近日，中國社科院相繼發(fā)布房地產(chǎn)藍皮書(shū)和綠皮書(shū)，從數據計量上對泡沫程度做了測度。整體來(lái)看，資產(chǎn)泡沫較之2009年又有了較大升幅。
　　不過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運或許將開(kāi)始發(fā)生悄悄的變化。以1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化元年計算，本輪房地產(chǎn)周期已經(jīng)進(jìn)入第十二個(gè)年頭。從很多跡象來(lái)看，與英國經(jīng)濟學(xué)家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型頗為相似。
　　哈里森曾準確地預見(jiàn)美國和英國最近三十年的數次泡沫崩潰。他認為自從工業(yè)革命以來(lái)，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右：“房?jì)r(jià)會(huì )先上漲7年，然后可能會(huì )發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂（哈里森稱(chēng)這兩年為“勝利者的詛咒”）。最后是歷時(shí)4年左右的崩潰�！彼�認為這個(gè)規律目前依然在起作用。
　　按照這個(gè)模型，目前的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應該正是處于“勝利者詛咒”的節點(diǎn)。接下來(lái)的3年到6年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨怎樣的趨勢？
　　在經(jīng)歷了長(cháng)達12年的長(cháng)周期之后，促使房?jì)r(jià)泡沫不斷膨脹的多重因素都開(kāi)始呈現強弩之末的趨勢。雖然看漲房?jì)r(jià)的因素林林總總，但重大因素無(wú)外乎剛性需求、土地財政和貨幣泛濫。如果刨除這三點(diǎn)，房?jì)r(jià)泡沫也就失去了存在的基礎　。
　　剛性需求經(jīng)過(guò)這幾年的不斷透支，已經(jīng)難以支撐房?jì)r(jià)的繼續攀升。當房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠偏離居民收入，且以加速度繼續拉大二者的差距，動(dòng)輒就是20倍以上的房?jì)r(jià)收入比之際，與大多數老百姓已經(jīng)完全沒(méi)有關(guān)系。
　　過(guò)去兩年，中國放出來(lái)近18萬(wàn)億的新增貸款，隨之使得廣義貨幣投放量大幅上漲。貨幣超發(fā)的后果已經(jīng)隨之顯現，今年下半年通脹水平的快速走高，足以引起決策部門(mén)對于貨幣超發(fā)的警惕。近期央行頻繁的貨幣調控，都使得接下來(lái)貨幣增速勢必回落。
　　在全球通脹的背景下，各國央行將把主要精力用于對付通脹的惡化上。其中，美聯(lián)儲將聯(lián)邦基準利率從0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基準利率到4%左右的時(shí)候，中國央行也不得不進(jìn)入加息周期。那么，如此力度的貨幣緊縮對于房地產(chǎn)投機的打擊將是巨大的。
　　最后，城市土地總是有限的，規劃面積不可能無(wú)限度擴展。近期有媒體報道稱(chēng)，上海即將正式開(kāi)征房產(chǎn)稅。這固然是為了完善稅制結構，同時(shí)起到遏制房?jì)r(jià)的作用，但在我看來(lái)，更為重大的意義在于這是啟動(dòng)分稅制改革的第一步。只有讓地方政府找到新的財源，土地財政才具備終結的基礎　。而種種跡象表明，土地財政在未來(lái)十年逐漸終結是大勢所趨。
　　因此，如果貨幣緊縮周期不再因房地產(chǎn)蕭條而再度放松，如果“十二五”轉變經(jīng)濟增長(cháng)模式的決心不變，那么中國房地產(chǎn)泡沫也將逐漸泄氣。