種種跡象顯示，史上最嚴厲的調控政策可能再次淪為空調，這是通脹預期與現金泛濫的結果。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策邊際效用節節下降。9月29號推出的史上最嚴厲調控政策，沒(méi)有擋住房?jì)r(jià)的步伐。政策效用期限從4月新政的四個(gè)月下降到9月新政的一個(gè)月。
先看房?jì)r(jià)，房?jì)r(jià)堅挺顯示了市場(chǎng)各方對未來(lái)市場(chǎng)的預期。據國家統計局的數據，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%。據中國指數研究院的數據，11月我國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。上海的一手房平均成交價(jià)格在10月上漲41%的情況下，再漲了27%，達到22627元平方米。這一數據顯示9月新政威力不如4月。在北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市房?jì)r(jià)平均高達15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。
成交量顯示市場(chǎng)的活躍度。中國最大的兩個(gè)城市成交量非�；钴S。
來(lái)自中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數據顯示，11月上海新房供應量達到9698萬(wàn)平方米，環(huán)比回升30%，受到10月低供應的影響，成交量從10月的13191萬(wàn)平方米下滑到了9486萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑28%。但11月的成交顯示了先抑后揚的走勢，顯示市場(chǎng)信心顯著(zhù)恢復。
北京比上海更活躍。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，11月北京樓市期房住宅總成交量達到了10107套，繼9月以后調控期再次突破萬(wàn)套，環(huán)比10月上漲46.6%。11月30日的成交量達到5月1日以后的記錄新高。北京中原和21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測表明，11月下旬二手房成交量達到6561套，環(huán)比中旬的4938套上漲超過(guò)1500套，市場(chǎng)反彈跡象再次出現。
雖然房?jì)r(jià)由政府控制，雖然高低檔住宅開(kāi)盤(pán)先后有嚴格限制，但調控得了一時(shí)，最終還是會(huì )現出原形。
我們低估了現金的力量。房地產(chǎn)調控至今，我們必須承認，收緊銀行信貸無(wú)法動(dòng)搖財富階層的投資能力，我國的現金滲透率過(guò)低，而現金支付比率過(guò)高，有關(guān)方面雖然可以監控資金的走向卻無(wú)法監控資金的投向，灰色收入與大量新富階層的購買(mǎi)力足以支撐起中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
北京就是典型的例子。根據人行的數據，今年10月，北京個(gè)人房貸大幅下挫，當月金融機構個(gè)人住房本外幣貸款增加11.1億元，同比少增近25億元，少增幅度達69.1%，環(huán)比驟降43.8億元，降幅達79.8%。其中新建住房貸款減少0.8億元，同比少增12.2億元；二手住房貸款增加11.9億元，同比少增12.6億元。
與此相應，商品房成交量下降，但降幅遠遠趕不上房貸下降的幅度。根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，10月北京商品房期房住宅總成交為6894套，環(huán)比9月，降幅超過(guò)36%，同比下跌幅度接近42%。
信貸收緊的結果是現金大行其道。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)提供的調查數據顯示，目前北京市全款購房者的比例達到55.3%，異地在京購房者比例也達到55%，這些購房主力成為支撐房?jì)r(jià)的主體。這一數據與4月調控后二手房全款付款比例占六成大致相似。說(shuō)明卡住了銀行信貸，無(wú)法止住洶涌的手握巨資金購房的投資者。目前這些人不僅手握數套房，還將投資的目光對準了全球，香港地區、新加坡、英國、加拿大是他們的投資熱土。
10月與11月的通脹上升預期助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度。
9月份CPI略有上升，投資者處于9月新政觀(guān)望期，而到11月公布10月CPI達到4.4%，預期11月的CPI將繼續攀升，這給中產(chǎn)階層的投資者加了最后一把火。不堪忍受存款負利率與變幻不定的證券市場(chǎng)，手中有余資的中產(chǎn)階層傾其所有將資金投入樓市，畢竟，這是到目前為止中國惟一只賺不賠的投資。毫不奇怪，11月下旬許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)烈焰升騰，成交量大幅攀升。
現在，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩最后兩招殺手锏，一是提高持有成本或者征收資本利得，使房地產(chǎn)投資無(wú)利可圖；二是取消房地產(chǎn)信貸，或者繼續給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨加息，把所有自有資金不足者全部趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此一來(lái)，無(wú)人高位接盤(pán)房?jì)r(jià)自然下跌。而政策放的風(fēng)是明年計劃建1000萬(wàn)套保障房，其中絕大部分為公租房。潛臺詞是，市場(chǎng)我們管不了，商品房?jì)r(jià)暫時(shí)還得在高位。
這是典型的新加坡模式，大部分國民住進(jìn)保障房，讓商品房比保障房?jì)r(jià)格高十倍，于我何干？問(wèn)題是，新加坡保障了80%的國民住房，我們保障得了8億嗎？
我們必須給房地產(chǎn)調控鼓勵，并且指出，投資過(guò)熱的問(wèn)題由稅收與貸款成本解決，征收房產(chǎn)稅、給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨加息是最好的選擇。房地產(chǎn)如此發(fā)展下去，第三輪調控勢不可擋。（原載《每日經(jīng)濟新聞》）