近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一直是廣大民眾、新聞媒體、社會(huì )各界乃至中央及各級地方政府最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。房?jì)r(jià)不僅關(guān)系到民眾的生活，更對社會(huì )經(jīng)濟產(chǎn)生著(zhù)深遠的影響。當前，在房地產(chǎn)調控政策頻頻出臺，期望房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩定，能很好滿(mǎn)足民眾住房需求的情況下，未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢如何，成為一個(gè)頗受各界關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題。
　　近日，屢有機構對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢進(jìn)行預測，其中不乏專(zhuān)業(yè)機構用非常專(zhuān)業(yè)的模型手段來(lái)預測房地產(chǎn)價(jià)格，比如１１月２０日，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院發(fā)布《中國宏觀(guān)經(jīng)濟分析與預測報告》預測：由于房地產(chǎn)調控和貨幣政策調整，２０１１年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現嚴重問(wèn)題，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調整時(shí)期的到來(lái)，屆時(shí)不僅房地產(chǎn)投資增速將出現大幅下滑，同時(shí)在部分房地產(chǎn)企業(yè)拋售的壓力下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì )出現接近２０％的下滑，并預計２０１１年３月、４月份將是樓市拐點(diǎn)出現時(shí)期。該降幅是模型測算得出的，其模型涵蓋了中國７０個(gè)大中城市，因此，“接近２０％降幅”是對我國７０個(gè)大中城市未來(lái)房?jì)r(jià)走勢的判斷。
　�。保霸拢玻比�，中國社科院發(fā)布報告稱(chēng)，從今年第四季度至明年上半年，我國房?jì)r(jià)同比增速將逐漸下降，并于明年上半年進(jìn)入負增長(cháng)區間；本輪宏觀(guān)調控措施，在使得一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下降２０％之后將逐漸放松，因此預計從２０１１年下半年起，房?jì)r(jià)增速可能觸底反彈（不過(guò)，作為該報告主要論據之一，“ＣＰＩ將會(huì )在今年９月見(jiàn)頂后回落”已經(jīng)被１０月份４．４％的ＣＰＩ數據證偽）。
　　此外，還有投行機構也有類(lèi)似的預測，１１月１日，投資銀行高盛高華證券預計，中國未來(lái)１２個(gè)月房?jì)r(jià)將較當前水平下跌２０％。
　　幾個(gè)頗有影響力的機構不約而同地預測出中國房?jì)r(jià)在未來(lái)的一年內將會(huì )下降２０％的結論，那么，中國的房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢到底會(huì )怎樣？２０％的降幅是否可期？
　　筆者綜合分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的背景與現狀，在掌握相關(guān)數據的基礎上，得出結論認為中國房地產(chǎn)價(jià)格（７０個(gè)大中城市）未來(lái)下跌２０％是不可期的，并且判斷，即使出現房地產(chǎn)價(jià)格下跌，其降幅最多也不會(huì )超過(guò)１０％。理由如下：
　　第一，短期內中國貨幣政策還很難進(jìn)入明顯緊縮的狀態(tài)。
　　雖然近期以來(lái)，中國農產(chǎn)品、資源類(lèi)產(chǎn)品等帶動(dòng)物價(jià)持續上漲，通貨膨脹有明顯增長(cháng)之勢，但是中國經(jīng)濟還沒(méi)有進(jìn)入慣性高速增長(cháng)狀態(tài)，通貨膨脹不會(huì )大幅度走高，中國的貨幣政策也不會(huì )很快從適度寬松轉為緊縮性貨幣政策，最多將會(huì )進(jìn)入穩健狀態(tài)，因此，不太可能大幅度提高利率，貨幣不會(huì )出現嚴重吃緊狀態(tài)，貨幣政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊作用是有限的。
　　第二，由于通貨膨脹走高，房?jì)r(jià)不漲也意味著(zhù)其價(jià)格下降。
　　當前，由于美國量化寬松的貨幣政策，通過(guò)國際熱錢(qián)和大宗商品價(jià)格傳導到國內，加劇了中國通貨膨脹，人們紛紛尋求保值避險產(chǎn)品，在目前中國投資產(chǎn)品匱乏，投資渠道狹窄的情況下，房地產(chǎn)成為保值增值的理想產(chǎn)品之一。從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)一樣，也是個(gè)用時(shí)間交換空間的過(guò)程，在整體經(jīng)濟增長(cháng)大環(huán)境下，隨著(zhù)通貨膨脹上升，房地產(chǎn)價(jià)格即使不漲也意味著(zhù)其下跌。因此，期冀房?jì)r(jià)較大幅度下降是不現實(shí)的。
