià)格也在市場(chǎng)作用下，開(kāi)始了自行的調整。但就在這種市場(chǎng)自發(fā)的調整剛展開(kāi)之時(shí)，中國實(shí)施了規�？涨暗姆次C措施，開(kāi)始向宏觀(guān)經(jīng)濟體系大規�！胺潘�，貨幣投放迅速增加，流動(dòng)性開(kāi)始泛濫。但在危機初期之時(shí)，由于真實(shí)需求的下降，貨幣投放并未改變實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域價(jià)格變化趨勢，通貨緊縮態(tài)勢繼續發(fā)展，從而刺激了貨幣當局進(jìn)一步維持超寬松貨幣的決心和勇氣，力度也愈發(fā)擴大，終于引起那些具有高金融屬性的資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、大宗交易商品等）價(jià)格飛漲。自從2005年國務(wù)院新、舊“國八條”和25號文發(fā)布后，國家層面的調控房?jì)r(jià)行為就沒(méi)有停止過(guò)。但現實(shí)的調控效果是，年年調控年年漲、越調越漲，及至2008年金融危機爆發(fā)，當房地產(chǎn)市場(chǎng)投機者、開(kāi)發(fā)商等眾多參與機構和人員，做好了“死”的準備時(shí)，沒(méi)想到天降甘霖，空前的貨幣“大放水”讓樓市投機者個(gè)個(gè)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。中國房地產(chǎn)調控的歷史現狀，不僅使得政府政策的公信力受損，而且使得投資者的“抗體”增加，極大地增加了市場(chǎng)對調控的“耐藥性”。
未來(lái)房?jì)r(jià)走勢判斷：貨幣不收，房?jì)r(jià)難降。
自2005年3月舊“國八條”頒布后，房地產(chǎn)調控的力度并非不強，措施并非不具針對性，但每次都被市場(chǎng)輕松化解，拋開(kāi)仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的諸多具體原因，最根本的基礎就是——2005年至現在正是我國貨幣供給快速增加時(shí)期。1998年中國開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)化之時(shí)，貨幣深化指標（M2/GDP）為120%，2005年快速上升到158%，之后便在此水準上穩定下來(lái)，2009年時(shí)在“反危機”的貨幣擴張政策下，中國貨幣深化指標再次快速上升，由2008年的155%暴漲到了181%，居全球首位，遙遙領(lǐng)先于世界主要經(jīng)濟體�；诜康禺a(chǎn)的金融屬性，僅在產(chǎn)業(yè)層次上，在實(shí)體領(lǐng)域對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調整，其效果要么是無(wú)效、要么是導致新問(wèn)題出現，同時(shí)還使得經(jīng)濟體系中“尋租”現象增多，在制度上成就了腐敗的系統性基礎（這已被現實(shí)證明了）。
從當前貨幣政策走向看，貨幣當局仍無(wú)加大貨幣回收力度的跡象。2010年9月29日召開(kāi)的中國人民銀行貨幣政策委員會(huì )2010年第三季度例會(huì )，仍然強調強調“繼續實(shí)施適度寬松的貨幣政策”，更為重要是，在現實(shí)當中，當前中國經(jīng)濟決策中的利益糾結已使得政策調整成為既得階層的可操控工具。在全社會(huì )通脹預期高企情況下，流動(dòng)性充裕格局仍然得以維持的狀況說(shuō)明，貨幣當局仍極力維護當前的流動(dòng)性充裕局面，盡管其它部門(mén)在政策導向上宣稱(chēng)要治理通脹和控制房地產(chǎn)泡沫。
從治理通貨膨脹角度，快速回收貨幣的效果是最佳的，但猛烈的貨幣回收措施對當前房地產(chǎn)利益集團是一個(gè)重要打擊，在現有利益格局沒(méi)轉換前，即現有既得利益集團的資產(chǎn)調整沒(méi)完成前，對全社會(huì )利益格局調整有重大影響的強烈貨幣收緊政策是很難出臺的。未來(lái)我國的貨幣回收力度將比較平穩，房地產(chǎn)價(jià)格走勢也將進(jìn)入一個(gè)平穩、緩慢，但為時(shí)較長(cháng)的回落軌道。