樓市二次調控至今已近兩個(gè)月，但房?jì)r(jià)走勢依然讓人揪心。從一些民間研究機構的數據來(lái)看，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)環(huán)比回升已成事實(shí)。
　　中國指數研究院近日發(fā)布的“中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數”顯示，今年11月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。與此同時(shí)，中國社科院發(fā)布的2011年《經(jīng)濟藍皮書(shū)》指出，如果調控放松房?jì)r(jià)將會(huì )恢復性反彈，價(jià)格可能上漲20-25%，甚至更高。
　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多扭曲因素，但決定房?jì)r(jià)暴漲的主因始終是“供需失衡”。短期政策調控更進(jìn)一步加劇了中長(cháng)期的這種失衡，也就導致了“越調越漲”怪圈不可避免。綜合考慮與樓市走向相關(guān)的各種要素：宏觀(guān)背景、政策、市場(chǎng)等可能發(fā)生的變動(dòng)，筆者認同社科院的觀(guān)點(diǎn)，2011年房?jì)r(jià)的確存在報復性反彈的機會(huì )，如果要給出一個(gè)時(shí)間窗口，那么這個(gè)機會(huì )將出現在二季度。當然，從區域房?jì)r(jià)的上漲結構來(lái)看，二三線(xiàn)、中西部城市的房?jì)r(jià)漲幅，將遠高于一線(xiàn)城市、東部沿海城市。
　　宏觀(guān)經(jīng)濟無(wú)疑是樓市走向的最重要依據，當前越來(lái)越多的數據顯示，中國經(jīng)濟可能已在三季度觸底，2011年仍將是比較樂(lè )觀(guān)的。通脹一再突破市場(chǎng)預期，全年實(shí)現3%目標基本無(wú)望�！巴�脹將在明年上半年再創(chuàng )新高”，已經(jīng)成為官方和市場(chǎng)的基本共識。面對通脹的持續升溫，貨幣政策的收縮幅度已經(jīng)成為挑戰各方神經(jīng)的重要擾動(dòng)因素，盡管政治局定調貨幣政策將以“穩健”為主，但具體政策絕不可能呈現中性、究竟是偏松還是偏緊，不斷引發(fā)各種揣測。
　　從歷史上樓市與宏觀(guān)經(jīng)濟間的規律看，至少到明年二季度，相對確定的經(jīng)濟增長(cháng)與高通脹，都對房?jì)r(jià)繼續向上形成有力支撐。但貨幣政策緊縮對房?jì)r(jià)將形成抑制作用，特別是貨幣收縮力度和政策手段的不確定性，會(huì )加劇樓市的不安。但2005-2007年的調控失敗顯示：在宏觀(guān)保持上升態(tài)勢背景下，加息等信貸緊縮政策，雖能在短期內對樓市投資和成交量產(chǎn)生較明顯的負面影響，但從中長(cháng)期看，在貨幣收縮與貨幣收縮所暗含的通脹壓力持續升高之間，投資者更愿意相信通脹會(huì )失控，然后購入房產(chǎn)保值，而并不是相信政策能夠控制住通脹選擇。結果，貨幣收縮往往是在通脹身后追趕，而加息步伐也總是追不上房?jì)r(jià)上漲的速度。
　　以此推論，2011年通脹才是左右房?jì)r(jià)的主要因素，而非貨幣收縮。更值得注意的是，當前貨幣超發(fā)水平已經(jīng)驚人，所謂的收縮也最多是從超級寬松向正常水平的回歸，流動(dòng)性泛濫的局面甚至幾年內也難以根除：當前各種消息顯示，明年M2的增長(cháng)目標將定在15%，那么，如果以年末M2規模為71萬(wàn)億（10月份69.9萬(wàn)億）來(lái)計算，則明年新增M2為10.7萬(wàn)億，而一般新增貸款占新增M2的70%左右，這意味著(zhù)明年實(shí)際新增貸款將達到7.5萬(wàn)億左右。這樣的幅度實(shí)在難言貨幣政策收緊。況且，我們面臨的外部經(jīng)濟風(fēng)險遠比2007年更加復雜，宏觀(guān)調控必須以不傷害經(jīng)濟增長(cháng)為底線(xiàn)，這無(wú)疑將對貨幣政策力度形成制約�？傊�，加息難以對抗通脹的助推作用，這是2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景。
　　不可否認，今年的樓市調控政策非常嚴厲，但歷史經(jīng)驗顯示，越是嚴厲的政策往往越是短命。房地產(chǎn)業(yè)是利益格局最復雜、利益集團勢力最強大的領(lǐng)域，越猛烈的調控，往往意味著(zhù)被打壓者的反撲越猛烈，市場(chǎng)走向調控目標反面的風(fēng)險更大。
　　事實(shí)上，今年的兩輪調控都未取得顯著(zhù)成效，就充分說(shuō)明了“部委之間意見(jiàn)相左、地方政府陽(yáng)奉陰違、國有銀行欺上瞞下”所導致的政策邊際效應遞減，不是減弱，而是進(jìn)一步強化了。
　　當前地方政府態(tài)度非常強硬，一方面是因為中央給予的壓力不斷加大，另一方面是因為絕大部分一二線(xiàn)城市，截至前三季度的賣(mài)地收入已經(jīng)超過(guò)了2009年全年，這自然可以暫時(shí)拋開(kāi)土地財政情結，做出強硬姿態(tài)。但這一切在明年就會(huì )徹底改變：在十二五開(kāi)局和換屆的綜合推動(dòng)下，新一輪大規模投資將開(kāi)始，同時(shí)大規模的保障房建設也主要有賴(lài)商業(yè)用地出讓收入作為主要支持（保障房的20—40%資金來(lái)源于土地出讓?zhuān)�。屆時(shí)，地方政府還能延續當前的強硬嗎？這不得不讓人懷疑。
　　考慮到今明兩年建保障房1600萬(wàn)套，有人寄望于以保障房來(lái)彌補供需缺口。但這些保障房?jì)H僅是計劃開(kāi)工，何時(shí)完工上市還沒(méi)有定論，加上地域上冷熱不均。而三季度末，商品房屋竣工面積增速已經(jīng)是年內新低。預計明年上半年新增商品房供應增速還將有所回落。這意味著(zhù)保障房遠水難救近渴，被再次壓抑了半年投機需求和剛需，可能在明年二季度再次爆發(fā)。特別是在保障房建設滯后，而前期房?jì)r(jià)上漲并不明顯的的中西部、三線(xiàn)以下城市，房?jì)r(jià)的漲幅將顯著(zhù)高于一線(xiàn)、沿海城市。