　　第三，人們收入的逐步增長(cháng)，被推遲的需求可能將逐步釋放。
　　近些年，我國人均可支配收入增長(cháng)一直在８％—１０％之間，收入的不斷增長(cháng)必然要求生活質(zhì)量的不斷改善，特別是住房條件的改善。因此，對住房需求會(huì )不斷增加。近期以來(lái)，由于調控政策頻出，使人們產(chǎn)生一定的觀(guān)望情緒，許多人推遲了住房的購買(mǎi)，如果預期對房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空政策即將出盡，那么積累或者被推遲的需求很可能在未來(lái)的一段時(shí)間內逐步釋放，這就意味著(zhù)房屋銷(xiāo)售量不會(huì )出現大幅度下降，于是，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降的基礎也不存在。
　　第四，改善性商品房供給量未來(lái)難以有較大幅度的提高。
　�。玻埃保澳攴康禺a(chǎn)調控政策強調，未來(lái)保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的７０％，并優(yōu)先保證供應。這表明調控政策注重對未來(lái)基本住房需求的保障，因而，未來(lái)條件較好、面積相對較大、高檔次的商品房供應將會(huì )減少，但需求不一定會(huì )減少，在這種條件下，其價(jià)格將不會(huì )有較大幅度下降的空間，有可能維持現狀或者不排除價(jià)格存在上漲的可能。
　　同時(shí)，對于保障性住房，由于其建設的激勵機制仍然不足，因而建設進(jìn)度不會(huì )很快，近期供應量難以有較大幅度增加，于是短期內需要住房的居民仍然還是以購買(mǎi)商品房為主，這就維持了對商品房的需求。而受調控政策的影響，商品房建設的激勵機制也存在不足，因為只有在房?jì)r(jià)快速上漲的時(shí)候，才是商品房供應大幅度增加的時(shí)候，這是市場(chǎng)機制使然。因此，調控政策的作用使２０１０年供應量難以有較大幅度增加，于是，即使２０１１年全國住房庫存逐步上升，由于商品房供應量不會(huì )有大幅度增加，總量仍然處于不是很高的水平，同時(shí)受２０１０年調控政策影響，未來(lái)一段時(shí)間內，前期因觀(guān)望而推遲或被壓抑的需求很可能要逐步釋放，那么在需求量不顯著(zhù)減少的情況下，房?jì)r(jià)也很難有較大幅度下降的基礎。
　　第五，在人民幣升值預期下，房地產(chǎn)仍然是熱錢(qián)良好的投資對象。
　　人民幣匯率上升，導致更多熱錢(qián)流入中國，房地產(chǎn)是頗受青睞的主要投資項目，在各方資金的簇擁下，無(wú)論真實(shí)性住房需求還是投資性需求都將呈現剛性，導致房地產(chǎn)降價(jià)的幾率很低。特別是美國之前剛宣布的第二輪量化寬松政策，將會(huì )導致更多的熱錢(qián)流入新興國家，中國將是首當其沖的目的地，房地產(chǎn)升值預期的壓力仍然較大。價(jià)格較大幅下跌也不會(huì )有較多預期。
　　除此之外，即使在中國與世界經(jīng)濟都處于惡化狀態(tài)的２００８年—２００９年國際金融危機期間，中國房地產(chǎn)價(jià)格的降幅仍然沒(méi)有超過(guò)５％，而且，那時(shí)許多人的收入不但沒(méi)有增加，還大幅減少，富翁的財富也是急劇縮水，在那種極端情況下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于相對良好狀態(tài)。那么，當今在中國經(jīng)濟逐步走向上升周期中，在各方經(jīng)濟預期良好、投資不斷增加的條件下，在沒(méi)有任何的制度變化和根本改革的情形中，僅僅因為房地產(chǎn)調控政策的原因，就導致房地產(chǎn)價(jià)格下降２０％，這種期待是完全不現實(shí)的。
　　綜合以上分析，近一兩年之內，在調控政策的持續作用下，有中央政府穩定市場(chǎng)的堅強決心，中國房地產(chǎn)價(jià)格最多下跌幅度也不會(huì )超過(guò)１０％。
　　筆者不否認經(jīng)濟模型的力量，但是經(jīng)濟模型的模擬力畢竟是有限的，在面對紛繁復雜的國際國內經(jīng)濟形勢下，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)各方利益爭相博弈的復雜社會(huì )背景下，在調控政策還沒(méi)有形成穩定預期的前提下，再完善的經(jīng)濟模型模擬現實(shí)都是蒼白無(wú)力而難以準確預測的。我們期望中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穩定發(fā)展，期待房地產(chǎn)價(jià)格不要再大幅度攀升，期望廣大民眾能夠安居樂(lè )業(yè)，住有所居，這也是調控政策的目標之所在，但是正如住建部近日所指出的，調控還存在許多難點(diǎn)。在現今的社會(huì )經(jīng)濟背景條件下，要達到我們良好的預期目標還需要各方做出更多堅持不懈的努力。