浙江等地出現異地投資者只需一成首付、房地產(chǎn)商墊付二成首付就可輕松獲取銀行房貸的市場(chǎng)亂象表明，銀行、房地產(chǎn)商與住房投資者等正合力突圍當今最嚴厲房地產(chǎn)調控的限制與約束。如不及時(shí)采取措施遏制這種行為，當前房地產(chǎn)調控將面臨嚴峻挑戰。
嚴厲房地產(chǎn)調控下房?jì)r(jià)依然能“逆勢上漲”，這個(gè)話(huà)題已成為當前社會(huì )公眾關(guān)注的市場(chǎng)熱點(diǎn)。最近浙江部分地區出現了市場(chǎng)亂象——異地投資者只需支付一成首付、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊付二成首付，就可以從銀行輕松獲得七成貸款。這表明，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住房投資者正合力突圍，拆解當前嚴厲房地產(chǎn)調控政策的限制與影響。這一市場(chǎng)動(dòng)向值得關(guān)注。
在筆者看來(lái)，如果目前涉及住房按揭貸款的相關(guān)政策限制可以突破的話(huà)，這意味著(zhù)當今房地產(chǎn)調控將面臨嚴峻挑戰。因為，以往我國房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì )屢屢出現過(guò)度繁榮，主要是由于銀行體系向個(gè)人無(wú)節制發(fā)放按揭貸款所引起的。個(gè)人將未來(lái)30年收入流超前用于滿(mǎn)足當下住房需求，自然會(huì )促使房地產(chǎn)需求成倍或數十倍增長(cháng)。還有，將住房按揭貸款作為理財工具或財富增長(cháng)工具，在客觀(guān)上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性快速發(fā)展。這表明，按揭貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮密切相關(guān)。這樣看來(lái)，如果嚴格限制個(gè)人住房按揭貸款的資格及規模，勢必會(huì )降溫當前房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度，以及形成對房?jì)r(jià)下跌的強烈預期。
由此可見(jiàn)，住房按揭貸款規模大小對當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮與泡沫生成影響極其深遠，正是由于商業(yè)銀行無(wú)節制發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，客觀(guān)上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機炒作，這是導致迄今國內房?jì)r(jià)非理性上漲的主要原因之一。
應當看到，作為制度創(chuàng )新的住房按揭貸款對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至關(guān)重要，但發(fā)達金融市場(chǎng)是通過(guò)成熟的法律制度及規則來(lái)保障住房按揭貸款的有效運行，降低銀行體系由此產(chǎn)生的房貸風(fēng)險。以美國和日本來(lái)看，由于個(gè)人住房按揭貸款的無(wú)節制擴張，導致了房地產(chǎn)泡沫的不斷升級，最終引發(fā)了金融體系的巨大風(fēng)險。這方面教訓尤為深刻。
盡管中國的住房按揭貸款從表面上看與發(fā)達市場(chǎng)體系并無(wú)多大差別，但中國金融體系受價(jià)格管制及規模管制的影響較大，特別是可以獲得政府信用擔保，這與發(fā)達市場(chǎng)體系相比還是有本質(zhì)區別的。這是因為，在價(jià)格管制條件下，商業(yè)銀行無(wú)法完全決定住房按揭貸款的定價(jià)風(fēng)險，特別是優(yōu)惠政策可以將按揭貸款利率壓至最低水平，在很大程度上鼓勵了住房投資者利用這一金融杠桿工具，進(jìn)行房地產(chǎn)投資與投機活動(dòng)，這是導致我國房地產(chǎn)泡沫不斷生成與累積的重要原因之一。
當銀行體系可以變相獲得政府信用擔保時(shí)，商業(yè)銀行將不再?lài)栏褡袷厣虡I(yè)原則，而是充分利用政府信用擔保信譽(yù)來(lái)不斷擴大房貸規模，以獲取短期利潤最大化，已經(jīng)導致銀行體系累積了較大金融風(fēng)險。從這個(gè)角度分析，銀行體系根本就沒(méi)有減緩信貸規�？焖贁U張的內在動(dòng)力，這可以解釋浙江部分地區商業(yè)銀行為何在默認房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商墊資二成首付情況下還敢發(fā)放房貸的市場(chǎng)亂象。
確實(shí)，在當前中國特色的金融體系下，商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者等行為主體“各懷鬼胎”，都想方設法利用按揭貸款工具，從銀行體系中套取大量廉價(jià)且杠桿率較高的信貸資金。當國家實(shí)施房地產(chǎn)調控時(shí)，這些市場(chǎng)主體的行為會(huì )有所收斂，但一旦房地產(chǎn)調控處于僵持或變相“空調”時(shí)，它們就會(huì )嘗試突破房地產(chǎn)調控的政策限制與約束。如果合力突圍成功的話(huà)，住房按揭貸款規模將快速擴大，房?jì)r(jià)上漲也將“卷土重來(lái)”。
從目前來(lái)看，房地產(chǎn)調控對遏制房?jì)r(jià)上漲的市場(chǎng)影響尚未完全體現，房地產(chǎn)調控仍處于僵持狀態(tài)之中，在客觀(guān)上鼓勵了國內商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者等行為主體再次謀求突破房地產(chǎn)調控底線(xiàn)，特別是突破房貸政策的相關(guān)規定與限制。據此觀(guān)察，浙江地區部分商業(yè)銀行變相放松房貸，并非孤立現象，但這將徹底改變市場(chǎng)對房地產(chǎn)調控聲譽(yù)與效果的合理預期，近期部分大中型城市房?jì)r(jià)“不跌反漲”的趨勢，再度凸顯了當前嚴厲房地產(chǎn)調控正處于是否會(huì )失效的尷尬境地。
在筆者看來(lái)，有效控制房地產(chǎn)信貸規模，是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的前提條件之一。但是，目前部分地區變相放松房貸的各種做法，無(wú)疑對旨在遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)調控構成了嚴峻挑戰。如不及時(shí)采取有效措施遏制這種行為，不排除此次嚴厲房地產(chǎn)調控在這場(chǎng)博弈中將再度成為“空調”的可能性，市場(chǎng)也將可能再次失望而歸。