中國指數研究院提供的數據顯示，全國樓市正出現回暖勢頭：11月第一周成交量 “凝固”，第二周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現止跌回升，第三周18個(gè)城市開(kāi)始上升，第四周成交量全面回升。并且，伴隨著(zhù)成交量的反彈，部分城市房?jì)r(jià)也出現上漲。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)果真正在或者說(shuō)已經(jīng)反彈了嗎？這事還得細琢磨。首先需要指出的是，周度成交數據有點(diǎn)不靠譜。一周時(shí)間跨度太小，難以準確反映市場(chǎng)走勢。比如，上周就有媒體炒作11月第三周的成交數據，其中提到10個(gè)重點(diǎn)城市中北京成交量跌幅最大，而此次第四周的數據又表明，北京（受保障性住房成交影響）漲幅最大；兩周時(shí)間，北京的成交量就坐了一次過(guò)山車(chē)。所以，研究市場(chǎng)變化趨勢，在時(shí)長(cháng)選擇上，以月度為宜，可兼顧季度。
　　總體分析，“9·29新政” 調控效果已經(jīng)有所顯現。從全國數據來(lái)看，10月份新建商品房成交面積，環(huán)比9月下降11.2%；70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅，由9月的0.5%回落至10月的0.2%。然而，值得密切關(guān)注的是，這一波調控的短期成效，遠不如4月的“國十條”。5月全國新建商品房成交量環(huán)比4月下降近20%，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅，由4月的1.4%急劇回落至5月的0.2%，6月進(jìn)一步出現0.1%的負增長(cháng)。
　　從一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市來(lái)看，表現更為明顯。中國房產(chǎn)信息集團的全國十大重點(diǎn)城市成交指數表明，“國十條”出臺一個(gè)月后，十大重點(diǎn)城市成交量劇減約六成，“9·29新政”出臺一個(gè)月后，成交量?jì)H下調三成多點(diǎn)。以上海為例，5月成交量環(huán)比4月暴降七成，而10月比9月卻基本持平。由此證明，近兩個(gè)月的市場(chǎng)情緒，遠比5-6月穩定。
　　回頭看看，確實(shí)也有些出人意料。被稱(chēng)為史無(wú)前例嚴厲的“國十條”，也不過(guò)讓市場(chǎng)調整了4個(gè)月，而且房?jì)r(jià)基本沒(méi)跌，只是成交量顯著(zhù)萎縮；被稱(chēng)為空前行政干預的“9·29新政”，在限購、限貸、限外、限價(jià)等諸多苛政的壓制下，市場(chǎng)的“抗壓性”居然如此之好。由此，我們完全可以理解前段時(shí)間溫總理在澳門(mén)所說(shuō)的“房?jì)r(jià)難調控”，以及近日住建部副部長(cháng)仇保興拋出的“調控面臨六大難點(diǎn)”。
　　之所以10-11月樓市降溫步調緩慢，有兩大外部因素不容忽視。一是CPI持續走高，10月高達4.4%，11月或達5%左右。去年樓市火爆過(guò)程中，通脹預期是一個(gè)重要的推動(dòng)因素，而近段時(shí)間通脹正在變?yōu)楝F實(shí)，人們相當擔憂(yōu)。在存款負利率、股市劇烈震蕩的情況下，即便是購房需憑“房票”，限制貸款，依然難以打消部分人購房的念頭。就當前市場(chǎng)而言，博取短期差價(jià)的炒房行為已經(jīng)很少了，而那些尋求保值、增值的長(cháng)期投資者、改善需求者，依然比較活躍。
　　第二個(gè)因素是人民幣升值。這也是近半年才漸受關(guān)注的事。受迫于歐美壓力，我國今年6月重啟匯改，至今已升值3%左右。人民幣正在升值，且還將升值，這就導致外資大量涌入國內。況且，美國二次定量寬松的貨幣政策，將在未來(lái)幾個(gè)月內持續增加人民幣對美元升值的壓力。海外游資進(jìn)入內地后，樓市是一個(gè)重要的去處。
　　加之近期國家打擊農產(chǎn)品炒作，前幾個(gè)月在這一市場(chǎng)興風(fēng)作浪的國內外游資，被迫尋找新的投資領(lǐng)域。這些不利因素，共同制約了本輪房地產(chǎn)調控效果的“立竿見(jiàn)影”。按照當前的政策力度，加之冬季傳統淡季正在到來(lái)，預計市場(chǎng)將會(huì )慢慢降溫，但房?jì)r(jià)會(huì )否出現實(shí)質(zhì)性下跌，尤其是一線(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)能否合理下調，還存在很大的不確定性。
　　觀(guān)察當前主要城市的市場(chǎng)表現，投資性需求依然存在，少數項目開(kāi)盤(pán)時(shí)，照樣上演排隊搶房的場(chǎng)景；另外，土地市場(chǎng)尚未明顯降溫，近期杭州、溫州、武漢等地接連曝出地王。從對宏觀(guān)經(jīng)濟影響的角度分析，房?jì)r(jià)是一種重要的資產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)具有一定消費價(jià)格的屬性，如果房?jì)r(jià)繼續保持上漲態(tài)勢，則對于國家抑制通貨膨脹的政策目標非常不利。
　　在這種情況下，房地產(chǎn)調控絲毫不能放松�！皣�十條”實(shí)屬?lài)绤�，但卻沒(méi)能達到效果，重要因素之一是相關(guān)部門(mén)和地方政府沒(méi)有將政策落實(shí)到位�！�9·29新政”不能重蹈覆轍，中央應大力督促相關(guān)部門(mén)和地方政府執行政策“不走樣”，尤其是要加強問(wèn)責。前段時(shí)間有媒體報道，個(gè)別實(shí)行“限購”的城市，或者朝令夕改，或者遲遲不執行，這些行為都是與中央調控方針相違背的。我們預計，接下來(lái)幾個(gè)月，假若部分重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)依然上漲，房產(chǎn)稅必然會(huì )“靴子落地”。